房屋公摊面积越来越高、小区公共部位使用和收益归属模糊不清、购房能否以实际面积计价……
今年**现场，深圳市人大代表、广东深宝律师事务所主任黄振辉带来建议，希望规范管理深圳市房产“公摊面积”。
“深圳市作为社会主义先行示范区，要先行先试，敢为人先，为‘公摊面积’规范管理全面推广提供样板、经验借鉴。”黄振辉在建议里写道。
深圳市人大代表、广东深宝律师事务所主任黄振辉。 南方+ 曾子航 拍摄
不透明的“公摊面积”
黄振辉认为，目前“公摊面积”领域存有不利于房地产市场管理、产权监管执法难，以及相关测绘信息的公开、监管力度不够的问题。
“在‘公摊面积’计价销售方式下，可能存在开发商为了追求最大利润，利用各种手段、找到各类名目来提高公摊系数和公摊面积，使得销售时房屋每平方米均价看起来较低，可房屋销售总价却更高，实际上是变相涨价的现象。”黄振辉同时提出，对业主来说属于“虚拟面积”的“公摊面积”，在后续各类收费项目上可能加剧业主们与开发商、物业间的矛盾。
黄振辉提出，按照《物权法》，“公摊面积”所有权应该归业主所有，然而通常实际使用、支配“公摊面积”区域并获得收益的却是物业公司，违背了《物权法》精神。物业利用“公摊面积”收取广告费、停车费，小区业主花钱买了权属，却不一定能得到应有的收益。
“目前通用的房屋买卖格式合同和房产权证明中，公摊面积只有整体数据，而数据细部组成及来源无从辨析。”黄振辉提出，房产测绘涉及专业知识复杂、数据较多、计算面广，对于测绘报告里数据的复核和监督，作为最直接的利益相关方的一般业主根本无法知晓，即使怀疑测量数据有误，维权也存在困难。
“目前新开发楼盘的公摊面积计算测量、公示公开缺少监督，管理混乱，开发商违规计算现象无从查处，直接导致消费者在购房时需要支付更多房款，也加剧了对房地产市场的不信任。”黄振辉分析房地产市场买卖双方关系解释。
“公摊面积”何去何从？
针对“公摊面积”存在的问题，黄振辉也在建议中给出了自己的解决方案。
“取消按‘公摊面积’计价方式收费。”黄振辉认为，按“公摊面积”计价方式收费既不方便市场监管，也容易导致各方纠纷，应取消这种落后的计价方式，让我国房屋的交易和管理方式与国际接轨，只将室内实际建筑使用面积作为计价依据。
“如暂时不能取消公摊面积，则应先理顺公摊面积的法律权责关系。”黄振辉提出，在此情况下要规范后续服务的计价规则，统一以套内实际建筑面积进行计价。同时，“公摊面积”区域的经营应由业主委员会授权，决定是否由物业公司代为经营，要求公示所得收益，由业主共同支配。
为了让“公摊面积”更加透明及规范，黄振辉提出加强公摊面积的合同管理、建立公摊信息公开制度、引入社会第三方机构监督。
“房产管理部门应将公摊面积（共有产权部位和面积、应分摊面积）详细情况写入通用合同条款，将得房率与公摊面积的详情、承诺和违约责任纳入合同条款进行约束。”黄振辉指出，当实际的面积出入超出合同误差范围，责任方应按合同约定给予违约赔偿。
黄振辉认为，政府主管部门应监督开发商对公摊面积数据进行社会公示，开发商在与购房者签订合同之前，须出具有资质的测绘部门测算的套内建筑面积、套内使用面积、总的公摊面积及应分摊的每一部分的详细公摊数值，并公布测算人、负责人、负责机构等信息。
针对公摊面积监督真空的情况，黄振辉提议由直接利益相关方（也就是业主）委托第三方机构进行监督，同时测量机构如有违法、违规、造假的行为，亦要承担相应的法律责任。
【记者】曾子航
【作者】 曾子航
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
