两部委 小产权房 两部委重拳遏制小产权房 仍有小区顶风销售[6]- 中国在线

伟业我爱我家集团副总裁

胡景晖

区别对待小产权房

对“小产权房”的处理需要区别对待“合法”与“非法”，所谓“合法”，即小产权房的开发建设符合所在乡村的土地利用规划及建设规划，此类住房通过补缴相关税费、补办相关手续，花费与商品房同样的代价之后，便可以进入城乡住房体系之中；所谓“非法”，即对于违反土地管理法律法规，不符合土地和建设规划的“小产权房”，尤其是占用基本农田的，严重影响乡(镇)土地利用总体规划和镇规划、乡规划、村庄规划，又不能采取措施加以改正的，应依法拆除。只有这样，才能实现真正的公平，也才能保障集体土地“与国有土地同等入市、同权同价”。

亚豪机构市场总监

郭毅

购买小产权房未必划算

对于建设在农村集体建设用地上的小产权房，可能会采取补缴土地出让金的方式转正，但对于建设在耕地上的小产权房，依然会严厉禁止，不仅不会转正，反而可能面临强制拆除的风险。但对于购房者来说，由于信息的不对称，并不能准确了解到小产权房所占用的土地性质究竟是耕地还是集体建设用地，因此当前依然要慎重购买小产权房，防止“钱、房两空”。

相关数据

2012年9月和2013年6月，北京市国土局已经在官网上公开曝光了全市83个小产权房项目，此后又公开曝光了23个变相小产权房项目。截至目前，83个小产权房项目中已经有76个获得行政处罚，另外有7个还在处理过程中。这些项目中，有7个已经全部拆除，5个涉及占耕地的部分已经拆除。此外，2013年公布的23个以“汽车营地、生态农庄、私家菜园”等名义违法建设租售的变相小产权房项目中，18个已拆改到位，5个正在整改中。

小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村民委员会颁发。乡政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。

太玉园停售避风头。

11月24日，国土部、住建部联合召开视频会议，对遏制小产权房工作做出详细部署，“对在建、在售的坚决叫停，并依法查处”；而在两天之前，22日，两部委曾联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》，要求各地坚决遏制最近一些地方出现的违法建设、违法销售小产权房问题。

两部委的两记重拳，无疑击碎了近期小产权房转正的传言。

大型小产权房社区暂停买卖

日前，十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，建立城乡统一的建设用地市场。在此之前，一份由国务院发展研究中心公布的“383方案”中提到：对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，有条件转正。这样的表述被市场普遍解读为是小产权房可能“转正”的信号，在此背景下，小产权房成交迅速升温，价格也水涨船高。

短短一个月时间内，在突变的政策面前，小产权房市场的境遇冰火两重天。据记者实地调查了解，在国土部、住建部联手叫停在建在售小产权房之后，北京一些大型小产权房社区如太玉园、宏福苑等，已经暂停了房屋买卖交易，不过，一些规模稍小的小产权房屋仍然在“顶风作案”。

事实上，从2008年开始，对于小产权房清理的声音一直不绝于耳，但由于始终没有任何实质性政策出台，仍由各地政府自己掌握，因此到目前为止仍然管理混乱，无法从根本上解决。多位业内人士认为，在控制增量小产权房的同时，关键要处理好存量小产权房。鉴于一些地区小产权房违建范围较大，需要对症下药实行综合治理，对于已经开始使用的小产权房，要根据其是否符合规划以及土地属性进行分类清理和解决。

也有业内人士表示，从近期政策来看，根据小产权房占用农用地的土地性质不同，未来将采取的执法手段也会不同，在近几年地价攀高的背景下，购买的风险将越来越高。

实地探访

A.宏福苑小区

暂停交易

公交车在经过仍然是一片废墟的唐家岭之后，繁华的宏福苑小区便出现在记者眼前：多路公交车总站、购物中心、超市、小吃街、菜市场、大小饭馆等丰富生活配套，整齐排列的楼座，干净宽阔的马路。虽然是小产权房，但宏福苑小区的规划丝毫不逊于普通商品房。

宏福苑小区位于北京北五环外，昌平最南端，隶属北七家镇郑各庄村。百度百科资料显示，社区占地50多万平方米。如果自驾，距离地铁13号线最近的一个车站只有10多分钟的车程；也有多路公交车经过小区或以小区为终点，快速公交3路就是以这里为终点，而距离另一个终点站安定门，只需要1个小时左右的时间。这样的配套，是许多正规商品房小区都难以企及的。

