车位营销方案 中昂·嘉御湾| 中昂·星汇|中昂·彩云台|中昂·锦绣重庆英途房地产营销策划有限公司 —— 重庆车有家停车场管理有限公司 —— 中昂·嘉御湾项目解析目录02中昂·星汇项 目解析03中昂·彩云台项目解析04中昂·锦绣项目解析05 营销策略06车有家优势07合作模式08 公司简介 中昂·嘉御湾 项目基础数据中昂·嘉御湾项 目概况住宅基础数据车位基础数据车位总 业态栋数户数入住率已售可售租金管理费车位配比数 高层51260 573 121 952无无1:0.85项目地址：沙坪坝区石井坡地铁站去化对象：剩余952个车位 小结销售均价：10万车位配比：1 ：0.85 车位分布图本项目由3层车库组成，共计1062个可售车位。负一层共150个；其中2#-4#可直达负二层共326个；其中1#-3#,5#可直达负三层共586个；其中1#-3#可直达 车库情况一览本项目车库暂未交付使用，无导示挂牌，车位并未车库 画线，加上住宅才交房，装修车进出频繁。使得整环境 个车库环境较差，灰尘较大。（采样时间：19 ：00-20 ：00 ）走访统计车库共停放43辆汽车，其中10万以下占55%车辆 ；10-15万占25%, ；15-20 占比20% ；小区车辆主要价值 以10万以下的代步车为主，整体购买力欠佳。
（采样时间：19 ：00-20 ：00 ）由于小区位于沙坪坝区双碑石板坡老小区旁，周边道路狭窄所以周边几乎无户外停车，小区内部道路停车人车分流不能停车；车库目前只有负一层停放43辆情况汽车，整体停车率不足4%。（采样时间：19 ：00-20 ：00 ） 优劣势分析优势劣势项目周边道路无乱停现象接房时间较短，小区整体入住率不高。剩余车位较多，可选范围较大VS1:0.85小区车位配比较高，车位库存量大。刚需客户多，对车位需求大项目处于双碑，小区车辆价值较低，整体购买力一般。目前车位暂未交付使用，无导示挂牌，车位并未画线，加上住宅才交房，装修车进出频繁。使得整个车库环境较差，灰尘较大。下季度销售任务 （注：销售金额按照10万/个进行计算，具体以开发商定价为准）中昂·嘉御湾下季度销售任务排布销售数量销售金额时间排布销售均价车有家收费剩余车位去化率（个）（万元） 第一阶段 2018.11.1-11. 第二阶段 2018.12.1-12.万8000元/个400 第三阶段2019.1.1-1.31 70700 合计 营销突破点三人①利用三人成团等噱头给业主带来车位优惠成团②成团优惠建立在底价涨3000-5000元，经包装后将优惠释放给业主 突破点微信①利用该楼盘业主特性，微信积攒有礼积攒②朋友业主之间营造车位热销氛围，解决入住率不高的问题分栋①利用业主信息不对称性，传播不同的车位信息挤压②做每栋楼精细化销控，挤压客户车位需求 中昂·星汇 项目基础数据中昂·星汇项目概况住宅基础数据车位基础数据车位总 业态栋数户数入住率已售可售租金管理费车位配比数 高层+11 1405 7003 105 :1 公寓项目地址：两江新区，轻轨6号线蔡家站。
去化对象：剩余1298个车位 小结销售均价：7万车位配比：1:1 车位分布图本项目由2层车库组成，共计815个可售车位。负一层共421个；其中3# ，5#-8#可直达负二层共394个；其中3# ，5#-8#可直达备注：其中1#,2# ，4#无电梯直达车库 车库情况一览车库过道采用地漆、车位为水泥地面，车位挂牌规格质量价差、指示牌合理、环境比较干净整洁，部车库分墙体有漏水现场。环境（采样时间：18 ：00-19 ：00 ）走访统计车库共停放126辆汽车，其中10万以下占车辆 50% ；10-15万占30%, ；15-20 占比20% ；小区车辆价值主要以10万以下的代步车为主，整体购买力欠佳。（采样时间：18 ：00-19 ：00 ）由于小区位于北碚蔡家，周边道路管制较差，乱停停车 现象严重，可以乱停放70-80辆；车库目前停放126情况 辆汽车，整体停车率仅15%。（采样时间：18 ：00-19 ：00 ） 优劣势分析优势劣势项目整体入住率约80% ，其中1#,2# ，4#无电梯直达车库入住率较高。车库整体环境较好，体验感较强。