估计刚刚入职地产行业的小伙伴都会出现同样的问题，当客户询问相关的房产交易问题时，你可能就蒙圈了，下一步做的就是寻求店里其他同事的帮助，有时候可能寻求的结果还是没弄明白。
二手房交易，买卖双方都应该关注整个流程的各个环节，毕竟不管那一环出了问题都会影响到自身的利益。房地产交易是一个非常复杂和专业的过程，需要自己完全了解，才能更好的应对交易过程中的各个问题，也能及时规避掉各种风险，让买卖双方都能安心。今天我们就来细细的讲讲这方面的知识。
第一步：查档
查档是确权，确定业主的产权归属，是否真实有效。部分中介公司为了快速签单，没有做，让交易留下了风险。不要小瞧了这个环节，这个环节非常重要，有可能导致买方的资金血本无归。之前就有过部分中介公司先签合同再查的情况，结果该套房源属于查封状态。
第二步：签署《房地产二手买卖合同》
这一步是很关键性的，合同条款的充分了解一定是必要的，建议交易双方在签订合同前就对合同条款进行深度的了解，特别是非格式条款部分。合同主要的体现重点注意的是如下部分：
1、交易双方的身份确认；
2、交易物业的标底确认；
3、交易物业的金额确认（总价，定金，首期，尾款，担保费，税费的支付，交房保障金等）；
4、交易物业的各个环节时间周期的确认（定金，首期，尾款，担保费，交易税费的支付，交房保障金等的时间）；
5、交易双方合理合法的特殊要求约定；
交易合同的清晰，直接影响着接下来的所有跟进环节的效率，所以签署合同的第三方保持独立、客观、公正的沟通来确立合同完善是很有必要的。合同的签署直接影响着接下来的交易流畅性和顺利完成交易的保障，所涉及的交易条款或条款延伸，大家务必要对合同有高标准的理解。
第三步：收取定金
签署了合同，没有定金支付的合同属于效力待定，合同签署完毕即可收取定金。这是交易的必要保障，那么定金的收取有几种呢？
1、业主房产证在手的物业可直接收取客户定金，如客户按揭购买，定金不能超过总房价的20%，在按揭贷款的过程里，银行是有要求的。
2、房产证不在手，由第三方托管。银行或中介公司，一般性选择由中介公司代为托管，托管定金不得超过成交价的5%，托管的定金需签署定金托管协议，中介方根据托管协议条款约定放款给业主或客户方。
第四步：资金和按揭资料准备
根据合同签署的时间周期以及定金比例，买方需要准备好资金，按揭的需要准备好按揭资料。买方准备好按揭资料和首期款后在按揭银行做首期款资金监管，同时做按揭申请，一次性付款的做尾款资金监管。买方已婚和未婚的按揭资料有异，具体如下:
1、收入证明（公司公章，开月收入一般为月供的2.2倍以上）；
2、银行半年的流水，注意流水的月余额（有的银行要求一年）；
3、身份证原件及配偶身份证原件；
4、双方户口本原件；
5、结婚证原件；
6、拥有房屋数量证明；
7、社保证明；
8、征信报告；
9、其他资产证明
10、买卖双方到场签字
需要注意的是：客户方的资金和按揭资料准备的时间周期越短，后期的交易时间也就相应的缩短。中介方要在此环节积极的参与客户的资料和资金的准备，可以给予专业的建议，以避免客户多做无用功，以提升服务水平及交易的风险把握。
第五步：公证委托
与此同时，业主方这个时候也没有闲着，如业主方房产证在银行按揭且没有偿还能力的，业主需要在这个时候配合委托担保公司，做委托公证（业主方实收价格的，客户需支付公证费用980元起）。公证需要资料有：身份证原件；借款合同原件；房产证复印件；户口本原件；供楼账号。
这个时候做了公证委托，不等于担保公司即刻就去帮业主赎楼了，需要等待第六步的关键环节完成。
第六步：交易的首期资金监管完毕等待银行审批
根据按揭银行的差异以及购房人的资质情况，银行审批贷款时间约7到15天（按照各个地方实际情况）。待买方按揭贷款申请通过，银行出具贷款承诺函后，担保公司才会开始赎楼程序。
这里要重点强调的是买方的资质问题。在交易初期环节，中介方应该向买方询问其征信情况，在签署合同前到银行打印买方的征信清单，保障后期贷款申请能顺利通过。有时候客户因个人隐私有隐瞒的，大家需要提前的及时沟通，出现状况积极和银行、按揭部门同事沟通，寻找合理合规的解决办法才是正确方式。我见过很多同事，这一步出现问题了，下一步就不知道如何进展。
第七步：赎楼
担保公司审核材料通过后才正式划款赎楼，过程需要7到15天不等，（赎楼前担保公司收齐担保费及向银行申请的赎楼款的短期利息）房产证赎出后需注销抵押登记，方可过户！
这里要重点强调的是业主方的资质问题。在交易初期环节中介方应该向业主方询问其征信情况、供楼情况，并在签署合同前到银行打印其的征信清单或供楼清单，以保障后期担保申请能顺利通过。
第八步：过户
房管局过户都是预约制，买卖双方或委托方带齐过户资料到房管局办理。
资料包括：
交易双方的身份证原件以及复印件、房产证原件、买方的户口本原件及复印件、婚姻证明、二手房地产交易合同等相关资料。
窗口受理后给出一份过户回执，过户时间为1-3个工作日。如果涉及到外籍人士的，需要提前做好买卖合同公证才可以到房管局办理过户；涉及的跨国婚姻的也需要公证地方的婚姻状况。
第九步：领取新产权证
3个工作日后（部分地方当天可取），买方或其委托方，持有递件回执到房管局领取买方名下新产权证，同样是预约制。在领取房产证前需先交付二手房交易相关税费。若按揭买房的同时做房产证银行抵押手续。所带资料含：身份证原件和买方名下的银行卡。
第十步：放首期款
领取到买方名下的房产证后，银行根据买方名下的新产权证以及买方的交税证明如契税单，放首期款给卖方。
第十一步：放尾款
房产证在银行抵押有效，按揭银行会根据支行房款情况预约放尾款给业主。抵押生效时间约5到7个工作日，放尾款时间需要根据银行资金情况而定。
特别注意的是第4季度的房款基本都比较紧张，所以在签署合同前一定要明确的告知买卖双方，此举涉及到担保款回款、担保的短期利息还有最后房屋交付。
第十二步：过户水电等
收到尾款后，交易双方将水、电、天然气、物管及有线电视过户到新业主名下，买方携带房产证复印件、身份证原件及复印件、完税票据以及扣款账号，到相关部门办理即可。
第十三步：房屋交付
最后一步是房屋的交付。值得注意的是房屋附带家私家电交付的，在签署合同前中介方一定要认真写好交付清单，告知交易双方并签字确认。一个小小的环节，可能就是导致最后交易不愉快的原因。
在交易初期和交易结束是有一个漫长的周期过程的，这个过程中有些许不可控因素，作为中介方应该有责任和义务去保持交易的公正性，双方在交房清单上签字确认。然后中介方放交房保证金给业主。
此刻，交易就算圆满完成了。
二手房的交易过户过程，是我们中介服务的真正开始，也是考验我们专业能力的试金石，是体现我们服务水平的时刻。只有对交易程序充分了解，对交易中的各个关键节点的事先沟通把握，才能更好的体现价值和后来的延伸。认真解读，充分理解，为你交易成功保驾护航。
