69平方米的房子
公摊面积竟然达到37平方米
“69平方米的房子，公摊面积竟然达到37平方米，公摊率超过了50%，这也太离谱了。”姬女士想不明白，虽然是商业公寓，公摊也不能这样高吧。
根据姬女士提供的购房合同，出卖人为西安康翰置业有限责任公司，该商品房的房产测绘机构为西安市房产测量事务所有限公司，预（实）测建筑面积共69.75平方米，其中套内建筑面积32.71平方米，分摊共有建筑面积37.04平方米。
“我问当时的售楼员，他说这个公摊面积在购房合同里写的很清楚。”姬女士说，合同是去年才拿到的，之前自己也没有留意，也没有想到花了50多万元，买了一半的公摊。印象中楼盘的公摊率就是百分之十几，高也不过20%多，没想到这里竟然是50%多，令人咋舌。
销售：公摊没有问题，符合国家规定
记者联系到当时姬女士的置业顾问，对方解释说，本身商业楼的公摊就比较高，在姬女士购房时，已经仔细说明了公摊等相关问题，该公寓的公摊率确实达到了50%，但是单价低，舒适度高，而且国家在公寓楼公摊面积比例方面是没有具体规定的，西安有的楼盘公摊率达到了60%。“我们这么大的楼盘，五证齐全，规划都是经过政府部门审批的，公摊没有问题，符合国家规定。”其表示，目前公寓公摊面积并没有明文限制。
在售楼部，面对姬女士提出公摊大的问题，工作人员解释说，公摊大是因为公寓品质高有气派，门厅大走廊宽，每层还有公用卫生间和洗手池，一层四梯十几户，还有复式公寓，大家住起来舒适度要高一些。
住建局：公摊面积占比没有明文规定
一位业内人士接受采访时说，西安商业公寓一般公摊率是40%—45%，因为公寓有比较豪华的大厅、长走廊、上下楼梯以及三四部电梯，因此公寓公摊率很高，一般都在40%以上，但超过50%的情况也比较少见。
西安雁塔区住建局的工作人员告诉记者，此前确实有人来咨询过该楼盘公摊面积的问题，相关负责同事已解释说明，目前公摊面积的占比没有明文规定。
公摊面积是什么？
一般认为，公摊面积包括两个部分。
记者查阅资料发现，1995年原建设部印发的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)中明确，公用建筑面积由以下两部分组成：1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2.套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
这意味着，不仅电梯、楼道、门厅，甚至门口警卫室的一部分面积也要由买房的居民买单。
相对而言，套内建筑面积才是完全属于业主所有的部分。
公摊面积谁说了算？
公摊面积系数不是开发商预先设定的一个20%或30%，而是通过计算得出的。
有着10年测绘经验的房产测绘员赵天明介绍了计算公摊面积的过程：先是以栋为单位，计算整栋建筑物的总公摊面积，再以各户的套内建筑面积为比例分摊给各户承担。
公摊面积是由有资质的房产测绘单位测量出的。赵天明介绍，一般来说，如果是预售房屋，公摊面积需要进行“预测”和“实测”两次测算。预测是在房屋建成之前，测绘单位会根据开发企业提供的合法合规的建筑图纸进行测算，此面积可用于房屋预售，即购房合同的面积。而实测则是房屋建成之后，测绘单位实地进行测绘，采集外业数据，再进行测算。这个面积也是最终给购房者的交房面积，即不动产办证面积。
“开发商需要凭测绘机构出具的测绘报告，录楼盘表系统（包括楼层、房号、房型等信息），才能取得预售许可证，进行销售、网签，非常严格。”赵天明说，测绘机构都是房管局规定认可的，根据甲、乙、丙级别不同，所能测绘的面积大小也不同。
赵天明所在的城市，每个区都有自己的测绘队，仅为房管局提供测绘服务，不对市场开放，而房产测绘有着明晰的质量审查流程，从自检、互检、质检到上级审核，以保证测绘质量。“所以在房产测绘阶段，开发企业是做不了什么‘操作’的。”
