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现在的房地产数据非常好看，高高扬起，走线流畅，好看得让人感觉不够真实，不是说都已经进入白银时代了么？凭什么楼市还在暴涨，不怕断崖！特别是一二线城市，地王如过江之鲫，任意涨价，何时收窄？
国内1-5月份，商品房销售面积达到47954万，同比增长33.2%。国内21家知名房企销售业绩成交均价高涨15%，销售面积上涨53.4%。脱离了实体经济走钢丝，房地产究竟能走多远？
刀子将后台提问，总辑为“九问”，逐一点评。
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1-西安房价泡沫冲榜【全国第2】
北京最健康&西安大泡沫？
根据7月18日，国家统计局公布的数据6月份房价数据，全国「房价泡沫指数排名前十城市」依次为：1南京、2西安、3惠州、4深圳、5无锡、6福州、7杭州、8南宁、9武汉和10宁波。
DK房价泡沫指数计算方式：
原理：如果新房价格涨幅，远超过二手房的涨幅，那么在一定程度上可以说明，这座城市的房价不够健康。
计算公式：（新房环比涨幅-二手房环比涨幅）÷（新房环比涨幅+1）×1000
刀子点评：按照链家统计，西安新房二手房成交比是7:1，几乎可以断言没有二手房市场。也就是说，这个计算方法有根本性的谬误。而新房涨幅环比、二手房涨幅环比，几乎也是一个负值，一个负值增长的楼市怎么会惊天泡沫？这简直是违背常识的。
将北上广深四座城市折合地价，几乎可以买到半个美国；按照北京现有地价换算，中国最值钱的152家上市公司，所有资产作抵也买不起一座朝阳区；4家上市公司年盈利，买不起北京4套别墅。
如此泡沫充斥的楼市，竟然被视为合理，说西安泡沫超过北京，北京好意思吗？
备注：以上图片来源于百度图片，侵权立删。
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2-楼十条是否沦为【太监政策】
化学阉割体&还是YY体？
西安出台房产“楼十条”指出，要建立去库存与项目用地供应的联动机制。房管部门要定期将各区县、各开发区各类房屋存量情况通报国土部门。对库存消化周期超过18个月的区县、开发区，暂停用地供应；超过12个月低于18个月的，适当减少用地供应。
刀子点评：这个政策是一件华丽的睡袍，抖抖全是虱子。西安城改项目超过300个，千亿库存量处于政策夹缝，缺少备案数据依据；大量中小型房企住宅报批、案场销售、成交备案等多个环节，数据之后，何止一年？等反应过来再拉响警报，又增加了1500万方。就像以往行政色彩浓厚的调控政策一样，这一轮“库存预警”正在催生越来越多的市场怪相。
所谓各区县根据房管部门定期发报，制定楼市库存预警，是否又会沦为“陕西限价令”一般，成为太监政策？
备注：以上图片来源于百度图片，侵权立删。
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3-南郊凶案揭露了【物业病灶】
小区门卫渎职&社区物业病灶？
6月27日，西安市公安局接报，城南一小区一家5口人被亲戚发现时已无呼吸。民警迅速赶赴现场，经120工作人员证实，5人均已死亡。昨日下午，从新闻了解到，事发后警方成立专案组进行调查，目前该案已告破，犯罪嫌疑人已归案。大部分民众将责任集中在物业保安防范意识差，物业管理水平低劣，地产从业者怎么看？
刀子点评：连续三年华商报年度关键词【物业】，都是一个尴尬的词汇，它即代表社区生活管理，又代表城市病灶矛盾聚焦。进入互联网+时代，物业已经脱离了单纯的安防、缴费、卫生、协调等功能。