VS项目处于蔡家，小区车辆价值较低，整体购买力较差车位出租率高，业主有车位需求项目车位租金较低，使车位购买性价比较低小区周边乱停严重，车库停车率较低下季度销售任务 （注：销售金额按照7万/个进行计算，具体以开发商定价为准）中昂·星汇下季度销售任务排布销售数量销售金额时间排布销售均价车有家收费剩余车位去化率（个）（万元） 第一阶段 2018.11.1-11. 第二阶段 2018.12.1-12.31507万8000元/个350 第三阶段2019.1.1-1.31 70490 合计 营销突破点区域①车位区域固定，划分出临停区域、月租区域划分②负一层不能临停和月租，人为制造车位紧张 突破点月租车①销售中心做车位销控处理挤压②已月租车位，致电业主该车位即将出售，挤压购买需求一口价①微型车位、上方有风机等停车不便车位做一口价促销优惠②吸引客户至售房部了解详情 中昂·彩云台 项目基础数据中昂·彩云台项 目概况住宅基础数据车位基础数据车位总 业态栋数户数 入住率已售可售租金管理费车位配比数 高层6 1305 5%-10% 1027 209 818无无1:0.78项目地址：九龙坡高新区科城路去化对象：剩余818个车位 小结销售均价：9万-11万车位配比：1:0.78 车位分布图本项目由3层车库组成，共计1027个可售车位。
负一层共245个；其中1#-4#可直达；负二层共479个；其中1#-6#可直达；负三层共303个：其中1#,4#-6#可直达； 车库情况一览本项目车库暂未交付使用，无导示挂牌，车位并未车库 画线，加上住宅才交房，装修车进出频繁。使得整环境 个车库环境较差，灰尘较大。（采样时间：18 ：00-19 ：00 ）走访统计车库共停放22辆汽车，其中10万以下占25%车辆 ；10-15万占55%, ；15-20 占比20% ；小区车辆主要价值 以10-15万以下的代步车为主，整体购买力一般。（采样时间：18 ：00-19 ：00 ）由于小区位于九龙坡高新区，周边道路已交付使用停车 ，无乱停现象；车库目前只有负一层停放22辆汽车情况 ，整体停车率不足2%。（采样时间：18 ：00-19 ：00 ） 优劣势分析优势劣势周边道路乱停放较少车库暂未交付使用，目前车库环境配置较差项目属于学区房，后期入住率较高VS目前小区整体入住率较低，对客户很难形成挤压感目前小区整体停车率较低，对客户很难形成挤压感通过小区车辆价值判断，小区整体购买实力一般下季度销售任务 （注：销售金额按照11万/个进行计算，具体以开发商定价为准）中昂·彩云台下季度销售任务排布销售数量销售金额时间排布销售均价车有家收费剩余车位去化率（个）（万元） 第一阶段 2018.11.1-11. 第二阶段 2018.12.1-12.万8000元/个440 第三阶段2019.1.1-1.31 60660 合计 营销突破点到访①利用小礼品吸引客户至销售中心有礼②解决业主入住不多的问题 突破点分层①根据每栋楼到达车库楼层的不同进行分层挤压挤压②告知只能到某特定楼层的楼栋业主，所选车位范围较小限时①针对购房业主发放限时优惠券，12月31日之前成交立减1万元优惠②配合优惠券，在车位底价上上浮1万元 中昂·锦绣 项目基础数据中昂·锦绣项目概况住宅基础数据车位基础数据车位总 业态栋数户数入住率已售可售租金管理费车位配比数 高层13 2400 60% 1544 无无1:0.64项目地址：巴南区鱼洞去化对象：剩余1499个车位 小结销售均价：6.5万车位配比：1:0.64 车库情况一览车库环境较差，垃圾堆放严重。
车库标识标牌不清车库。采用水泥地面，整体品质较差。环境（采样时间：21 ：00-22 ：00 ）走访统计车库共停放176辆汽车，其中10万以下占车辆 65% ；10-15万占20%, ；15-20 占比15% ；小区车辆价值 主要以10万以下的代步车为主，整体购买力欠佳。（采样时间：21 ：00-22 ：00 ）由于小区位于巴南区鱼洞，周边道路管制较差，乱停车 停现象较多，可以乱停放40-50辆；车库目前停放情况 176辆汽车，整体停车率仅11%。