另一位在房管局旗下测绘机构从事房产测绘十多年的测绘员也表示，每一个平方米的计算，都是根据房产测绘实施细则操作，并且由软件根据公式推算而来，“我们属于房管局，不是市场行为，并没有利益关联。还带有一定的行政行为，在测绘方面不敢乱来”。
不仅在测绘阶段，在房屋最初的规划设计阶段，公摊面积的设计也需要依据一定的标准。某大型房企设计部门负责人李欣告诉经济观察报，项目规划设计要依据建筑设计统一的设计标准，比如楼栋中走廊的宽度、大堂面积大小，需不需要设置电梯工休息室等，也都要依据相应的建筑设计防火等规范设计，这都属于影响公摊面积的因素。
此外，这些项目规划设计的最后审查权在政府部门手里。一家民营设计院的住宅设计师张磊告诉经济观察报，每个项目的规划方案会有7天的公示期，在公示期内，如果有质疑，可以对方案问题进行反馈。如果在购房时对开发商提供的公摊面积有质疑，购房者也可以去当地房管局进行咨询。“一般情况下，房管局会要求开发商对公摊面积系数是否按照规划要求进行说明”。
另一方面，李欣介绍，开发商的营销部门也不可能同意随便乱加公摊面积，因为得房率低了，房子都不好卖。“如果把房子比做一项产品，开发商就是生产产品和卖货的，只会对销售有利的方向使劲，不可能去干对销售起反作用的事”。
买房一定要计算公摊面积吗？
既然“公摊”的部分必然存在，那么买房一定要计算公摊面积吗？
记者注意到，根据《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
上述《办法》明确，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
公摊能否取消？
专家：尚有难度
争议之下，“取消公摊面积”的呼声越来越大。去年全国“**”期间，全国政协委员洪洋提议“取消公摊”，认为公摊面积缺乏法律依据和制度约束，建议国家取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓明白付费，放心购房。
去年8月曾报道，在业内人士看来，取消“公摊面积”不可能一蹴而就，甚至会影响到购房者的权利。《商品房销售管理办法》中明确指出：分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
多位接受媒体采访的专家对于取消公摊面积仍有所顾虑，认为当下直接取消公摊面积不可行，主要原因在于可能影响房价和住房舒适度等。
首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为当下取消公摊面积不具有可行性。房改后，我国的住房面积计量、房产证、不动产证的发放都是以建筑面积为单位的。房价、物业费、暖气费等也都是以建筑面积计量的，如果取消公摊面积，以使用面积计量，会给计价标准带来混乱。每平方米的房价、物业费、暖气费会有所上涨，反而会引起另一种误会，以为涨价了。
豪宅研究院院长朱晓红指出，取消公摊面积目前面临两个难题：房企建房成本提升，售房价格如何控制？如何保障配套公共设施的品质？
“现阶段取消公摊面积的条件还不具备。”浙江工业大学副校长、中国住房和房地产研究院院长虞晓芬分析，主要原因在于关联影响太大，我国在房改、维修基金缴存、拆迁安置补偿计算、物业费收缴、暖气费收取等方面都按建筑面积作为标准，如果取消公摊面积，会给计价标准带来混乱。
针对目前公摊面积制度存在的问题，北京市康达律师事务所高级合伙人孟丽娜建议完善相关测绘规范，对公摊比例出台指导意见，要求测绘单位提高测绘成果质量，畅通错误追究机制。在售房时，要求房地产开发企业在售楼处公开测绘结果，将分摊原则、分摊部位等向购房人进行明示，必要时测绘单位也可以接受购房人的咨询，减少因分摊面积问题产生购房争议。同时，在商品房买卖合同中进一步完善相关约定，明确约定分摊面积与产权登记面积发生误差的处理方式及违约责任的承担，从而保障购房人的合法权益。
编辑 朱洪蕾
来源 经济观察报、星视频、华商报、法治日报、、等
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