2020年，以“社会投资人+EPC”或“社会投资合作+EPC”模式斩获地方开发项目大单的消息不断传来，仅中铁建昆仑投资集团在2020年末两月就获得了超过1500亿的项目。
实际上，在“社会投资人+EPC”模式央企工程局均早有谋划和布局。2020年尾，中建中标193亿“社会投资人+EPC”项目，这是中建第一次中标此类模式，2020年中，广东某地人才岛300亿项目，浙江某地未来城市200亿项目，山东某地滨河生态城200亿项目，大单均为中铁建、中铁或其牵头的联合体获得，采用的方式也是“社会投资人+EPC”模式。
据青岛公共资源网公布，12月28日，由中建集团牵头、中建筑港参与的联合体中标上合中央公园基础设施及公共服务开发建设项目、上合国际能化中心建设项目、上合商务休闲酒店建设项目、上合央企综合体建设项目工程总承包（投资人+EPC）， 项目总投资额约193.77亿。
我们知道，“F+EPC”模式合规的核心是要规避项目被定性为政府投资项目。其实，正是《政府投资条例》出台，把“政府投资项目不得由施工企业垫资建设”这一合规要求上升到国务院条例的高度，才使得“F+EPC”模式难以实施下去，同时各大央企国企也同时要求减少投资类项目比例，增加现汇项目比例，对于优质的投资类项目需要报集团股份公司审核通过才可以实施，很多央国企工程局及其投资公司在当前形势下很难作为“F”端介入项目融资环节，从而出现了“社会投资人+EPC”等新的合作模式。
那什么才是真正的“社会投资人+EPC”模式？
“社会投资人+EPC”模式即工程局作为工程总承包企业来牵头建设本项目，同时中标联合体单位导入资金方，实现项目投资，资金方获取投资收益。其合规要义在于：既然中标施工企业只是工程总承包单元，不参与项目投资业务，也不承担任何担保，项目投资由联合体资金方出资，那就是企业投资项目行为，不是政府投资项目了。《政府投资条例》规定“政府投资项目不得由施工企业垫资实施”，而政府投资项目的定义是“政府采取直接投资方式、资本金注入方式投资的项目”。
另外，根据《中华人民共和国招标投标法实施条例》第九条：
已通过招标方式选定的特许经营项目投资人依法能够自行建设、生产或者提供的，可以不进行招标。
因此，采用“社会投资人+EPC”模式下，是可以实现招引投资者和工程招标“两标并一标”，从而避免工程中标的不确定性。
在“社会投资人+EPC”模式下，作为社会投资人要能够成为该项目公司实际控制人，项目资产要能够被投资人所控制；同样的，项目的建设资金由投资人去筹集，项目资本金要由投资人出，资本金之外的融资，也要由投资人通过项目公司去筹集并负责偿还，建设完成后，业主单位逐年对项目产权回购，资金方实现安全退出。
“社会投资人+EPC”模式优势:
1)有效实现项目建设资金全覆盖,确保工程实施。
由资金方负责资金筹措，按工程进度及时给工程局支付工程款，可有效规避工程实施过程中因资金链断裂所造成项目烂尾风险。
2)不增加业主单位负债及现金流压力。
项目公司独立于业主单位实现融资，不增加负债，不上征信，建设期内计息不付息，合作期限可长达7年，项目交付后业主有充足时间操作融资置换，减轻业主单位现金流压力。
3)降低业主单位负债率，无并表风险
对于业主单位，该模式与传统“政信类”项目相比，项目融资主体为资金方全资控股的项目公司而非业主平台，业主平台对中标社会资本方工程建设资金的偿还是基于《社会投资人+EPC合同》下的支付义务而非贷款融资合同下的还款义务，因此也不合并业主平台的财务报表。项目竣工后，业主平台公司将已经建设完成后以固定资产合并业主平台的财务报表，总资产数提高，负债率降低，而非债务并表。
4)无政策合规性风险
a、该模式实质上是把政府项目包装成企业投资类项目，无论业主平台还是第三方担保平台均为市场化平台，因此可有效规避新增政府隐性债务风险；
b、由于是施工单位和央企资金方作为联合体中标标的项目，央企资金方建设期资金投放规模满足《建设工程价款结算暂行办法》的付款规定（参照该规定，如果进度款低于当期已完工程进度计量款的60%，就可能构成“垫资”），因此该合作模式也不违背《政府投资条例》（国令第712号）关于“政府投资项目不得要求施工单位垫资施工”的规定。