（采样时间：21 ：00-22 ：00 ） 优劣势分析优势劣势入住率较高，车位需求量大车库环境较差，垃圾堆放严重，标识标牌不清车位已售不多，客户可选择空间大VS车辆价值价差，项目整体购买力较差停车率低下季度销售任务 （注：销售金额按照6.5万/个进行计算，具体以开发商定价为准）中昂·锦绣下季度销售任务排布销售数量销售金额时间排布销售均价车有家收费剩余车位去化率（个）（万元） 第一阶段 2018.11.1-11. 第二阶段 2018.12.1-12.31506.5万 8000元/个325 第三阶段2019.1.1-1.31 60390 合计 营销突破点低开①利用车库未整改完成做车位价格调整，以低开高走的方式高走②告知客户后期车库整改完后车位必涨的信息 突破点金融①限时限量的金融政策，10-30年超长分期政策②低首付低月供吸引业主快速购买意识①告知客户目前其他区域车位价格，目前本项目价格处于洼点培养②车位升值空间大 任务小结销售阶段：三个月任务任务合计 ：730个小结金额合计 ：6195万回款合计 ：5500万 营销策略 营销策略——①集中去化 前期市调进场蓄客开盘签约放款 · 周边项目调研· 集中进场售房部· 发送短信· 集中认购· 提前告知所需资料· 督促银行审件 · 本项目分析· 广告设计铺排· 户外摆展· 热销造势· 对接银行集中面签· 催办个别资料补交 · 制定策略· 精确客户群体· 陌拜查车扫楼· 逼定客户· 剩余客户持续签约· 尽快放款· 制定对应说辞· 挤压客户· 系列前置动作· 引导选定车位 营销策略——②区域划分车位区域固定将车位根据方便性、使用率等进行不同功能的划分固定。
租赁划分出临停区域、租赁区域、产权区域、暂不区域 区域对外使用区域等，增加客户对车位的使用不便临停 划分及可停车位较少等，挤压和引导客户购买车位。区域平面销控分区产权区域将车位销控根据楼栋、户数进行划分固定。（上图为示意图，不代表本项目车库实际情况）让对应区域的业主只能选择对应区域的车位。提升了车位减少的敏感度和认购车位的速度。营销策略——③相互挤压业主挤压 活动政策：针对月租业主和购买第二个车位采取价格优惠，以 投资为导向进行宣导。对未购客户造成挤压，制造紧迫感； 分栋挤压：根据项目车位实际情况及已售车位情况综合考虑后 针对性的在每栋楼对应车位数量进行挤压； 销控碎片化：利用车位平面图碎片化进行视觉上的挤压。↑示意图 营销策略——④增加销控增加地面销控在销售前，提前对本次销售车库安装地锁，减少可随意使用车位，对已经购买车位进行 增加及时挂牌，持续强效挤压。 销控增加平面销控适当增加未出售车位平面图的销控，营造热销氛围。 营销策略——⑤意识培养通过广告，宣传购买车位的必要性，同时通过车有家咨询平台不定期向业主发送车位相关咨 宣传询等动作，多渠道释放室外停车对于车辆不利因素，强化室内停车利好从说辞到展示物料高 力度强度释放。
营销策略——⑥广告宣传 广告 宣传制定合理的宣传主题广告铺排，做到小区全覆盖，添加业主微信，打入业主群，定期发送车位宣传信息。线下广告结合线上宣传，营造热销氛围。营销策略——⑦金融工具超长分期 主推10年分期银行政策 ，解决大多数业主，流动资金 少，临时手里面紧张的问题。且较低的月供可以缓解 业主的还款压力。同时无抵押、放款快、确保满足绝 大多数业主的贷款需求。↑示意图 营销动作①桁架、树牌、海报、展架等地面广告铺排，营造活动氛围广告②车库出入口、车库吊旗、车库荧光海报，让所有车主了解讯息铺排 方法多样短信①分楼栋，分人群发送短信 全面营销告知②分时间节点推送活动消息外展①上下班高峰期，外派传单，摆设外展，零距离对接业主上门②晚间上门拜访，软性推销车位信息 营销动作①业主分布在哪一栋？数据②户型有多少种，对应推售重点是什么？分析③分别买了几个车位？④每栋下面30米对应的车位有多少个？ 因为专注①按照楼栋、面积由小到大的先后原则来分配名单，并根据置精准业顾问对名单的使用效率来分配后续的名单。说辞 所以专业②通过精准的数据分析来说辞 ，每一栋楼下优先向业主推荐3个车位，锁定业主关注点，把控销售的主导地位。