西安物业市场发展了23年，管理面积将近4亿方，连续跨越了本土房企规范化、外来房企品牌化两个阶段，正在融入互联网+阶段，物业的基础服务、社区金融化、二次销售盈利、社区商业+金融机构+物业管理+微商、淘宝等平台已经初现端倪，如果连基本服务都做不好，西安传统物业死亡的期限就不远了。
备注：以上图片来源于百度图片，侵权立删。
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4-西安进入【金融+营销】时代
楼市“大空头”&楼市“大还丹”？
平安保险与HN地产战略合作开启，为HN购房者提供“平安安居保障”保险，包括成都、西安两地10余盘作保，内容包括：购房5年内，HN购房者将享受到平安提供的包括房屋建筑、房屋装修等多方位财产保障。附有家具责任险、盗抢综合险，总保险金额最高可以达到10万元。洋房保单高达70万元。如此大规模的合作，西安楼市尚属初次。
刀子点评：金融入侵营销已成定局，信用本位（过去是金本位）结算资产已经是一个不可逆转的大趋势，通过理财与房款冲抵，就是未来西安楼市最大的特征。刀子会在新文章中详述，文章涉及到金融专家访谈，需要等待审核，请稍作等待。
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5-西安全国【城市竞争力】排名第三
GDP增速≠经济体&房价≠城市竞争力？
根据清华、北大旗下地产研究机构《中国典型城市住房同质价格指数报告》点出，主要监测北京、上海、深圳、大连、武汉和西安等8个城市的中心城区近十年房价变化。西安十年房价涨了132.9%，年均上涨9.1%，紧追北京、上海、广州等城市，西安排名第七。
刀子点评：从西安十年房价走势上来看，主要波动集中于2009-2013年之间。大灾之年后，四万亿的刺激，信贷政策放松，审批的房款，让2009年西安楼市紧追全国大涨热潮。但房地产的迅速崛起，让财富高速集中却同时挫伤西安楼市。暴涨楼市出现：
1.企业集中程度高：本土名企全部集中于房地产，二产懈怠，泡沫化加剧；
2.透支城市购买力：暴涨之后，连续三年疲软，至今没见抬头，客户购买力透支严重；
3.地价拉升实业成本：土地价格拉抬房价，导致工业投资成本高，大量扬言“出逃”。
如今房价排名第七！按照2015年媒体披露，西安GDP全国排名仅为26位，公共财政收入排名31位，人口净流入排名33位。如是，西安人口流入量不足，财政收入有限，GDP排名下滑，房价排名全国TOP7，城市竞争力却列榜全国第三。如此排名，谁让西安如此自信？
备注：以上图片来源于百度图片，侵权立删。
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6-【城改房】仅是拖垮本土房企？
土地房企进泥潭&大品牌能笑傲？
西安地产大V房剑（王涛）《前陕西第二大富豪宋玉庆的城改血与泪》披露，“在随后西安城改浪潮中，中登跟天朗、海荣、荣华、宏府等等西安本土民营房企一样，一头扎进了西安城改项目中，把企业积累的资金都投入到了城改中。站在今天来看，中登跟其他几家企业类似，无一例外都被城改项目拖入了泥潭。”
刀子点评：何止是本土房企，如果小米加步**不足以胜任城改，那么“招保万金”之一保利地产折戟“双水磨”，又该怎么解读？金地格林格林认筹大火，如火如荼，最终在“大寨村”的摇旗呐喊声中，变成西安楼市一个诡异的笑声；还有金地西沣公元，千亩改造，百万体量，百万罚单，为金地引来无穷谣言；还有国资委旗下房企新宝龙，为了抚平拆迁补偿款的心理失衡，与“西八里”村民斗智斗勇；天地源“北沈家桥”项目，至今如一团迷雾，到底在处理历史遗留问题，还是在沉淀土地资本？
进入2016年，房管局连续约谈西安房企百余家，半数与城改有关，所谈内容，究竟是要安抚，还是警告？
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7-【浐灞楼市】是否陷入地狱绞杀
