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裁判要点：从协议整体约定来看，当事人本意并非支付对价购买商品房，其真实意思仍是要求偿还借款本金及利息，双方签订协议的目的在于保障债权得以顺利受偿，该协议并非是以物抵债协议，而是保障债权实现的担保方式。虽已办理房屋买卖备案登记，但因商品房买卖合同备案登记的实质是相关房地产管理部门对房地产开发企业的商品房销售进行的行政管理行为，不发生物权效力，不能据此认定以房抵偿协议已经实际履行。
最高院：以房抵债且已办理商品房买卖合同备案登记/是否发生物权效力@律师门诊（原创141号）
一、以房抵债协议只是借款合同的从合同，签订以房抵债协议后，原借款合同及相应保证合同、担保函等仍然有效，并没有发生债务已经抵偿的结果，故该协议并非以物抵债协议，而是保障债权实现的担保方式。
本案焦点问题是：罗琳与杨利民于2016年5月31日签订的协议是否为以物抵债协议且已实际履行；罗琳对本案原审程序所提异议是否成立。关于罗琳与杨利民于2016年5月31日签订协议的性质及履行问题。根据一审法院查明的事实，在罗琳两次未按约偿还借款之情形下，2016年5月31日，双方根据借款协议中罗琳确认的借款本息，就罗琳向杨利民偿还借款相关事宜达成了协议。该协议第一条、第二条约定：罗琳愿意用其拥有股权的丽江金林公司开发项目的商品房顶抵前述债务,杨利民指定毛某甲、毛某乙、张某某为商品房购销合同的签订人；罗琳抵偿杨利民债务的金额为商品房购销合同中的房价总额。上述两条约定确实有以房抵债的内容，但因该协议系多个条文组成，需结合协议全文来理解双方签订协议的真实意思表示。该协议第五条、第七条约定，罗琳或相关方在协议签订之日起四个月内偿还全部借款本息，否则杨利民有权选择自行处置上述抵债房屋或要求继续偿还借款本息；本协议作为原借款合同的从合同，原借款合同及相应保证合同、担保函等仍然有效，相关方有义务积极筹款按原约定偿还借款本息，杨利民也有权按原约定随时要求偿还借款本息；若杨利民得到部分偿还，及时配合将相应比例的房屋退还罗琳。可以看出，协议作为原借款合同的从合同，重申了罗琳需按照原约定继续偿还借款本息，签订《商品房购销合同》后罗琳偿还全部借款本息的义务仍然存在，并没有产生债务已经抵偿的结果。因此，从协议整体约定来看，杨利民的本意并非支付对价购买商品房，其真实意思仍是要求罗琳偿还借款本金及利息，双方签订协议的目的在于保障杨利民的债权得以顺利受偿。故一、二审判决认定该协议并非是以物抵债协议，而是保障债权实现的担保方式，并无不当。
二、已办理了商品房买卖合同备案登记是否可以表明以房抵债协议已经实际履行？
罗琳主张丽江金林公司为14套房屋办理了商品房买卖合同备案登记，以房抵偿协议已经履行。因商品房买卖合同备案登记的实质是相关房地产管理部门对房地产开发企业的商品房销售进行的行政管理行为，不发生物权效力，不能据此认定以房抵偿协议已经实际履行。至于罗琳提出其还款期限已展期至2016年9月31日，杨利民起诉时未到还款期限无权要求其偿还债务的主张，与协议第七条杨利民“有权按原约定随时要求偿还借款本息”的约定不符，罗琳该项主张不能成立。
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