“我买的房子被法院查封了，咋整？”
文＼阿猛法徒
生活于传说中“地产立国”的国度，买房子自然是绝对的人生大事。这两年来，一方面房价高企，房地产市场十分活跃，交易数量、交易金额都在持续走高，另一方面，市场主体的融资难度越来越大，企业运作成本也越来越高，加之市场准入等监管不力，曾经财大气粗的开发商资不抵债惨淡经营乃至于金蝉脱壳圈钱跑路的也并不少见，随便哪座城市多半都会有个著名的烂尾楼项目供出租车司机闲侃，至于拖欠施工单位工程款的情况，更是屡见不鲜。
这两方面的矛盾就容易催生一种现象：有的房屋买受人签署了房屋买卖合同，并且支付了全部或部分购房款，然后或不满足办理产权证条件，或单纯的由于懒没有及时办证，结果在房屋过户登记时，却发现自己购买的房屋被法院查封了，相信买房者一旦发现这种情况，脑袋都会嗡的一声：这可咋办？这是我的房子啊！我装修都花了几十万啊！这可是我几代人的身家积蓄啊！
法院查封买受人尚未过户登记的房产具体可能有多种情况：有可能是施工单位主张了建筑工程价款优先受偿权，有可能是银行行使了在建工程抵押权，有可能是第三人与开发商之间存在其他纠纷等等，但唯一可以确定的事实是：开发商欠人家钱，人家与开发商打官司，所以申请法院查封了开发商名下的房屋（或未竣工的在建工程）。所谓城门失火殃及池鱼，此时买受人就成为了那条可怜的池鱼。
法院的查封措施有可能带来以下法律后果：1、房屋不能办理产权证，即无法取得房屋所有权；2、房屋不能进行过户交易，即自己无法取得房屋产权证，也无法将房屋卖给他人；3、最重要一点，法院可能查封，就很有可能被将来强制执行掉，到时候房屋就彻底不是你的了。
有的房屋买受人一知半解，迷信房屋买卖合同备案的效力：我的房屋买卖合同都已经作备案了，我可是付出真金白银了，备案的合同在房产局那里都可以查得到，房屋已经是我的了，怎么还能被查封呢？法院也太不讲理了吧！有些偏激的人可能还会骂：这社会真黑，一定是法院收了黑钱了，欺负我良善之民。
事实并非如此，法院查封是有依据的。
《物权法》第9条规定了不动产物权的变动以登记为生效要件，未经登记的，不发生物权变动的效力。根据此规定，房屋作为典型的不动产，虽然签署了买卖合同，买受人也支付了款项，但未经产权登记，在法律上房屋的所有权依然还在开放商名下，那么其他方在与开发商发生纠纷时，申请法院查封开发商名下财产，就再正常不过了。
至于房屋买卖合同备案的性质，《城市房地产开发经营管理条例》第27条规定，开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。经过备案的商品房买卖合同，在房地产主管部门即已经可以查到，开发商不能再次进行备案登记，有效防止了开发商一房二卖等违规违约现象的出现，也便于房产主管部门随时掌握商品房的销量、价格变动等市场状况。
有购房者甚至许多法律人士认为，商品房买卖合同的备案具备准物权的效力，理由就是合同已经在政府部门备案，就取得了物权公示的效果，与办理产权登记只差一步，因此具有准物权效力。笔者认为这种说法是不准确的。
我们分析一种法律行为的效力，需要从他的效力基础来看。物权行为最主要的特征之一就是物权法定主义，这也是物权法最重要原则，即物权的变动必须有法律的明确规定，物权不得随意创设，即使是“准物权”，没有法律明确规定，是不具有物权效力的，更何况，在我国法律体系中，其实并无“准物权”的说法，这个称呼，只是一种约定俗成的叫法和只存在一些学术文章中。
房屋买卖合同备案制度的来源是《城市房地产开发经营管理条例》，这是国务院的行政法规，并非法律，而且也只是一种管理性规范，并无任何发生创设、变动物权的内容，至于《物权法》，则完全没有任何房屋买卖备案的表述。事实上，房屋买卖合同的备案登记，它只是房产主管部门的一种行政管理手段，只是为了方便掌控房产市场趋势，监督市场主体合法运行。它完全不等于产权登记，不能产生任何物权变动的效力。合同虽然备案登记了，但可能随时解除，房屋所有权并不发生任何变动，此认知也已经为绝大多数司法判决所采用。
与合同备案登记相类似的，还有预告登记制度。
