深圳10.4新政后，因一手房买卖合同的价格高于开发商在政府申请预售许可证时的备案价，现在很多不能正常的办理网签备案登记手续，最近一段时间接到这样的咨询很多，有些银行的贷款审批也已经下了好久了，但就是不能办理网签备案手续，开发商要么就是让再等等，要么就是提出按照备案件办理网签，多出的部分用装修等其他费用补足。今天就聊下这个话题。
一、没有办理网签备案手续不影响双方预售房屋买卖合同的效力。
网签是房地产主管部门因市场管理需要而规定的公示程序，是否网签不影响双方签订的合同的效力。所谓网签，就是房屋交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并在网上予以公布，用户可以根据网签号对合同进行查询。根据目前房屋交易的流程，网签是办理房屋过户的前提条件，但是网签与否并不会对房屋买卖双方已经签订的买卖合同效力产生影响。《合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”
买卖合同的网签，其本质上都是一种通过网络进行的行政备案。根据《房地产管理法》第二十七条“房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起３０日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。《城市商品房预售管理办法》第10条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。《深圳市房地产市场监管办法》第十六条“房地产开发企业预售商品房，应当在商品房买卖合同签订之日起10日内，将签订的合同通过房地产信息系统报主管部门备案”。网签及其备案不具有创设物权权利的功能，其目的是为了方便管理者的管理、监督和服务。作为一种程序性事实行为和行政法律制度，这种备案具有公示、确认和管理的功能。《中华人民共和国房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》、《深圳市房地产市场监管办法》中关于一手商品房买卖合同登记备案的规定，是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，系行政管理范畴，不是合同的强制性效力性规范，不影响双方已经签订的买卖合同的效力。
相关法律依据：
《一手商品房买卖司法解释》第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定力理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
《合同法司法解释一》第9条法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
《深圳市房地产市场监管办法》第十六条 房地产开发企业应当通过房地产信息系统使用主管部门提供的商品房认购书和商品房买卖合同示范文本。房地产开发企业和购房人经协商一致，可以依法对示范文本的条款进行变更或者增减条款，但不得违反法律、法规强制性规定以及建设用地使用权出让合同的约定。房地产开发企业预售商品房，应当在商品房买卖合同签订之日起10日内，将签订的合同通过房地产信息系统报主管部门备案。
二、网签备案手续不等于物权法确定的预告登记，不能阻止开发商一房二卖，但是办理网签备案手续是申请预购商品房预告登记的必备要件。
我国目前预售房屋合同登记仅仅是对预售合同进行备案登记，登记的只是预售合同本身，不会产生物权法上的预告登记的法律效果。我国法律也未规定预售合同经登记后受让人可以取得优先于第三人的优先购买权，因此通过网签购房的购房者，与只和开发商签订普通纸质合同的购房者，在法律地位上是一样的，效力上没有高低之分。如果通过司法程序来进行判决，司法实务中在都没有办理房产证的情况下，看谁先办理预购商品房预告登记，其次看谁先占有房产，最后才看合同的签订顺序。办理网签备案手续是申请预购商品房预告登记的必备要件，只办理网签没有申请预告登记，无法对抗已经先行占有房产的其他买受人的合同权利。
所谓预告登记或预登记，是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。 预告登记来源于《物权法》的相关规定，是来防止出现不动产物权争议的一大利器。《物权法》第20条明确规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记制度系物权法确定的一种物权登记制度，预告登记后，其请求权产生权利保全的效力，即：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该项不动产的，不发生物权效力，且有排斥后来的物权变动的效力，形成了对现实登记权利人处分权的限制。而《城市商品房预售管理办法》属部门规章，其关于合同登记备案的规定，是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，系行政管理范畴，与物权法第二十条规定的不动产预告登记制度存在本质区别。根据物权法定原则，仅办理了商品房预售合同的登记备案，并不当然产生预告登记的物权效力。
相关法律依据：
《房屋登记办法》第七十条申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：
(一)登记申请书；
(二)申请人的身份证明；
(三)已登记备案的商品房预售合同；
(四)当事人关于预告登记的约定；
(五)其他必要材料。
预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。
三、根据目前房屋交易的流程，网签是办理房屋过户的前提条件，因为签订的合同价超过备案价，开发商在调整销售价格前未按规定办理备案变更，导致没有办法正常办理网签备案手续，属于因为开发商违规操作，导致双方合同目的不能实现，买受人可以此为由解除买卖合同。
开发商销售商品房的标示价格或者销售价格超过备案价格却谎称备案价格的行为，构成价格欺诈。《价格法》第41条的规定，消费者对于因经营者为价格违法行为致使消费者或其他经营者多付的价款的，消费者可向经营者要求退还多付部分；造成损害的，还可要求经营者依法承担赔偿责任。
相关法律依据：
《房地产管理法》第三十五条 国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
《深圳市房地产市场监管办法》第十一条 房地产开发企业销售商品房之前，应当合理确定销售价格，并报价格监督执法部门备案。房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。价格综合管理部门应当会同相关部门制定并公布房地产开发价格行为规则，引导、规范房地产开发企业依法自主定价。
第七十二条 房地产开发企业违反本办法的，按照以下规定处理：（三）违反本办法，商品房销售价格未申报备案，或者调整销售价格未按规定办理备案变更，由价格监督执法部门责令改正，处10万元罚款；
国家发改委《商品房销售明码标价规定》第八条商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。
第九条对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。
第十六条商品房经营者不按照本规定明码标价和公示收费，或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的，由县级以上各级人民政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》等法律、法规和规章实施行政处罚。
——周争锋2016年11月16日写于深圳
