前言
地产行业行政主管部门为监管房地产交易情况会进行相应监管措施，这种监管措施就是网签备案。同时，在购买新建商品房中能够进行到网签备案环节时，也就说明开发商已取得预售证、购房者也具备购房资格，在这种意义上，网签备案保护着商品房交易的稳定性。因此，购房者在购房过程中，办理商品房网签备案是尤为重要的。本期不动产购置指南将带你了解网签备案相关问题，保障网签备案相关权利人合法权益。
一、网签与备案是一回事吗？购房者如何进行网签备案？
很多购房者常会把网签备案当成一回事，网签接着备案，常常会将网签备案放在一起，给购房者的错觉是一个程序。其实两者有着本质的区别，是两个程序，最高法民一庭对网签与备案的区别作出解释。
网签是什么？网签是房地产管理部门为规范房地产企业的销售行为，防止开发商“捂盘”以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。网签前提是，开发商已经取得了预售证，且购房者也满足购房资格。购房者在网签这一程序时，是可以和开发商协商撤销的。
购房者完成网签需要先选定网签时间，后准备网签资料，再确认网签条款。
备案是什么？备案分为开发商备案和购房合同备案，网签备案里的备案是购房合同备案，是购房者和开发商签订合同之后，在当地产管理部门登记备案，来实现法律效力，备案后房屋买卖合同正式生效，此时购房者若不想继续进行交易，不能撤销，但是可以根据合同条款解除商品房买卖合同。
备案是以网签合同为前提的，合同备案后再审核，取得备案号之后打印合同文本，双方签字盖章即可完成。
二、为何要进行网签登记备案？
购房者与开发商通过网签备案确定正式版本的商品房买卖合同，形成债权债务关系。在房地产管理系统中，开发商不能对同一房屋再次进行网签，网签备案在这种特定情形下具有公示对抗效力，限制开发商将房屋再次转移处分，避免一房多卖。同时，房管局将网签备案信息记录，降低交易成本，有效的确定物权最终归属，降低市场信用风险，保障购房人权利实现。除此之外，购房者后续再对房屋进行交易时，根据2022年西安买房新政策，商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》，或《不动产权证书》满2年才能上市交易，网签备案也影响着后续交易。
三、网签备案的民事效力
上述提到，网签备案是为了规范房地产开发商、房屋中介企业相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，是一种监管措施，属于行政管理行为，这里注意两个网签备案典型问题。
1. 购房者与开发商签订商品房买卖合同未进行网签备案，商品房买卖合同效力问题
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
也就是说，是否进行网签不会影响购房者与开发商签订合同的效力。购房者虽未进行网签备案，但只要购房者具有民事行为能力，作出的购房行为属于真实意思表示，在不违背法律、行政法规的强制性规定、不违背公序良俗情形下，无论是否办理网签备案，其与开发商签订的商品房买卖合同都是有效的。【参考（2021）最高法民终447号案例裁判要旨,网签手续属于行政机关对房屋买卖双方合同关系的确认及公示，是否办理不影响双方已达成的房屋买卖合同效力。】
购房者未与开发商进行网签，虽然不会影响合同效力，但是所签订的商品房买卖合同未经过房管局的行政确认，不具有公示对抗效力。网签备案是购房过程中的一环，不进行网签备案，交易将无法继续进行，在后续极易产生纠纷。同理，购房者这时也可以倒推回去，当开发商迟迟不进行网签备案的话，购房者就要考虑所支付的购房款是否已打入资金监管账户中，因为房管局只有在看到与合同中约定相符的购房款在资金监管账户中，才能进行备案。开发商若是迟迟不进行网签备案，这时购房者就要有所警觉了。
2. 开发商一房数卖情形下，数份商品房买卖合同效力及所有权取得规则问题
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知法办【2011】442号》第六条、《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》等相关规定可确定的是商品房预售合同备案登记属于行政管理，不具有物权效力，在产权过户登记前商品房预售合同仍然没有物权效力，商品房预售合同经过登记备案仅表明该买卖行为已纳入行政监管。
在开发商将同一房屋卖给多个购房者，并分别签订商品房买卖合同，数份商品房买卖合同效力及所有权取得规则，总结如下：
1. 数份房屋买卖合同若不存在法定无效事由，数份合同均有效。
2. 善意取得所有权登记的购房人取得房屋所有权。
3. 若均未取得所有权登记，办理房屋预告登记的购房人取得房屋所有权。
4. 若均未办理房屋所有权登记、所有权预告登记，考虑是否合法占有房屋。
5. 若未办理房屋所有权登记、所有权预告登记，又未合法占有房屋的，综合考虑是否进行抵押权预告登记、是否办理商品房买卖合同备案手续、合同成立先后等因素。
【参考案例：张俊、驻马店市万博房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案——驻马店市中院(2017)豫17民终4423号判决书】
但此处注意，在购房过程中，开发商一般是要与购房者签订认购、订购、预订等协议。认定认购、订购、预订等协议的性质时需甄别认购、订购、预订等协议为预约合同还是本约合同。
若认购、订购、预订等协议是事先约定在将来签订涉案房屋商品房买卖合同的，构成预约合同，开发商将涉案房屋另售他人的，不构成“一房二卖”。
【参考案例：罗某某、李某与陕西世纪春天房地产有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书——西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初522号】
若协议明确约定了房屋的坐落位置与面积、购房款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，构成本约合同，在这种情形下则会构成“一房二卖”。【参考案例：张俊、驻马店市万博房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书——河南省驻马店市中级人民法院（2017）豫17民终4423号】
结语
祝大家买到好房子，生活更美好。
不动产购置指南是由承宽律师事务所土地开发与房地产法律事务部推出并持续更新，旨在解决购房人在新建商品房交易中所面临的法律问题，维护购房人自身合法权益。您在置业过程中遇到的任何法律问题，我们都将为您提供全方位的专业解决方案，守护您的美好生活！