正是由于较为完善的配套，宏福苑小区的房价明显高于其他小产权房社区，据记者了解，目前小区在售房源均价普遍在1.7万-1.88万元/平方米之间，而周边在售的商品房均价则在2万元/平方米左右。

“最近这段时间好像没有房屋交易了，中介公司也都改成了装饰装修公司。”小区内，一位张姓业主说。记者在小区内也找到几家写着装饰装修字样的门店，但全部紧锁着店门。而在一个不起眼的窗户上贴着的“出售房屋”的小广告，让记者找到买房渠道。

“暂时不能做交易了，等10天左右之后，风头过去了你再过来看吧。”一位自称中介的人士告诉记者。据他介绍，目前小区内南区有6栋和北区有1栋楼在售，均为新房源，明年交房，户型涵盖1-4居，另外有为数不多的二手房源出售。

据这位中介员工介绍，目前小区的售楼部已经关闭，但几天之后就会重新开门交易。到时，买卖双方只要签订一份购房合同即可，合同上会有村委会和小区开发商宏福集团两个印章，同时支付中介公司2%的相关费用；而如果购买的是二手房，则还要承担4万元的过户费和数额不等的公共维修基金(原始购房价的2%)。

“宏福苑的房子从来就不愁卖，现在房子不多，要买就抓紧买。”该人士说。

而对于居住在这里的业主来说，政策变动带来的影响也似乎并不大。在记者的探访中，“肯定不会拆”，不止一位业主这样表示，在他们看来，自己的房子虽然是小产权的，但住在这里却非常放心。

B.太玉园

停售避“风头”

位于通州张家湾的太玉园，与昌平小汤山的宏福苑是北京南北最著名的两大小产权住宅区，这里比宏福苑规模更大，甚至被称为全国最大“小产权房社区”。

太玉园西区，记者在社区入口附近的公告栏上看到贴满了房屋出租的信息，上面明显有撕过一层的痕迹。旁边的居民告诉记者，撕掉的都是出售信息，前些日子还有。西区唯一的一家中介门店大门紧锁。当地的居民告诉记者，11月22日之前，这里很热闹，但现在谨慎很多，停售避“风头”。

配套完善的大规模社区暗藏风险

从八通线的最后一站土桥出来，有多路公交车到达太玉园小区，西区里甚至还有直达大北窑的806路公交总站，再加上幼儿园、商业等，太玉园完全是一个非常成熟的社区，不过，因产权问题，使得这个小区暗藏风险，不少居民对于未来很是忐忑。

宽敞的张采路将太玉园一分为二，形成东西两区，建筑风格统一。当地的居民告诉记者，“西区比东区早建两三年，西区主要是当地的居民，东区是后来建的，主要卖给了外地人，整个小区100栋楼左右，住了很多人。”有人的地方生意固然不错，在太玉园的门口各色的小商小贩云集，热闹而杂乱。

为了了解情况，记者在当地居民的指引下找到了西区唯一的一家中介门店，可惜大门紧锁，记者拨打中介电话，也无人接听。“这两天可能不卖了，前几天我还见他们呢。你看我们小区那墙上，以前乱七八糟的全是出售的信息，现在全没了，主要是太玉园被点名了，再销售风险就太大了。”同时，该居民还告诉记者，最好别买这房子，万一拆了，没办法补偿，“我们就是村里的人，再拆也应该有补偿的，你们外地人可不行。”

公开的数据显示，太玉园社区总占地面积约2000亩，目前已经入住的家庭有上万户。王女士就是外地人中的一员，2010年王女士以8000元/平方米的价格买到了一套带精装的房源，虽然和商品房相比，房价很有优势，但王女士告诉记者，其内心忐忑不安，“只能住一天算一天，如果存款多了，就卖掉去买商品房”。

成交随政策波动

事实上，对于小产权房而言，政策是最大的风险。每次关于小产权房的风吹草动，都能引起市场极大的波动。三中全会之前传出的“383”改革方案中“已经形成的小产权房按照不同情况补缴一定数量的土地出让金，妥善解决问题”，被市场一种声音解读为小产权房可能“转正”的信号，小产权房的成交迅速升温，价格也水涨船高，当地居民称，目前的售价已经达到了1万元/平方米。

