生活中经常遇到房价上涨，卖方不愿意再履行房屋买卖合同，千方百计解除合同的情景，李先生就遭遇了这样的事情。虽然已经交了购房定金，但房主还是反悔了，气愤之下，李先生将房主诉至法庭，要求解除合同，并赔付经济损失共计16万余元。近日，昆明市西山区人民法院作出一审判决，解除其房屋买卖合同，卖方返还双倍定金。
2010年9月，李先生看好了位于昆明市绿佳园小区的一套二手房，并与房主谈好以105万元的价格购买该房。因担心房主反悔，并与房主签订了《房屋买卖合同》，并在合同上写明：房主未能履行合同以致合同不能顺利完成，则须返还双倍定金给李先生，并立即返还已收取的其它款项；李先生未能履行合同之条款以致合同不能顺利完成，则已付之定金将由房主没收，而甲方有权再将物业转让于任何人。合同签订当日，房主包女士向李先生出具收条，确认收到李先生支付的购房定金3万元。合同约定双方交易时间于2010年10月15日办理该房屋交易过户相关手续。
然而，交易时间到后，房主包女士却百般推脱，不愿收款及办理过户手续。
争议：房主拒绝办理过户手续
庭审中，原告李先生陈述，他在与房主包女士签订《房屋买卖合同》后，合同中约定好10月15日办理过户手续，并且准备用现金的方式全额支付余款，但中介公司转告他，因房主包女士当天不在昆明，所以就没有办理房屋过户手续。10月18日，他再次打电话给包女士要求办理过户手续，包女士称其丈夫不在，无法办理过户手续，多次交涉后，双方确定于10月28日办理过户手续。不料，10月28日，包女士又要求他承担房屋拖欠的物管费，他查询后得知拖欠7900元的物管费，但他们签订的合同明确约定交易前房屋所欠的水电、煤气、物业管理等费用由房主支付。“我不同意支付房屋拖欠的物管费，所以当日又未能办理过户手续。”
“如果解除合同，被告包女士要承担我银行贷款费用的经济损失98802元，房价上涨差价3万元，还要双倍返还我的定金。”李先生继续说。
而被告包女士则辩称，该合同是2010年9月23日签订的，约定2010年10月15日办理过户手续时交清房款，10月15日，她打电话给中介公司询问得知原告李先生无法凑齐全款。10月28日，原告李先生要求把所有手续办理完毕后才支付房款，她不能接受，所以当日就没有办理过户手续。
“我不可能在钱还没有收到的情况下办理过户手续。而且我们签订合同的时候，未经我丈夫的同意，所以该合同无效。”包女士称。
法院：卖方承担违约责任
法院审理认为，根据《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对双方当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。”《担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”原被告及第三人中介公司于2010年9月23日签订的《买卖合同》系各方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，且原告已向被告实际交付定金，故《买卖合同》以及合同中对于定金条款的约定合法有效，受法律保护，双方均应依照约定全面履行各自义务。
本案中，被告已明确表示不愿意继续履行合同，原告也诉请解除合同，故法院予以支持。
根据原告提交的证据可确认，至2010年10月28日，原告是有能力按照约定支付购房款的，被告此时负有协助原告办理房屋过户手续的义务，而被告在庭审中并未就此日依照合同内容履行了义务的主张提交确凿、充分证据加以证明，故应承担相应举证不利的后果。被告行为构成违约，应承担相应违约责任，故对于原告要求支付双倍定金的诉请，法院予以支持。
至于原告主张赔偿贷款利息以及房屋上涨差价的诉求，法院认为，双方签订的《房屋买卖合同》已明确约定违约方承担违约责任以定金罚则为限；另一方面，定金罚则的设定，即是对合同中违约方的惩戒以及守约方的赔偿，在被告已承担了双倍返还定金责任的情况下，原告主张被告赔偿上述费用无事实及法律依据，法院不予支持。
律师支招：定金金额应该加高
云南律师曹庆勇称，近两年来，因房价上涨导致房屋买卖的纠纷不断增多，所以，定金约定过低不足以保证房屋转让合同的履行。合同法的定金罚则对违约者的处罚是双倍返还或者没收定金，建议买房者不要为了少交定金而吃大亏，定金金额应该加高，这对守约方没有任何损害，双方履行合同后，定金是可以折入房款的。
这类纠纷中买卖双方多已签订《二手房买卖合同》或在中介主持下签订了《三方合同》，合同中详细约定了房屋买卖的主要条款，包括房屋状况、房屋价款、付款方式、交付期限、过户时间等。买方在签约时已支付了一定数额的定金或购房款。而因房价上涨，卖方表示要么加价要么就不卖了，面对这种情况，买方最关心的莫过于“该采取什么应对措施，能向卖方主张哪些赔偿？”
曹庆勇律师认为，受房价上涨的利益驱使，卖方违约是买方无法控制的，虽然合同中一般会约定违约条款，但如果违约的成本小于卖方因此所得的利益，卖方仍会义无反顾地撕毁合同。因此，买方应首先调整好心态，若遇到不守约定的卖家，应采取如下方式最大限度地维护自身利益。
一、对卖方要求加价或拒绝继续履行合同的事实进行取证。主要有：在中介方主持下进行协商，由中介方作为第三方证人；对沟通过程进行录音；通过手机短信获取对方违约的信息；向公证处申请证据保全等。
二、卖方在这一阶段往往会回避磋商，或找各种理由不愿接收买方的购房款。这时，买方应及时以书面形式向卖方致函，要求按合同约定履行双方义务。包括要求主动履行付款义务，以防止将来卖方说买方没有按期履约。函件要以特快专递形式邮寄，或委托律师发《律师函》，因此，在签订买卖合同时应注意在合同上约定清楚双方的送达地址。
三、卖方违约分两种情况，一种是拒绝继续履行合同，但未将房屋另售他人，这种情况下卖方往往以家人反对或采取不去银行解押的方式来阻挠合同的履行；另一种情况是卖方直接将房屋另售给出价更高的买家，并办理了过户手续。这两种情况，买方均可向卖方主张违约责任，其损失构成主要包括：双倍定金或者违约金（注意：定金、违约金不可并用，只能选择其一，往往取价高者）、买方已经支付的中介费、房屋的差价损失。这两种情况的区别在于，房屋差价损失的确定方式不同。前者因损失并不明确具体，法院可能通过价格评估并取中间值的方式确定；后者因另售的价格明确，法院会直接认定前后交易的差价确定买方的损失。也就是说，买方通过诉讼途径可以弥补因卖方违约所受的损失，而卖方所赚取的差价最终会落得一场空。
最后，通过合同中约定较高的违约金并对违约的情形进行明确约定，以增加违约方的成本，这才是对缔约双方进行事前风险防范的有效措施。
记者 黄 芳
