买房时，「公摊面积」总是一个绕不开的难题。如果最近关注社交媒体，大家会发现“住建部新规实施”、“**代表建议取消商品房公摊面积”等话题频上热搜，公摊面积问题又再次被推向风口浪尖。
作为热搜常客，公摊问题总是三番五次地引起众议。去年9月，就有新闻爆出#男子买房遭遇公摊刺客 签合同时发现公摊面积多出20%#，而短短半年过去，今年3月9日又有新闻报道#女子购74平房屋套内仅40平#。
据媒体消息称，该女子所购房屋的面积在购房合同中显示为73.96平方米，但事后女子发现房屋实际面积与合同中的建筑面积相差近半，因此要求退还房款，但被开发商工作人员以公摊面积为由拒绝退款。
有网友掐指一算，这公摊面积竟达到了43%，辛辛苦苦攒的钱，居然一半都用来买了公摊，实在荒谬。如此看来，短时间内公摊“刺客”的再次行刺，可比雪糕骇人多了。
公摊面积可谓是众多购房者心里的一根刺，公摊面积到底怎么算？如何才能规避公摊风险？今天我们就来聊聊这些问题。
01
什么是公摊面积？
根据百科解释，2001年施行的《商品房销售管理办法》明确规定：商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同组成。其中：
■ 套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。
■ 公用建筑面积一般由以下两部分组成：
电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
如果要用通俗的话来解释，那有一个比喻是非常形象的——买房就像买西瓜。
一个西瓜包括西瓜皮、西瓜瓤和西瓜籽，我们可以将一个连皮带肉的西瓜比作房子的建筑面积，那么公摊面积就好比是西瓜皮，套内建筑面积则是西瓜瓤+西瓜籽，西瓜瓤包括卧室、客厅、过道等，西瓜籽则可看作阳台、墙体。
由此一来，西瓜皮越厚，那么它占到整个西瓜的比重就越大，我们可以享用的西瓜瓤连带西瓜籽的部分就越少。这就是为什么你买一套100㎡的房子，但实际可使用的面积只有70-80㎡的原因。
02
新规出台，公摊面积变大？
近些年来，社会上出现了越来越多“取消公摊面积”的呼声。由于我国并没有统一明确的法律依据和制度来确定公摊面积的划分与测量标准，老百姓有时只能听房企的一言堂，业主很难分清哪些部分属于公摊面积，是否有重复收费等问题。
而在3月1日，住建部发布的《民用建筑通用规范》更是一石激起千层浪。
根据《规范》3.1.1条，建筑面积应按建筑每个自然层楼（地）面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。
有部分人士解读称，“自3月1日起，公摊面积将会增加，外墙面层也要计入建筑面积”。也就是说，“公摊面积非但没取消，反而增加了？”这一观点瞬间引发网友炸锅。
图源《民用建筑通用规范》
好在住建部及时回应：公摊变大了是误读。
一方面，前文我们有提到，公摊面积是包含外墙墙体水平投影面积的，只是旧规中仅把墙体+保温层计入建筑面积，而墙面抹灰、装饰面、装饰性幕墙等部分并不算入。新规则是在此基础上进行改动，将这两部分全部计入了公摊面积。
另一方面也有专业人士表示，该标准是建筑规范，而不是测绘规范。建筑规范是用来指导开发商建造，测绘规范则是在房屋建好之后用来计算消费者房价。
简而言之，购房人房产证上的面积以及实际买房要花多少钱，其主要依据则是房产测绘部门出具的测绘报告。所以只要房子的测绘面积不变，那么购房者买房时的实际公摊就不会变大，自然也不会为此多花银两。
此次新规的出台能引起巨大热议，也得以看出“天下苦公摊久矣”。从长远来看，取消公摊之路道阻且长，但新规的实施也意味着标准的进一步规范。
据业内专家称，新的计算方式本身有助于确保房企合规开发，减少各类小动作。公摊是否该取消这一问题需要时间来验证，不过在短期内，我们可以更多地聚焦在公摊面积监管制度的完善方向，力求提高房地产市场透明度，让业主能够得到有效的权益保护。
03
如何规避公摊风险？
从业主角度来看，既然公摊面积暂时不会消失，那我们应该如何确保自身权益呢？我们不妨分两个阶段去计划。
■ 购房前预防风险：
向开发商索要公摊面积数据：签订购房合同时，我们可以让开发商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样我们就可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。
在购房合同中约定公摊面积：有些业主在购房时，会遇到开发商看房和收房时两套说法的情况。为避免开发商言行前后不一，我们应当在合同中约定公摊面积的数字，并详细约定公摊的具体部位、面积大小，特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。
■ 收房时确认是否有“货不对板”：
在收房时，若发现房屋面积产生变化，我们可以携带购房合同、建筑施工图、房屋销售或者分割方案等，到房产测绘中心申请面积鉴定。
根据我国《商品房销售管理办法》规定，若开发商交房时，房子总建筑面积与合同面积出现误差，按照面积误差比绝对值3%的标准，多退少补。
也就是说，若合同约定的面积与实际面积误差超出3％时，购房者有权退房。若购房者选择不退房，那么产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由购房者补足；超出3%部分的房价款由开发商承担，产权归购房者。
“公摊之痛”已存在多年，我们需要行业计算标准的规范化和相关信息的透明化，让公摊面积不再是看不见、摸不着的迷雾，让购房者能够所见即所得，买房、住房都更加安心。