高效①对销管部上报的项目数据进行实时核查，优化操盘流程。执行②每个员工的工作量，4个维度量化考核。 车有家优势 车有家优势——①金融资源合作银行多达10余家，并且拥有独家战略1合作金融资源，能第一时间获得最新、最优、最具效果的金融政策经过与合作银行的接洽，针对一些开发商2可实现提前放款，签约一周左右即可放款具备车位贷款长达30年分期、零首付等金3融政策 （项目停车位需满足合作银行要求） ，并且不占用业主按揭贷款的名额车有家优势——②专业团队配置车有家可提供完整的车位全程代理服务，具有专业的市场调研团队、策略制定团队、广告设计团队、渠道推广团队及线上运营团队 ，每个销售团队配置完善，有经理、主管、秘书、策划、置业顾问等10余人。● 开盘强销，去化之前意向客户开盘期● 开盘期买车位100%中奖等销售手段 ● 团队进场，开展培训工作● 价格表、落位图、金融政策进行公示，现场逼定 ● 广告推进，画面确定 ● 制定销售执行细案 ● 项目进行多重短信、电话推广、吸引客户到访 ● 蓄客、落位 ● 释放多重优惠活动信息分阶段有节奏● 持续销售期，每周末通过小批量制造节点、促销活动营造氛围、完成销售蓄客期持销期车有家优势——③第三方资源 与4S店、汽车美容、亲专注停车位营销，与车与行业内机构的紧密联 子早教等达成跨界合作，位行业内的各家相关单系，了解车位市场的最 各种资源嫁接提升车位位保持紧密联系，如停新动向，拥有最真实的 销量（赠送保养卡、洗车场智能化设备的更新、车位销售数据。
同时与 车服务、业主子女教育升级。车位物联技术的相关协会的一些联合活 培训体验卡等）运用。在行业内车有家动，可以带给业主：爱始终保持前瞻性。车养护、政策法规等相关活动 合作模式合作模式——车有家前佣模式开发商底价10万签约或者认购客户认定10.8万车位价车有家客户绝对自愿原则大礼包不加入车有家加入车有家免费 备注：个别购买车位但未参加车赠送 有家活动的业主，每阶段销售结客户实际10万+8000元现金8000元礼包 束后收取甲方6000元/个的佣金。支付10.8万客户实际支付10.8万元合作模式——大礼包内容车有家大礼包内容项目明细使用期限价格（元）全车内饰清洁护理2018年12月31日前有效 680价值全车抛光打蜡2018年12月31日前有效 元挡风玻璃裂纹修复 （裂纹直径2018年12月31日前有效 5801.5厘米内，不含更换）美容系列四季精致洗车 夏季 2019年4月1日-2019 138年6月30日秋季 2019年7月1日-2019四季精致洗车138年9月30日 汽车服务春季 2019年1月1日-2019客户缴纳费用为10万+8000元四季精致洗车138年3月31日智能地锁/1980（乙方收取的大礼包服务费以8000元/终生二手车上门价格评估1200汽车附属品为例，实际收取的费用以双方商定后车载冰箱2018年12月30日之前有效 1200实时互联网全车检查/1520的合同签署价格为准） 备注：车有家大礼包内容以双方签署的合同为准，本页仅供参考 合作益处——对开发商1、车位售价：为了快速完成车位销售，开发商一般会降价促销（如优惠车位款，物业费等方式）而车有家原则上维护开发商定价 ，并根据项目情况适当上浮价格，确保开发商利益2、营销费用：通过引进车有家【大礼包服务】向客户自行收取费用，如客户不缴纳 “大礼包服 对开发商务费”车有家不会强制向客户收取，原则上不占用甲方营销费用3、风险把控：费用收取方式——“客户自愿原则” ，车有家承诺不会强行业主缴纳费用，保证不会为甲方带来任何政策风险4、持续服务：定期回访开发商、客户，进行满意度调查，从而内部改善优化，提升体验感与品质感 合作益处——对客户1、超值礼包：同样的价格、不同的价值，大礼包总体价值8000元整，为客户带来真实可见的优惠2、降低购买门槛：通过引进车有家合作金融资源，以租养供 ，同时不占用业主贷款名额 对客户3、附加值服务：业主后期可通过加入车有家APP ，实现车位共享、车位贷款、车位咨询、车位产品、二手车位网上租赁/买卖等系列服务，优享便捷品质生活4、长期优惠：车有家APP通过集采平台、商家合作，提供汽车周边产品、汽车服务，并以优惠的价格面向业主，享受可持续优惠 公司简介 公司简介——综述 重庆车有家停车场管理有限公司“车有家”全称重庆车有家停车场管理有限公司 ，前身是重庆英途房地产营销策划