物权法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
笔者觉得，许多人之所以认为合同备案也有准物权效力，是和物权法的这条规定弄混淆了。物权法此处规定的是物权预告登记，明确了“未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，这就是典型的物权法定主义的体现。
那么，“预告登记”和房屋买卖合同备案登记有何不同？简而言之，就是房屋买卖备案合同可以解除并撤销备案，从而回到合同签署前的状态，但预告登记则不然，预告登记权利证书下发后，即使双方解除房屋买卖合同，那么在预告证书有效期间，该房屋依然具有预告登记的效力，未经权利人同意，不得处分。引申到本文探讨的问题，房屋合同仅备案，无法对抗法院的查封，但经预告登记，由于法律明确规定未经权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力，人民法院是不能基于第三人对开发商的申请而对购房者已经预告登记的房屋进行查封的，如果查封，可以申请解除或排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（执行异议规定）第三十条规定，金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。
预告登记可以阻却查封及执行，而仅仅是进行买卖合同备案的话，人民法院是可以依据第三人的申请对已经备案的房屋买卖合同项下的房屋采取查封措施的。
那么，对于无辜的买受人来说，房子被查封了怎么办呢？找开发商闹吗？告开发商吗？要求解除合同退房款赔偿损失吗？法律上来说，可行。但开发商要是有钱付款，何至于捅出这么大的娄子？更何况，有的开发商都跑路了，想找开发商，谈何容易？那么，找政府闹吗？拉横幅“还我血汗钱”吗？可是，对于商业主体行为，政府只能协调处理，你的投资风险，凭什么认为政府会花纳税人的钱来买单？
我们说，法律存在的价值在于公平正义，法律会对社会公共利益以及社会弱势具备一定的倾向性保护。而所谓艰深复杂的法理，其实不外乎是日常道理的结构性深化。法律不强人所难，法律不能要求一个正常的房屋买受人，会去随时关注开发商的财产状况，履约能力，以及诉讼情况，然后随着开发商的情况变化及时、准确地作出回应。这种标准的要求，即使这个买受人是精通法律的律师，也有可能会失察入彀，何况一般民众？所以，对于备案的房屋被查封，一定会有一些法律上的救济途径的。
一、房屋买受人对抗工程施工人的优先受偿权
建设工程优先受偿权是《合同法》第286条所创设，在出现发包人未按约定支付工程款时，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，而且该优先受偿权优先于抵押权及其他债权。设定这个优先受偿权的立法初衷，是为了解决建筑施工领域工程款的拖欠问题，保证建筑工人工资的发放。这是我国法律体系中债权高于物权的一个特例。所以，施工方符合优先受偿权行使条件的，可以申请法院将房屋依法拍卖掉，而司法拍卖之前基本上都是有查封行为的。这就可能产生了优先受偿权与房屋买受人之间的权利冲突。
对这样的权利冲突，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（简称《批复》）第二条做出了规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。但根据这条规定，买受人如取得对于法定的优先受偿权的优先权利，需要符合两个条件：其一，《批复》用词为“消费者”，即买受人应当是为了自己的居住、生活而购买房屋，而不是为了经营或投资的需要，经营或投资性购房不在此列；其二，买受人最低应当支付51%的房屋价款，也就是说，已经大部分履行了房屋买卖合同中的买方义务。符合这两个条件，买受人就可以对抗施工方对于房屋的查封和拍卖，这是法律对抵御风险的能力低于施工单位的消费者所进行的保护性规定，体现的是对特殊法益的保护。
二、房屋买受人排除查封的情况
