杨静
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《商品房买卖合同司法解释》的修改是应《中华人民国共和国民法典》（以下简称《民法典》）的施行而进行的。旧的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》于2003年6月1日实施，已经有17年。2020年12月31日，最高院发布《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》（法释［2020］17号，以下简称《决定》），该决定已于2021年1月1日开始施行。根据该《决定》，2003年公布的《商品房买卖合同司法解释》也作了修改。
最高院并未对此次修改作出说明或解释，以下内容为本人的一点点浅显看法。
一、制定依据的变化
旧的司法解释依据是《民法通则》、《房地产管理法》、《合同法》、《担保法》，民法典生效后《民法通规则》、《合同法》、《担保法》已经废止，依据自然不存在，因此第一条依据改动较大，改为：根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国房地产管理法》等相关法律，但我认为，这一条改变对于购房者来说无需特别关注。
二、第三条与《民法典》第473条第二款“商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约”之规定相衔接或保持一致。旧的司法解释规定为“应当视为要约”，民法典出台后，明确为“构成要约”。
三、删除原司法解释第七条
原司法解释第七条是对拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护的规定。作者认为，原解释将补偿安置房归于商品房调整的范围，本身并不恰当。原解释侧重于对被拆迁人利益的保护，将特定情形下被拆迁人对特定房屋的债权视为一种特种债权，赋予物权的优先效力，称为特种债权优先权，也就是债权物权化。然而，从物权法定原则出发，物权应由法律予以规定，能否通过司法解释的方式创设物权存在较大争论，所以在《民法典》仍然坚持物权法定原则的背景下，最高院的此次“删除”举动，或许是对这一质疑的侧面回应，也使得《商品房买卖合同司法解释》能与《民法典》的步调保持一致。
四、第八、九条的惩罚性赔偿不再适用
开篇阐述过，原解释于2003年开始实施，由于当时的房地产市场管理机制不够完善、市场功能尚不健全，房地产开发企业先卖后抵、一房数卖、违法经营、无证销售的严重损害市场交易安全的行为时有发生，损害了购房者的合法权益。为促进社会诚信制度的确立，有效遏制欺诈、恶意毁约等致使买受人无法取得房屋的行为，原解释针对五种情形，规定了惩罚性赔偿责任，即通常所说的“退一赔一”。
另一方面，原解释使用的原文是“可以请求不超过一倍赔偿”并非是“应当”，所以此处的赔偿金额只能交由法官自由裁量，这就可能导致原解释未能发挥“制裁”和“惩罚”的作用，也会在类似的不同的案件中出现同案不同判的现象，从而造成双方权利义务的不对等、不确定性。
值得注意的是，《民法典》删除了合同法领域关于惩罚性赔偿责任的相关内容（原合同法第113条的规定）。现今，房地产开发商的企业基本信息、企业资质、所取得的商品房预售许可证核发情况等基本信息已公开可查，我国不动产登记制度得到了进一步完善，“网签备案”制度全面推行，房地产市场交易秩序也日趋完善，行政监管部门的监管与查处力度不断增强，实践中的“五种情形”日趋减少，最高院的此次删除与《民法典》的内容相衔接，同时对当事人意思自治和合同自由也提出了更高的要求。
五、删除了第十四条关于房屋面积差的规定
时至今日，房屋面积误差问题也经常出现，在法院审理的商品房买卖纠纷案件中占比较大。在过去，开发商所售房屋缺斤少两问题较为常见，建设部制定了《商品房销售管理办法》，其中第二十条针对以上问题做出了专门规定。
根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，像建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，因此，司法解释要比部门规章更为有效。
旧的解释第十四条与《商品房销售管理办法》第二十条对面积误差问题进行了相同的规定，虽然旧的解释将第十四条删除，但《商品房销售管理办法》依然有效。第十四条被删除后，在今后处理房屋面积差纠纷时，合同的约定将变得至关重要。在合同没有相关约定时，当事人直接援引《商品房销售管理办法》第二十条以房屋面积误差超过正负3%为由要求解除合同、退房可能难以得到支持。因此，在新的司法解释已经实施的背景下，要特别提醒广大购房者在合同签署前仔细查看相关条款的表述和约定，斟酌相关的法律风险后再慎重作出决定。
六、将原第十五条“解除权”与《民法典》之规定相衔接
原解释第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
修改后第十一条：根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权自知道或应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
与《民法典》第五百六十四条第二款“法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后合理期限内不行使的，该权利消灭”之规定相衔接。
七、对“不动产”相关表述的完善
新解释对“房屋权属证书”、“办理房屋所有权登记”、“办理商品房抵押登记手续”等修改为“不动产权属证书”、“办理不动产登记”、“办理不动产抵押登记手续”等。
在此，小编也提醒各位买房者，旧的第七、八、九条的删除，意味着买受人主张已付购房款一倍的赔偿责任将不再有法律依据，未来买房时需特别留意商品房买卖合同中的相关约定，相关的赔偿责任以及房屋面积差问题将主要基于合同约定。
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