“预告登记”在涉商品房案件中的司法认定
商品房交易中的预告登记制度旨在防止开发商一房数卖，限制开发商处分该商品房，保障买受人将来取得物权。经过预告登记的商品房具有哪些法律效力，人民法院在涉商品房案件中关于预告登记是如何认定的呢？本文将参考山东省的部分裁判案例进行解析。
(一)预告登记不直接发生物权变动的法律效力。
《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力；第214条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《民法典》第221条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
由此可见，预告登记本身并不直接发生物权变动的法律效果，而仅仅是在物权变动过程中为保障权利人取得物权的一种公示方式。经过预告登记的商品房，虽不发生物权变动的效力，但在法定期限内具有对抗第三人的准物权效力。
【参考案例】
山东省高级人民法院(2021)鲁民终1598号
A公司虽然就涉案房屋与B公司签订了《商品房买卖合同》并办理了预告登记，但预告登记具有公示作用并不具有转移所有权的效力。B公司与银行对涉案房屋办理的预购商品房抵押预告登记亦不具有转移所有权的效力。故，依据《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国企业破产法》第三十条的规定，原审法院认定涉案十七套房屋为A公司所有，属于债务人财产，并无不当。B公司与银行主张涉案房屋已经预告登记，不属于A公司所有的上诉理由，缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。
(二)预告登记权利人在一定条件下就抵押财产享有优先受偿权。
《担保制度解释》第五十二条规定“当事人办理抵押权预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”，即预告登记权利人在满足特定条件下就抵押财产享有优先受偿权。
预告登记权利人享有优先受偿权的关键是具备办理抵押登记条件，具体而言：
一、建筑物所有权进行了首次登记，即开发商办理了商品房的权属初始登记；
二、抵押预告登记并未失效，《民法典》第221条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”，因此，人民法院要审查担保债权是否消灭，也要审查预告登记是否因为登记人怠于办理正式登记而失效，能够办理的起算点指金融机构主观上知道或应当知道不动产能够进行登记，但若购房者怠于办理房屋所有权转移手续，致使抵押登记未及时办理的，不宜认定为预告登记失效。
三、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产一致。
【参考案例】
潍坊市中级人民法院(2023)鲁07民终3588号
关于某银行是否享有优先受偿权的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案某银行与唐某某、陈某某、房地产开发公司签订的《个人购房借款/担保合同》,虽然签署于《中华人民共和国民法典》施行前，但是案涉抵押预告登记一直持续至《中华人民共和国民法典》施行后，关于案涉抵押预告登记的效力应适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。《中华人民共和国民法典》第221条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”本案案涉房产已办理了抵押预告登记，且该房产所在楼宇已经确权，登记在房地产开发公司名下，已经完成了所有权首次登记，且不存在预告登记失效的情形，依据上述法律规定，应依法认定某银行的抵押权自预告登记之日起设立，某银行对案涉房产享有优先受偿权。
(三)人民法院对预告登记的不动产可以采取查封、扣押、冻结等控制性执行措施。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条之规定，对办理了预告登记的不动产，人民法院仍可以采取查封等保全性的措施。
因为，预告登记并未完成本登记，预告登记的权利人尚未取得不动产所有权。在执行中判断被执行的不动产是否属于被执行人的财产时，主要应当依据不动产物权的归属来判断，而基于法律行为的不动产物权变动原则上采取的是登记生效要件主义。因此，主要应当依据本登记来判断不动产物权的归属。既然预告登记并非本登记，那么预告登记权利人就不是不动产的物权人，不具有提出执行异议从而排除查封等执行措施的权利。
针对预告登记权利人作为被执行人的案件，预告登记在其名下的不动产能否查封呢？
根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条之规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
(一)作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。第16条规定，国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。第18条规定，预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。
因此，预告登记权利人作为被执行人时，法院可以对预告登记的房屋进行预查封。预查封的效力等同于正式查封。在预查封期间，房产办理了本登记的，预查封自动转为查封。
【参考案例】
青岛市中级人民法院(2020)鲁02民终14214号
(四)预告登记权利人对预告登记不动产享有排除强制执行的民事权益。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。因此，不动产因开发商涉及的案件被查封、拍卖，预告登记权利人有权排除执行。
【参考案例】
青岛市中级人民法院(2022)鲁02民终11597号
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”本案中，王某一审中提交的预告登记证书，载明其在涉案房屋被查封前已办理不动产受让物权的预告登记，该预告登记的意义有二：一是能佐证王某与房地产公司之间房屋买卖关系的真实性，二是该预告登记本身即能排除普通金钱债权的执行。
供稿 |上海市建纬（济南）律师事务所 刘珊珊
编辑 | 贾子秀审核 | 来海燕
更多动态，请留意潍坊市房地产业协会官方网站
