赣州房地产市场进入深度调整期，“难”之一字足以贯穿许多地产人的一年。
但总体来看，赣州楼市仍展现出强韧性，这一年，无论是政策端、土地端还是市场端，都呈现出前所未有的变化。
为了更好地展望明年，我们总结了赣州2023年十大关键词，希望能从回顾一年的楼市关键性事件中获得一些经验以及对未来楼市走向的预判。
关键词一、房价新高
赣州新房价格不断创新高。
2023年7月1日，章江新区中海天钻正式迎来首开，推出了1#、2#、3#、6#、7#、8#、9#七栋住宅，236套房源，整体均价21200元/㎡，采用高标准精装交付。
房源备案价，最高单价25342元/㎡，最高总价接近700万，刷新了赣州新房房价天花板。
赣州城市核心优质资产不缺购买力，核心区域的新房价格将会不断创新高。与之成强烈对比的是，非核心区域的价格下滑，呈现出冰火两重天，已出现明显的两极分化。
关键词二：产品内卷
由于房地产整体大环境的变化，各大房企普遍在产品上极致内卷，从而更好地吸引客户。
比如，现在的房地产市场，做豪华大门，做实景示范区几乎成为了标配。
中海天钻带全屋地暖的高标准精装交付，奢装地库；嘉福翰林府官帽造型的东方府门；赣州前湾游艇级园林造景等等，一个比一个内卷。
关键词三：存量房贷下调
2023年9月25日，各大银行存量房贷款利率自动下调，LPR抹掉加点，执行对应期限的当地政策利率下限。
简单计算一下，能省多少钱?
若不考虑LPR的变动，以固定利率来估算：假设贷款100万，原利率为5.88%，贷30年，预计月还款5918元，累计还款总额213万。
此次调整利率若降至4.2%，月还款为4890元，还款总额176万。对比来看，月供少了1028元，总还款节省了37万。
关键词四：土拍地王
2023年8月17日，赣州富贵繁荣房地产经开区悦公馆项目备案。从公示的鸟瞰图可以看到，悦公馆仅有 3 栋小高层住宅，层高为 18、17、18 层，容积率 1.8，共 100 户。
2023年6月30日，赣州富贵繁荣房地产开发有限公司以楼面价5951元/㎡竞得赣州经开区西城区K-13-02地块!成为赣州经开区的新地王!
注：
经开区上一任地王为：2016年12月14日，中海宏洋地产(合肥)有限公司以楼面价约为5743元/㎡竞得目前经开区管辖范围的章江新区E17地块(中海·天玺)!
赣州市现任地王为：2021年07月21日，经过十几家开发商出价，最终由江西新旅不动产管理有限公司以楼面价约为6599元/㎡竞争得蓉江新城RJ03-C09-01地块(新旅明樾堂)!加冕赣州市地王!
关键词五：契税补贴
赣州城区的契税补贴政策分三个阶段：
第一阶段是 2022 年 6 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日期间购房(以合同网签为准)，且在 2023 年 6 月 30 日前缴清契税。
第二阶段是 2023 年 1 月 1 日至 2023 年 6 月 30 日期间购房(以合同网签为准)，且在 2023 年 12 月 31 日前缴清契税。
第三阶段是 2023 年 7 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日期间购房(以合同网签为准)，且在 2024 年 6 月 30 日前缴清契税。
考虑到赣州契税补贴政策已经执行了一年半时间，而且第三阶段的政策仅针对一手新房，并不包含二手房，政策力度适度回调。2024年政策是否会继续延期?就算延期力度是否会继续回调?目前都还是未知数，大概率也是要看后续市场表现而定。
关键词六：改善需求爆发
今年从中央到地方都先后表态支持、满足刚性和改善型住房需求。纵观赣州楼市，涌现出了越来越多的改善产品。尤其是在豪改市场，越来越多的高端住宅以改善型需求为主要导向。
今年以来，赣州高端住宅市场呈现全线火热的态势。
2023年10月7日，赣州星洲湾，一套面积472.23㎡的独栋别墅，以成交价1116万元成交，折合单价约23633元/㎡!
除了二手房市场，赣州的新房市场也迎来转变，很多高端改善楼盘受到市场认可，销售数据稳步提高，即使价格高，也依旧受到欢迎。
关键词七、公积金新政
2023年12月28日，住房公积金系列新政，涉及租房提取、贷款次数、人才优惠。
1、住房套数认定范围由现行公积金缴存地和户籍所在地调整为按购房地确认，购房地按各县(市、区)区分，其中购房地在中心城区的，主要核查章贡区、经开区和蓉江新区住房套数情况，在赣县区和南康区购房的单独核查。异地缴存互认互贷城市参考执行。
2.不再将商业贷款记录(不论是否结清)作为公积金贷款使用次数的认定条件。具体认定标准如下表：
3.个人住房公积金贷款利率
首套个人住房公积金贷款利率：5年以下(含5年)为2.6%，5年以上为3.1%。
第二套个人住房公积金贷款利率：5年以下(含5年)为3.025%，5年以上为3.575%。
本政策由市住房公积金管理中心负责解释，自2024年2月1日起施行。
关键词八、提前还贷“潮”
提前还贷潮始于2021年，贯穿了整个2022年，并在2023年一季度急速升温，一度让“还贷比借钱难”成为热搜词条，到了2023年6月，又再次爆发了一小波高潮。
不少业主都在“问政赣州”平台上咨询，想要提前还款。
与此同时，也出现了“还贷难”的局面。
在“提前还贷”持续的过程中，银行按揭贷款余额增速放缓，银行为了留住长期优质资产，个别银行紧急修改了还贷政策。
比如暂时关闭线上预约还贷，控制预约提前还贷总人数，客户须提前一两个月预约，再比如收紧每年提前还贷次数，由原本每年可多次申请提前还贷，调整为每年只能申请一次。
提前还贷潮的推演，导致“还贷难”也引起了监管部门的重视，随着存量房利率下调，提前还贷现象有所缓解。
关键词九：保交楼
在这一年时间里，赣州加大保交楼项目的融资支持力度，把商业银行保交楼配套融资投放情况作为住房公积金、商品房预售监管资金、住宅专项维修资金、工程质量保证金、农民工工资保证金等资金存放的考核激励因素，通过多种方式保交楼。
经过各方的努力，在这一年时间里，恒大城、恒大江湾、紫金瀚江府等楼盘，均迎来交付。
关键词十：二手房活跃
今年以来赣州二手房的总挂牌量居高位，这也带来赣州市区二手房整体价格承压。
当下的赣州楼市，刚需楼盘是赣州二手房成交主力，但因较高的挂牌量，加上新房的高供应也为二手房市场成交量价带来了一定冲击。
故想要缩短成交周期，房东被迫降价抛售的现象在今年很常见，整个市场挂牌价格非常“卷”。
赣州二手房市场成交较为活跃。二手房市场成交的增加也对新房市场产生一定正向影响，改善客户通过卖出二手房后置换新房的比例也在不断增加。
写在最后：
2023年的赣州，内卷的新房、活跃的二手房、愈发宽松的政策……正在经历着深度调整。
好在曙光已现，2024年的赣州楼市，也将开启新征程。
岁月赋新，创造不止。心之所向，热爱以往。2024重新出发，愿这一年的赣州房地产市场，再无波澜，只有壮阔。