土地房企进泥潭&大品牌能笑傲？
链家数据显示，浐灞区域截止2016年上半年住宅存量325万㎡，为全市区域最高值，产品颇丰，刚需价格低廉，整体去化较差，区域整体去化周期为15个月。浐灞区域内，除了品牌房企开发的大体量项目持续推盘外，众多洋房类产品集中大规模开盘，浐灞进入“豪宅时代”。
刀子点评：浐灞是否进入豪宅时代，这个必须留给市场来评判，但浐灞所谓整体热销，实在是自欺欺人！三点原因构成了浐灞内部绞杀，加剧板块分裂：
1.板块分化快：浐灞区域三分，冷热不均，浐灞以西热销，三角洲快销，浐灞以东滞销，有知名房企一季度只卖掉了17套，有开发商转让项目；
2.土地供应多：浐灞坐实成为“供地大户”，尤其是浐河以东，土地资源丰富，地价低廉，楼面价仅在600元/㎡左右，不构成稀缺经济；
3.兑现难度大：虽然浐灞规划有金融区、使馆区、总部经济区等等，但兑现难度颇高，比如25国使馆区。目前，进驻西安的仅有泰国、韩国领事，如何吸引二十余家政府入驻，这已经是国家层面的问题。
加之，浐灞几乎没有地缘性客户（建材市场、华南城商家不计），主要靠外拓，人海战术戏剧化的验证了这一招的奇效。
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8-西安将迎【购物中心】供应大潮
商业地产看好&购物中心大兴？
上半年商业地产成交数据，链家地产披露，上半年商业类物业成交面积45万㎡，环比下滑22%；美城机构爆料，上半年商业类物业成交面积60.6万㎡，环比上涨60%；数据统计一览无余，两家机构蒸发了几条街道。媒体预判：下半年商业地产也将进入蓄力发展期，2017年将迎来购物中心供应大潮？
刀子点评：不必拖到下一年，要死死当年。刀子必须要强调两点，1.三环商业带库存已经超过2000万方（按照开发周期，请逐一累加），二环内外商业体量更大；2.也就是说，当前千万西安人口的情况下，人均商业面积即将超过上海人均3㎡大限，市场已经陷入了动荡窘境。
还有市场上热炒的购物中心便有10家，高新中大国际、曲江金鹰店、曲江海港城、新光海岸悦享城、奥登、浐灞砂之船奥莱、群光广场、秦汉王府井奥莱、经开熙地港购物中心、大兴老城根PARK，营业面积超过120万方，这样一个体量相当于6个赛格国际中心！但赛格的成功第一要素，便是节假日超过50万的人流量。所谓2017年购物中心供应大潮，倒不如说购物中心自杀式袭击。
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9-五千人城南戏雨，融创停不下来
究竟是城会玩&还是品牌效应？
2016年7月24日大暴雨，积水倒灌，西安内涝，几乎所有人感同身受：小寨看海、飞机停飞、公交瘫痪，汽车浸泡…..一场大雨，让西安人进入“南方天气”。而前一天，城南却有5000人一起戏雨。千人聚集，光影变幻，雨不沾身，这又是为什么？
刀子点评：融创终于来了。连续两次活动，融创来访已经超过1万人次，这个数量几乎是曲江二期CCBD/QCIC核心7盘2个月的总和。
融创的营销极有声势，北京壹号院全球发布会，比肩世界，代言中国，开北方豪宅先河；滨江壹号院在伦敦、上海两地发布会，再开国内房企先河；再从南长安街壹号发布会，辗转进入南长安街壹号售楼部亮相，融创安排了一场名为“奇幻雨境”的艺术秀。大雨如注，却滴水不沾，参观者肆意漫步，将国外声光艺术化的情景纳入营销之中。
融创大手笔搅局西安楼市，已经引发各方震动，下半年楼市供应高峰将至，试看融创如何来战！
备注：以上图片来自于朋友圈，版权归摄影师所有。
撰文=徐三刀
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