01
案情简介
【房产抵押登记在先办理】马姓兄妹的父母（王某、马某某）有北京的一处房产，马某（妹）通过房屋买卖方式到房管局办理了房屋转移变更登记，将上述房屋登记在自己名下，取得了房屋所有权证。马某（妹）取得房屋所有权证后，于2014年4月17日为涉案房屋办理了债权数额为170万元的最高额抵押，抵押权人为南京银行股份有限公司北京分行（以下简称南京银行北京分行），签订《最高额抵押合同》并办理了抵押登记。
【原产权人产权证在后被撤销】2015年7月，马姓兄妹母亲王某（父亲马某某2015年6月8日病故）提起行政诉讼，将房管局及第三人马某（妹）、南京银行北京分行、李某某起诉至法院，法院在审理期间委托鉴定机构马某（妹）提交办理涉案房屋权属转移登记所用的房屋所有权转移登记申请书、存量房屋买卖合同、资金自行划转声明、房屋登记询问笔录等上面“马某某”签名是否其本人书写进行笔迹鉴定，经鉴定鉴定检材与样本不是同一人书写，遂于2016年11月29日作出（2015）昌行初字第167号行政判决书，判决撤销房管局于2009年5月27日为马某（妹）颁发的X京房权证昌字第XX**号《房屋所有权证》。南京银行北京分行不服上述一审行政判决提起上诉，北京市第一中级人民法院认为上述一审行政判决撤销涉案房屋所有权证，并未对南京银行北京分行的抵押权产生直接影响，认为其不符合上诉案件的受理条件，故于2017年9月7日作出（2017）京01行终409号行政裁定书，裁定驳回南京银行北京分行的上诉。
【真实房产权利人的遗嘱】2015年5月20日，马某某、王某立《遗嘱》一份，该遗嘱载明：“我马某某和老伴王某共同资产百年之后归大儿子马某（哥）一个人继承，以上是我们的老人的心愿。马某某，2015年5月20日，写”并在其名字上摁手印。王某在“马某某”右侧书写“王某同意”并在其名字上摁手印。见证人汪某某、张某某、马启某签名并摁手印。
02
争议焦点
一、房屋产权还未撤销期间，真实权利人出具了遗嘱，在房屋产权撤销房产权恢复至真实产权人名下后，遗嘱是否有效？
二、无权处分人在具有真实产权登记情形下，办理了银行抵押登记。事后产权证被撤销，银行是否属于善意，从而享有取得抵押权？
03
分析
关于第一个问题
遗嘱效力问题
继承自被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。具体到本案，诉争的房屋原登记在马某某名下，根据查明的事实，该房屋系马某某与王某婚姻关系存续期间取得，目前诉争房屋虽无《房屋所有权证书》，但仍属于二人的夫妻共同财产。马某（妹）虽于2009年5月27日曾经取得了诉争房屋的《房屋所有权证书》，但根据法院生效判决，其《房屋所有权证书》因缺乏事实基础被依法予以撤销。鉴于诉争房屋属于马某某与王某的夫妻共同财产，二人有权就诉争房屋中各自所占份额进行处分。
遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。2015年5月20日，在三位无利害关系的邻居见证下，马某某以其与王某二人名义亲笔书写《遗嘱》一份，将二人夫妻共同财产订立遗嘱指定由马某（哥）一人继承。马某某签名并注明日期，王某签名并书写“同意”字样，三位见证人也分别签名。该《遗嘱》符合共同遗嘱的形式要件，且处分的是马某某与王某夫妻共同财产，亦无相反证据证明签订遗嘱时被继承人不具备相应的行为能力，故该共同遗嘱应属合法有效。
关于第二个问题
银行是否善意取得抵押权
根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，认定南京银行善意取得案涉抵押权，须同时满足三个条件：第一，南京银行取得抵押权时须为善意；第二，南京银行为取得抵押权支付了合理的对价；第三，抵押权已经办理登记。
首先，南京银行在办理相应抵押登记手续时，案涉房屋所有权证上记载的所有权人为马某（妹），房屋所有权证亦由马某（妹）本人持有，马某（妹）具有房屋所有权人的权利外观，南京银行有理由相信马某（妹）为案涉房屋真实所有权人。尽管马某（妹）持有的房屋所有权证嗣后被撤销，但现有证据表明南京银行在办理抵押登记时并不存在知道或应当知道马某（妹）系无权处分的情形，因此应认定其为善意。马某（哥）虽主张南京银行与他人恶意串通或在审查放贷时具有故意或者重大过失，但并未能够提交有效证据予以证明，故其关于南京银行不构成善意的上诉理由，本院不予采信。其次，南京银行向马某（妹）发放了170万元贷款，为取得抵押权支付了合理的对价。南京银行与马某（妹）签订的《最高债权额合同》、《最高额抵押合同》、《个人授信业务用款申请书》被生效判决确认为合法有效，故本院对马某（哥）关于南京银行的放贷行为具有违法性的主张不予采信。再次，南京银行就案涉抵押权办理了登记手续，并取得了他项权利证书。综上，一审法院认定南京银行善意取得在案涉房屋上设立的抵押权并无不当。
参考案例：（2018）京0114民初1354号、（2019）京01民终6911号
