序言
购房是每一个人与家中的重中之重。伴随着房地产热在我国的盛行，很多的炒房客将房子价格持续上升，国家新政策又要持续管控房子价格，产生了一种罕见的博奕。那麼，针对有房屋刚性需求的本人与家庭，在买房时必须如何去绕开这种坑，又要怎样保护自己的合法权利，就迫不得已从最基础的商品房买卖合同书谈起。
商品房买卖销售市场上，商品房市场销售包含商品房现售和商品房预售。对商品房买卖合同的定义是：
《最高法院有关案件审理商品房买卖合同纠纷案案子法律适用多个难题的表述》（2020年12月23日修定）第一条：
“本表述所指的商品房买卖合同书，就是指房地产开发公司（下列通称为出售人）将并未完工或是已完工的房子向社会发展市场销售并迁移房屋产权于购房人，购房人付款合同款的合同书。”
一、认购协议的法律认可
（一）预约合同
商品房买卖的交易方式中一般存有商品房买卖合同书及其商品房预售合同书二种公文，认购协议原本并不是这一全过程中必定存有的。殊不知，房地产商及其买房者出自于彼此分别的目地，为了更好地买卖迅速地明确出来，会在未获得商品房预售批准的状况下，先签署一个申购、购买、预订等协议书。
那样一种认购协议不属于现售或预购合同书，其法律法规特性是什么呢？流行见解觉得是预约合同，与现售或预购合同书等本约相区别。
一般觉得，认购协议是被告方彼此对未来签订宣布商品房买卖合同书达到的满意，其內容相对性非常简单，一般是对彼此即将买卖房子的基本情况及什么时候签订宣布的房产买卖合同书等相关事宜做出约定，包含：（1）彼此被告方基本情况;（2）房子基本情况，包含位于部位、门牌号、总面积等;（3）房子价格、总价格等; （4） 签订及交货购房款的時间;（5）订金及罚则。
可是认购协议如今有一个发展趋势就是协议书中约定的內容愈来愈详尽全方位，慢慢商品房买卖合同书趋同化，那麼在什么情况能够 评定认购协议便是一个商品房买卖合同书呢？
《商品房买卖合同书表述》第五条：
“商品房的申购、购买、订购等协议书具有《商品房营销管理方法》第十六条要求的商品房买卖合同书的具体内容，而且出售人早已依照约定私收购房的钱的，该协议书理应评定为商品房买卖合同书。”
那麼商品房买卖合同书包含什么具体内容呢？
《商品房营销管理方法》第十六条：
“商品房市场销售时，房地产开发公司和购房人理应签订书面形式商品房买卖合同书。
商品房买卖合同书理应确立下列具体内容：
（一）被告方名字或是名字和居所；
（二）商品房基础情况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房合同款的明确方法及总合同款、支付方式、支付時间；
（五）交付标准及时间；
（六）装饰设计、设备标准服务承诺；
（七）供电、供电系统、供暖、天然气、通信、路面、园林绿化等配套设施基础设施建设和公共基础设施的交货服务承诺和相关利益、义务；
（八）公共性配套设施工程建筑的产权年限所属；
（九）总面积差别的处理方法；
（十）申请办理产权登记相关事项；
（十一）处理异议的方式 ；
（十二）合同违约责任；
（十三）彼此约定的别的事宜。”
自然，认购协议要评定为商品房买卖合同书，除开协议书包含这种內容以外，还务必出售人早已私收购房的钱了，2个标准缺一不可。
（二）未获得商品房预售批准
许多状况下，房地产商全是在未获得商品房预售批准的状况下与买房者签署认购协议的，那麼这时的认购协议是不是合理呢？有关商品房预售的标准，法律法规是明文规定的。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条：
“商品房预售，理应合乎下述标准：
（一）已交货所有土地使用权证土地出让金，获得土地使用权证资格证书；
（二）拥有工程建设施工许可证；
（三）按出示预购的商品房测算，资金投入开发设计基本建设的资产做到建设工程总投资的百分之二十五之上，并早已明确工程进度和完工交货时间；
（四）向县级以上市人民政府房地产管理单位申请办理预购备案，获得商品房预售许可证书明。商品房预售人理应依照相关法律法规要求将预购合同书报县级以上市人民政府房地产管理单位和土地规划单位备案办理备案。商品房预售个人所得账款，务必用以相关的建设工程。”
《商品房买卖合同书表述》第二条：
“出售人未获得商品房预售许可证书明，与购房人签订的商品房预售合同书，理应评定失效，可是在提起诉讼前获得商品房预售许可证书明的，能够 评定合理。”
殊不知，最高人民法院的心态仅仅偏向商品房预售合同书，那麼针对未获得商品房预售批准前签署的认购协议的法律效力怎样评定呢？以广东省高院为例子。
《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191 号）
三、就预购商品房签署的认购协议、购买书等预约合同，出售人未获得商品房预售许可证书明的，不危害预约合同的法律效力。
也就是说，认购协议等预约合同的法律效力仍需依据检察官法有关合同效力的要求开展分辨。
（三）实行难题
下面的难题就是，由于认购协议造成的纠纷案件常常取决于，要不房地产商一拖再拖无法拿房或不可以申请办理不动产权证，要不买房者由于房子价格的起伏悔约不肯再次买卖。那麼玄策一方可否规定另一方签署商品房买卖合同书呢？
一般是不可以的。由于认购协议这类预约合同实质仅是一个意向协议书，归属于《民法典 》所要求不可以执行的合同书。针对之后必须签署的合同书绝大多数內容仍必须彼此再次商谈，这时没法由人民法院替代彼此法律行为强制性签合同。但守约方能够 向其认为损失赔偿。
《民法典》第五百八十条：
“被告方一方不执行非钱财负债或是执行非钱财负债不符约定的，另一方能够 要求执行，可是有下述情况之一的以外：
（一）法律法规上或是实际上不可以执行；
（二）负债的标底不适合强制性执行或是执行花费过高；
（三）债务人在有效期内未要求执行。”
仍是以广东省高院为例子。
《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》
五、被告方一方无书面通知不执行预约合同约定的签订责任，守约方要求人民检察院裁定强制性签署房产买卖合同书的，未予适用。预约合同约定的订金等合同违约责任显著不能填补守约方的信赖利益损害，守约方要求提升赔付的，应予适用。
（四）定金罚则
除此之外，在认购协议中常常有订金的约定，有时候也是有以预付款、预定金等避开定金罚则的叫法，为此做为对将来签署商品房买卖合同书的贷款担保，其法律效力难题也理应依据具体约定状况开展剖析。
《商品房买卖合同书表述》第四条：
“出售人根据申购、购买、订购等方法向购房人私收订金做为签订商品房买卖合同书贷款担保的，假如因被告方一方缘故无法签订商品房买卖合同书，理应依照法律法规有关订金的要求解决；因不能归责于被告方彼此的理由，造成 商品房买卖合同书无法签订的，出售人理应将订金退还购房人。”
针对沒有以“订金”为名开展约定的这种钱财贷款担保怎样评定，如今因为检察官法执行后，合同法法律条文被废除，有关订金的法律规范也变动在合同书编中，在新的法律条文颁布以前，能够 参照之前法律条文精神实质开展评定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（2000年12月13日起实施，已被废除）第一百一十八条：
“被告方交货留设金、保证金、担保金、订立金、保证金或是预付款等，但沒有约定订金特性的，被告方认为订金支配权的，人民检察院未予适用。”
