有人问我，动迁房能不能买。
催了有小半年了，也不知道房子还在不在……今天就趁这个机会，唠唠清楚（可以说，欠稿压力是本文写作的主要动力，咳咳）。
什么是动迁房
需要搞清楚动迁房的定义。它不是“即将被动迁的老房子”，而是指那些“老房子拆掉之后给补偿安置的新的动迁安置房”。动迁房就是动迁安置房的简称，是拆掉老房子后，给补偿的新房子。
主要分两种：一类是政府分配的商品房或配购的中低价商品房，房产属个人所有，但五年内不得上市，五年后可办理房产证;另一类是房产开发公司配购的中低价商品房，与一般商品房没有区别，可自由上市，有房产证。除了价格和交易限制，动迁房和商品房还有啥比较大的区别呢？
答案是产权。在产权上是有很明显的区别的。商品房有完全的房屋权和土地使用权。动迁房具有完全的房屋权，但并不一定有完全的土地使用权。这也意味着，动迁房是没有缴纳土地出让金的，所有在买卖交易中，可能要补缴这部分出让金。一般土地出让金，为网签价的3%，也不便宜哦。
动迁房优点
1、现房所见即所得，而且早期的动迁房地理位置优越，小区配套较完善。2、户型适合以小两房、小三房、部分中三房为主，即建筑面积120平方米以内的户型占绝大多数，而且大部分为多层建筑。3、便宜，升值潜力大动迁房的所有权人多数是“一夜暴富”的拆二代或拆三代，忽然天上掉馅儿饼，好几套价值数百万的房子砸在了自己头上，自然有点膨胀，有点眩晕。
这个时候，拆X代们急切的想把除自住以外的房子变现，但因为它有个限制交易期，和一般的商品房不太一样，所以，动迁房的价格会比较低。而且，这些拆X代，手握多套房源，出售意愿高。
动迁房缺点
1、房屋质量不咋的动迁房的建设利润有限，建筑商在建楼时有可能会偷工减料，一不留神就建出个“豆腐渣”工程来。 2、居住人群素质差由于动迁房规定在取得产证后5年内不得转让，所以住户一般为“土著”和租房客。“土著”以大爷大妈为主，他们的生活习惯和现在年轻人有很大不同；而来自五湖四海的租房客，素质更是参差不齐。
因此，小区居住环境脏乱差不说，鸡毛蒜皮的烦心事可能随时会找上门来。3、物业差管理难动迁房物业差，小区管理难已经老生常谈了。有的动迁房小区门口就是垃圾场，楼道里小广告满天飞，小区内甚至没有规划停车位。
4、小区结构设计不合理动迁房在小区规划、建筑设计上一般是按照要求的最低配置来建设，只要不违反规范就行，所以槽点比比皆是。5、绿化率基本不达标不少动迁房的绿化率低的可怜，更可怕的是，或许某天早上一起来，你就会发现楼下哪块绿地变成了菜园……
动迁房可以买吗
如果动迁房取得房产证，并且没有规定限制对外出售，或者限制转让5年的期限已满；再或者，房产证下来了，但是房东因为各种原因没有去办。
这样的动迁房和一般的商品住宅没什么区别，可以买。没有房产证的动迁房，或者有房产证但5年内限制转让的动迁房，从签订合同到将来办理产权转移的时间漫长，再诚心的买卖，都禁不住时间的考验，时间拉的越长，出现纠纷的可能性就越大。可能会出现如下一些风险:1、“哎呀房子涨了这么多我不卖了或者你再加50万”风险动迁房是以极低的价格卖出去的，而且当时没有办理过户手续。三五年冷冻期满后，房价大概率会有较大涨幅，当年卖200万的房子，涨到了400万，房东觉得卖亏了，可能心有不甘。
而且，房东作为拆迁户，跟政府斗智斗勇有经验，就是不配合你过户，看你怎么办。2、“你不加钱我就把房子卖别人了不好意思啊”风险所谓的“一房两卖”，个别拆迁户奉行钱到手再说，可能就把房子又卖了，甚至收了钱之后都办过户了，或者房子租给别人，租约一签二十年，租户就是不搬，甚至租户主张优先购买权的，总之各种幺蛾子。
3、“**凹瑞我有钱了我飘了我房子被查封了”风险福之祸之所伏，祸之福之所依。膨胀后的拆Ｘ代们，自从一夜暴富后，好多拆Ｘ代们就没办法“好好过日子”了，有相当一部分，会陷入“歧途”，欠下巨额债务。这些已经出售但是还没有过户给别人的动迁房自然会被盯上，会被“债权人”想方设法“抢走”，被法院司法查封。
4、“这签字的没经我同意啊我坚决不卖”的风险老司机们都知道，拆迁户为了占国家便宜也是没少花心思，农村人就是突击盖三层，城里人呢七大姑八大姨户口都迁进来，为的都是多分点钱或房子。那么，买动迁房时，要是没产证，到底谁是卖家呢？如果签字的人不是产权人，或者还有别的产权人没签的，之后都会跳出来主张没有同意卖房。
以上四种原因是动迁房出现纠纷的最主要的因素，可能是其中一个因素，也可能是几个因素相互作用。任何一条都足以让动迁房的买家晚上睡不着觉的了……而且，在取得房产证之前，还不能贷款，万一失手了，就是一笔巨款啊。
动迁房购买指南 首先，对动迁房的交易要求，各地政策不完全相同，如果你计划购买动迁房的，注意研究清楚当地的动迁房转让规定或政策。
其次， 做好产权人调查。确保动迁房的所有产权人都要签字，特别关注未成年人（限制行为能力人需要授权父母），老年人（做好潜在的继承的预防），夫妻之间，这个就不用唠爷多说了吧，此外，关注上家已有文件（拆迁安置协议、核算表、调查表）中的登记情况。 再次，要尽快实际占有房屋。在房东一房多卖的情况下，实际占有房屋的买方相较其他买方往往能获得履行合同的优先权。他人如果明知该房屋已经有人购买并居住，仍购买此房屋，属于恶意，不会被法律保护。
最后，在签订买卖合同时，要在合同里对房屋交接、房屋过户等做出明确的约定，制定最利于保护买方的违约条款。期间还需保留各项转款记录、沟通记录以防后续出现争议。在房产可以办理小产证和过户的第一时间要求对方配合过户，若对方以各种理由推脱，应尽快起诉并申请保全查封房产以免第三方优先主张权利而落于被动。
以上，就是有关动迁房的所有套路。记住这句话：动迁房有风险，投资需谨慎！