c、由于是资金方作为项目融资主体，业主单位在项目建设期融资出表，不增加业主平台债务。项目竣工后，可以作为资产进入到业主报表中，形成有效资产并非债务，符合15号文相关政策要求。
5）业主单位风险可控
a、避免资金断裂，造成项目烂尾
该模式由于是资金方负责全部工程款资金的募集任务，项目公司的日常管理工作，工程款支付管理工作。资金方通过项目投融资实现工程建设资金全覆盖，确保项目在建设期内项目资金充裕，保证工程进度，防止出现资金链断裂而造成项目烂尾。
b、规避部分施工单位的“占坑”行为
招标前期很多投标单位为了拿到项目，无底线承诺，实施过程中又出现融资困难，造成项目停工停产，甚至施工单位倒逼业主，不给农民工结算，怂恿农名工到业主单位滋事，易造成农民工因讨薪造成群体事件，给业主在管理和项目推进落地上带来障碍。资金方通过合规合法的融资方式和资金实力，确保项目建设资金充裕，有效避免融资困难问题出现。同时因施工企业的特殊性，施工单位可申请在每年9月1日开学前和春节前提高付款比例，确保施工单位在特殊时间支付劳务人员工资。
c、工程实施进度和工程质量可控
对于工程款的支付管控，全权由业主单位及监理公司监管、审核、通过后资金方方可实现付款，因此，业主单位对工程进度和工程监管实现全程管理，资金方等同于业主单位的“财务主管”，负责工程款资金融资任务，提升了业主单位项目控制权。
6）施工单位无垫资合规性风险
对于施工央企单位，不需要施工单位出具任何增信措施（包括保证担保、远期回购股权或受让信托份额、差额补足、流动性支持和安慰函等）且无需参股项目公司，不合并施工单位的财务报表，规避国务院有关《政府投资条例》明确要求“政府投资项目不得由施工单位垫资”的规定。
7)前期手续简化
站在业主平台公司方角度，相较于手续繁琐、管理严格的PPP推进流程，“EPC+F”模式操作相对简单，无需进行前期“两评一案”论证和入库办理办理工作，更能满足地方政府和施工方对实施效率及短期业绩的要求。
站在施工单位角度，该模式央企施工单位无需向其股份公司上报可研请示，由于项目公司为资金方100%控股，施工单位既未参股也未代持股份，因此对施工方来说该类项目属非投资类项目，无需按照投资类项目要求上报可研请示，内部董事会即可进行决策，审批链条较短。
8)合作期限较长
该模式要求项目的合作期限（含建设期）控制在7年以内，能够满足市场上地方政府融资平台推出的大部分“社会投资人+EPC”项目合作期限要求，且较其他资金方有绝对优势，目前市场上其他资金方对项目的合作期限要求一般不超过3年，超过3年均需要施工单位对其发行的资管产品进行远期受让。
9)模式成熟可复制性强
“社会投资人+EPC”模式作为国内工程承包商依托国内金融机构“走出去”抢占国外市场基建订单的重要手段，近两年也被广泛地运用于国内基建市场，是市场对PPP以外投融资模式的自发补充。目前山东、河南、四川、陕西、湖北、湖南、江西、四川、浙江、江苏等地均在大规模推广社会投资人+EPC模式。
10)业主方认可度高
该模式建设期不需要业主方回购，回购期内业主方可在整个回购期内平滑支付，拉长了业主方账期，同时不影响项目施工进度；业主方以时间换空间，不会因为实施该项目而致使其短期偿债压力激增或挤出其他潜在有效投资。另一方面，该模式项下的项目投融建主体为项目公司（SPV公司），而项目公司为央企资金方在项目所在地注册成立的全资子公司，属于属地独立法人企业，执行当地税费政策及征收标准，并向当地缴纳一切税费（增值税及其附加税、企业所得税、印花税等），因此该模式可以把税收留在当地，利税效应显著。
综上所述，从过往经验来看，在经济下滑以及资金政策收紧大背景下，投融建模式的项目会出现阶段性爆发机会，在地方财力与拟上马项目规模严重不平衡的大多数地方政府，若采用传统的工程发包模式（EPC、政府购买服务、PPP）则根本无法满足年度内投资计划和保增长的要求（究其原因EPC项目受当地财政预算额度制约可实施的项目有限；政府购买服务模式在财预87号和《政府购买服务管理办法》等监管政策发布实施后已全面收紧；PPP模式鉴于较多地区财政承受能力已逼近警戒线，因此所能承载的项目也有限），地方政府出于保增长的考虑更易接受其他类型的工程发包模式。因此，“社会投资人+EPC”得到了很多业主单位的认可。