据《北京商报》报道，2002年太玉园西区的价格只有1000元/平方米，随后二手房价格随北京楼市价格走势一路攀升，2010年初达到小高峰，每平方米均价9000多元，甚至达到1万元。然而，2012年9月，国土局公布79个小产权房项目名单，太玉园位列榜中，当年10月，二手房均价便下降到7000元/平方米，下降幅度近3000元/平方米。一个月后，价格降到最低，6000元/平方米左右。直到今年7月，小产权房转正的热风刮起，价格便持续回暖，再次达到1万元/平方米高点。

不过，随着11月22日国土资源部和住建部发布《关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》，坚决查处“小产权房”在建、在售行为之后，太玉园以停售躲避“风头”。

一位业内人士表示，像太玉园这样大规模的小产权房社区确实难以清理，不像别墅，拆除很简单，太玉园住了很多人，未来如何处置尚不可知，而正是这种不确定性以及“法不责众”的侥幸心理促使小产权房如滚雪球一般越来越大。

C.高楼金第

顶风销售

和太玉园的性质一样，位于临河里地铁站附近的高楼金第也是小产权房，但规模远远不及太玉园。在太玉园停售避“风头”的同时，该小区依然在销售，销售单价高达1.5万元/平方米，且出货速度很快。

年底能过户

中介经纪人告诉记者，高楼金第中两居室比较少，非常抢手，一居室相对较多，但房源也并不多。该经纪人当日给记者推荐了一套80平方米的两居室，报价1.5万元/平方米，次日，当记者再问及此房时，该经纪人称已经以115万元的价格出售了。

记者从多家中介门店了解到，位于高楼金第旁边的加州小镇二手房报价为2.2万元/平方米，这意味着小产权房比周边价格每平米低了7000元。一位业内人士介绍称，现在房价太高，一些大城市中的部分中低收入人群根本无力负担商品房价格。由于所征税费少加上价格低廉，“小产权房”的价格很有竞争力，低价吸引了这部分人群购买。另一方面，由于存在巨大的需求与相对可观的利润空间，集体经济组织乐于将自有土地与投资人的资本结合，扩大供给来满足需求，并获取利益。综合以上两大市场背景因素，促使这些年来小产权房的建设反而愈演愈烈。

“其实小产权房要求是比较高的，必须全款，但因为不限购，并且有转正的可能，所以买的人还比较多。再加上这个小区房源本来就不多，稍不抓紧房子就没了。”经纪人说。

对于如何过户，该经纪人表示，要到村里去，“不过下一次过户得到年底了，你要不急就等等，着急的话可以托关系找人，一般中介费是按照总房价的5%收的。”这就意味着一套80平米的房子，中介费大约为6万元。

投资回报率可观

记者在采访中了解到，目前高楼金第小区两居室的月租金为2400元到2500元，一居室现在是1500元到1700元，以上面出售的一套80平米两居室粗略计算，大约需要出租40年才能换回全部的资金投入。但记者的这一算法遭到经纪人的反对：“你不能这么算，谁纯靠租金算收益呀，你得算房价的涨幅，主要是房价，这个投资肯定是高回报的，要不也不会这么多人买。”

一名在该小区租住两年的年轻人告诉记者，他在该小区租了一个近40平米的一居室，第一年的租金是1000元钱，现在涨到了1300元钱，他觉得很划算，“我在四惠上班，住通州是比较方便的，地铁上去还有座，关键是便宜，比边上商品房的租金低多了，就我这租金，在通州好地段连个单间都租不上，在这我自己住一居室，很舒服。”他还表示，小区周边的配套非常全，生活很便利。

而像这名年轻人一样，记者在该小区里看到很多年轻的上班族，因租金相对低廉，该小区的房源出租基本不成问题。

专家观点

中原地产市场研究部总监

张大伟

小产权房永远不可能转正

三中全会精神的误读，造成小产权房一度出现投资热。大部分小产权房是利用集体经营性地块，违规转变用途为住宅，不可能转变成商品房住宅。同时，如果将小产权房转正，将彻底影响当下的土地财政，所有地方政策也不会有转正小产权房的可能性。三中全会政策中的扶持农民收入，提高农村土地价值，更多是针对农村的集体用地，已经盖成小产权房的土地属于违规利用，不会有转正的可能性。

同策咨询研究部总监

张宏伟

小产权房短期内难以消失

在保障性住房体系还不能真正发挥其社会保障作用的背景下，一些大城市房地产市场价格高涨与小产权房并存的现象还将持续。从这个角度来说，小产权房的问题不是“头痛医头，脚痛医脚”，而是整个住房市场保障体系的问题。如果这些问题解决不了，那么，即使官方拿出小产权房的“转正”方案，市场也不会有很高的接受积极性。