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（简称《查封规定》）第十七条对买受人可以对抗查封的情况进行了规制：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
此处的第三人，在本文的论述范筹内，可以替换为房屋买受人，而被执行人可以替换为开发商或房屋出卖人（二手房买卖也适用）。
根据此规定，未过户的房屋买受人对抗查封，需要满足以下条件：其一，买受人已经支付全部购房价款；其二，买受人已经实际占有房屋，即房屋已经交付给买受人；其三，未办理过户登记买受人没有过错，即不是由于买受人的原因而没有办理过户登记。笔者觉得，这条规定的法理基础，应当是不动产的善意取得制度。不动产的善意取得要求不动产需要完成过户登记行为，但如果在买受人对抗查封时，并非基于买受人的过错，则法律也应对买受人的权利进行保护，否则便有有强人所难的嫌疑了，毕竟在现实中因种种原因不能办理产权证甚至一拖数年的情况比比皆是。而此时则不要求买受人是为了自己居住、生活而购房的消费者，其他的经营性、投资性购房，也可以对抗查封，因不动产的善意取得并没有也不应当对买受人的身份作出过多、过严的要求。
但此处的“没有过错”，笔者认为设定这个条件主要是为了避免被执行人与买受人恶意串通妨碍执行，故应当从两方面进行阐释，其一是买受人主观上不存在不过户的意图，其二是客观上买受人也没有怠于行使权利的情况，如果过户的条件均具备，但买受人就是迟迟不主张过户，那么此时就不能认为买受人“没有过错”，从而不能查封。
三、房屋买受人排除执行的情况
在一些情况下，案件没有经过财产保全而直接进入执行程序，如债权人认为开发商名下财产充足而无需进行诉讼保全，或开发商在另案中被追加为被执行人，此时民诉法赋予了房屋买受人作为案外人，有权提出执行异议，阻却对于自己已经购买的房屋的执行。
对于何种情形下的执行异议能被支持，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《异议规定》）其第28条，29条分别对一般性购房和消费性购房的执行异议情况进行了规制。
《异议规定》第28条可排除执行的条件为：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。这几个条件，与《查封规定》第17条的条件十分类似，笔者也认为此系出同源，适用于不同的强制措施实施阶段。
消费者的权益是一种特殊的法益，而且群体消费者容易涉及到社会公共利益，保护级别要优于一般的债权法益。《异议规定》第29条对从开发商处进行消费性购房的情况进行了特别规定，针对消费者购房的排除执行，条件有所放宽，仅要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并且付款超过一半即可，并不要求未登记无过错，并不要求实际占有房屋；当然，宽容的对抗执行条件对消费者的身份要求较严格，要求必须是购房用于居住，并且是唯一住房。之所以身份限制严格，除了保护特殊法益外，一个重要因素就是以设定严格的身份条件来阻却恶意串通妨碍执行的行为。
律师简要建议：
回到最初的问题，为了避免出现签了备案合同也交了钱，结果房子还被查封乃至执行的风险，律师简要建议如下：
1、买房时，有条件办理预告登记的，要办理预告登记。房屋买卖合同备案不具有物权效力，备案行为只是行政管理手段，其本身并不能对抗法院的查封与执行。
2、仅有预告登记还不成，《物权法》明确规定，预告登记是有期限的，在能够办理正式登记之日起三个月内却没有办理登记的，预告登记就失效了。因此在房屋满足过户登记条件时，要尽快办理过户登记，完成过户登记，房屋才在法律上归属于你，这样开发商的官司打到天上去，也查封不到你头上。
3、买房选信誉好、履约能力强的较大开发商开发的楼盘，他们比较不容易成为被执行人……
4、一旦流年不利，你买的房子真的出现问题，被法院查封甚至要被执行了，一定记得及时请靠谱的律师……
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