出了综合合规和财务风险两个因素，银行对此类项目会十分审慎。投资人怎么退出的问题也是重点问题
果项目是以租赁或自持经营为主的，则资本金需要依靠每年的利润积累来得到偿还，这样回收的周期就比较长了。期间，建筑企业作为项目股东，能不能提前退出股份是一个值得考虑的问题。这一问题，在以产业收入和税收收入为主的产业园区项目中尤为突出，因其投资回报期更长。而那些没有经营性收入、实际资金来源于政府财政资金（主要是土地出让金）的假“投资人项目”，当然会更关心其”投资“的退出问题。
要做真的片区“投资人+EPC”项目真做片区投资人，还需要关注下列重要问题：
1、项目资本金应该出多少？
2、项目资本金如何筹集？
3、银行如何把握“投资人+EPC”项目的风险？
4、施工企业有无投资和风险管理能力？
5、如何完成土地征收拆迁？
6、如何解决土地一二级开发的联动问题？
7、如何解决投资人的负债约束问题？
8、如何解决投资人与地方政府的信任问题？
这些问题，均需要深入研究，不断探索，才能把好事做好，才能行稳致远。而金融机构给真的而不是假的”投资人+EPC“项目贷款才不会导致合规性风险。推荐直播大讲堂融资课程学习
关于举办新政下片区综合开发项目投融资模式创新实务、落地实操与实战案例培训班
一、培训内容
模块一、“十四五”地方政府投融资模式的重构与投融资新逻辑
（一）政府投融资模式重构三步奏解读
1、政府融资平台公司职能的重新定位
2、地方投融资交易结构的转变
3、提供基建及公共服务市场化模式的转变方式
（二）新基建与政府投融资新理念
1、区分隐性债务和市场化融资
2、区分政府投资项目和企业投资项目
3、规划有经营收入的项目（自求平衡与资源补偿）
4、授权开发+做大做强平台公司
5、合规安排政府资金的多种使用方式
6、土地最终产出与项目包装的紧密结合
7、大基建时代的综合平衡
模块二、片区综合开发项目投融资实务要点分析及案例分享
1、土地储备业务的流程及合规性要求
2、平台公司与社会资本方如何合规介入土储业务？
3、政府购买拆迁安置服务是否包括征拆补偿资金
4、土地储备项目政府采购工程和服务能否融资？
5、土地出让金返还模式是否可行，土地出让金可否融资
6、土地出让金如何合规用于片区开发项目，建设时序、土地供应及预算如何衔接？
7、什么是产业地产？产业地产项目有哪些开发模式
8、土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别
9、政府授权企业做片区综合开发的授权范围如何界定及其依据
10、“管委会+平台”模式中管委会与平台公司的核心权责界定及操作模式要点解析
11、生地熟地毛地净地的区别
12、不经过招拍挂而获得土地使用权的政策要求
13、政府同时授权一二级开发的条件与政策依据
14、如何分析片区项目的可融资性？
15、专项债解决土储资金的模式与要点
16、以房地产租售为主要产出的片区项目如何融资？
17、以产业经营为主要产出的片区项目如何融资？
18、以土地出让金为主要产出的项目如何融资？
19、从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项
20、如何实现土地开发一二级收入联动
模块三、土地储备开发主流模式解析
1、传统模式
2、委托代建+采购工程、采购服务模式
3、做地模式
4、二级赎买一级模式
5、反向委托（或反向购买）模式
模块四、片区综合开发政策联动自平衡模式
1、城市更新模式
2、TOD模式
3、EOD模式
4、M0新型产业模式
5、矿山生态修复自平衡模式
6、砂石资源自平衡模式
7、“先招后拍”模式
模块五、片区综合开发操作联动自平衡模式（产业勾地）
1、设条件拿地
2、带方案拿地
3、前置资格审查
4、点状供地
5、批量供地
模块六、片区综合开发结构化合作运作模式
（一）“政府授权+城市合伙人+EPC”模式在片区综合开发应用及案例分析
1、政府授权（ABO）与PPP、特许经营甄别
2、政府授权（ABO）合规性分析
3、政府授权（ABO）模式中A对平台公司如何操作，是否需要招标？
4、政府授权模式做大做强地方平台公司的操作要点
5、40号文后ABO常见的违规与整改方式及案例
6、政府授权（ABO）市场化融资运用要点及案例
7、政府授权（ABO）模式政府支付路径的特殊性及合规性安排
8、政府授权（ABO）模式如避免政府“固化支出”，如何设置“绩效评价”
9、社会资本参与“政府授权+城市合伙人+EPC”模式的合规要点及分险防范
10、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式包含的两层付费关系，平台如何与社会资本进行结算支付
11、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式实务案例分享
12、片区综合开发授权模式能否融资，该如何融资？
（二）片区综合开发项目如何实施“投资人+EPC”模式
1、企业核准备案为何可以应用“投资者+EPC”或“投资合作+EPC”模式？
2、真假“投资人+EPC”模式如何判断？
3、纯公益性项目打包可否用“投资人+EPC”模式？是否为隐性债务？
4、“投资人+EPC”模式下合规性分析及案例
5、“投资人+EPC”模式下收益来源分析及案例
6、“投资人+EPC”模式下市场化融资运用要点
7、“投资人+EPC”模式下项目资本金筹集模式
8、“投资人+EPC模式”政府补贴怎么补才合规？
9、央企、国企与地方平台合作采用“投资人+EPC模式”操作项目的两类合规模式分析
10、“投资人+EPC”模式“两标并一标”解析
11、避免“投资人+EPC”沦为BT模式违规应注意的问题。
模块七、城市更新项目投融资模式实务
（一）城市更新项目政策梳理及63号文的应对措施
（二）城市更新项目分类
（三）城市更新项目的操作流程分析
（四）企业参与城市更新项目的操作模式分析
（五）城市更新项目的收益构成及来源
（六）城市更新项目可采取的投融资模式探讨
1、地方政府利用财政资金直接投资模式及案例
2、地方政府配套资金同时发行城市更新专项债模式及案例
3、地方政府授权下的地方国企ABO模式投资及案例
4、“投资人+EPC”模式的应用
5、政府和社会资本合作模式（PPP模式）的应用及案例
6、置换为单一权利主体的一二级联动模式
7、政府与市场合作模式下一二级联动模式
8、地方政府+房地产企业+产权所有者合作模式及案例
9、属地企业或居民（村民）自主更新模式
10、项目经营性收入不足下多个更新改造项目组合平衡及利用跨区域资源补偿模式平衡的包装
（七）城市更新相关案例解析
模块八、EOD模式运作实务
（一）城镇环境基础设施项目运作实务
1.城镇环境基础设施项目立项实务
2.城镇环境基础设施项目土地问题实务
3.城镇环境基础设施项目EOD模式边界设计
4.城镇环境基础设施项目EOD模式土地开发
5.城镇环境基础设施项目EOD模式产业导入
6.城镇环境基础设施项目EOD模式运营服务
7.城镇环境基础设施项目EOD模式风险分析
（二）EOD项目融资领域
1、EOD模式政策要点及一二批试点项目分析
2、EOD模式6大主要收益来源分析
3、EOD模式下的参与主体分析
4、EOD模式开展的三个阶段
5、EOD项目三大落地投融资模式
6、EOD适宜的四大项目领域
7、EOD项目策划和落地的核心要点
8、EOD模式中的“采购工程”和“购买服务”的问题与操作要点
9、EOD模式相关案例解析
10、 EOD项目融资（核心是一二级联动）
模块九、园区（片区开发）运营管理与增值服务策略
1、园区运营的四大模式分析；
2、园区运营模式选择的因素分析；
3、园区运营方案设计；
4、园区产业运营服务设计；
5、园区服务的盈利模式分析
（1）园区服务的盈利模式设计
（2）园区服务的盈利效益测算
（3）园区服务的盈利模式实现。
时间地点
2022 年 05月25日 —28日西安市（直播同步）
2022 年 06月22日 —25日 长沙市
如遇疫情多发现场后延，详情请关注本号通知！
备注：学习合格可申报《投资建设项目管理师》《碳排放管理师》（高级）需提供材料：2寸照电子照片（蓝底免冠彩照）、身份证复印件、学历证书复印件各一份（部备案用）。
