引言
拆迁安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。随着城市化的飞速发展，城市的规模日益扩大，城市拆迁的速度也在加快，于是就出现了很多的拆迁安置房。由于拆迁安置房相比较其他开发商所售的商品房在价格上有天然优势，所以拆迁安置房也就有了市场。
但毕竟拆迁安置房和一般的商品房不同，拆迁安置房买卖大多不能一次性将所有手续全部办理完毕，其后续手续通常要卖方配合办理，这就为以后的纠纷埋下隐患。因此，如何购置拆迁安置房？怎样有效维护交易双方的利益？笔者在此与大家分享近期办理的一起拆迁安置房屋买卖合同纠纷案件，便于厘清此类问题的法律规定。
一、案情简介
2008
10月
原告吴某原居住的房屋因危旧房改造被拆除，原告吴某与XX拆迁公司签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，获得被拆迁房屋的货币补偿款XXXX元和相关拆迁补助费用。因吴某属被拆迁住房的困难户，经其本人申请，根据相关政策，原告取得了购买经济适用房的资格。
2011
1月/
10月
原告吴某与被告周某签订《协议》各一份，约定原告吴某将上述经济适用房卖给被告周某。
2012
7月
原告与被告任某（两被告周某与任某系夫妻关系）签订《协议》一份，约定原告将取得的经济适用房转卖给被告任某，并约定原告在取得经济适用房产权证三个月内过户至被告任某名下。协议另注明被告还有XXXX元未付给原告。
同日，原告吴某与被告周某又签订《申明》一份，约定原告拥有的上述经济适用房已和被告任某重新签订协议，之前与被告周某签订的两份协议全部作废。
2013
1月
被告任某以原告吴某名义与南京XX建设公司签订《南京市经济适用住房买卖契约》，购得南京市秦淮区某经济适用房一套，房款XXXX元，同时还办理了入住手续并实际居住至今。
2018
9月
原告吴某向两被告周某与任某邮寄《通知书》一份称，两被告违背承诺，拒绝办理房屋过户手续。现咨询得知双方签订的经济适用住房买卖协议损害了国家和社会公共利益，属无效协议，故正式通知原告与被告任某签订的协议是无效的，请在接到通知后七日内与原告协商处理无效合同的后续事宜，并在一个月内腾空房屋，恢复原状还给原告。
被告在收到上述通知后认为房屋买卖协议是有效的，故未回函也未腾空迁出。
现原告诉至法院，要求判令其与被告任某的房屋买卖协议无效，两被告立即将涉案的经济适用房恢复原状并返还给原告。
二、争议焦点
1、 涉案房屋是属于拆迁安置房还是经济适用房？
2、被告是否存在违约行为？
三、律师分析
涉案房屋系拆迁安置房，其买卖合同合法有效。
根据《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》（下称：《省院解答》）【公布日期：2018年2月24日】第13条第2项，对于拆迁安置房，有的地方也称为经济适用房，规定五年后才能上市交易。但性质上而言，拆迁安置房与《经济适用房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质房屋，两者的政策目的及保护的法益不同。从性质上看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性；而经济适用房系保护城市低收入人群的利益，具有保障性。从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置，而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。因此，对于拆迁安置房买卖合同，并不涉及到扰乱社会公共利益的问题，应当认定为有效。只是不满五年转让的，具有不能履行的情形，当事人要求五年内过户，不予支持。
故涉案房屋名为经济适用房实为拆迁安置房，具体理由如下：
1、经咨询南京市住房制度改革办公室工作人员，涉案房屋为拆迁安置房；
2、涉案房屋的购房优惠资格系原告基于原告承租公房某拆迁项目获得，且被告在获得涉案房屋前其名下另有一处房屋；
3、原告在支付涉案房屋的购房款时接近一半的费用是通过南京XX拆迁公司提供的房票（金额约为XXXX元）支付；
4、原告的购房申请系向拆迁单位申请而非户口所在地的街道办事处，系对被拆迁人的整体补偿；
5、涉案房屋并非为面向困难群体的经济适用房，已具备上市交易的条件，故双方签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，应予确认。
被告不存在任何的违约行为
原告诉称的被告拒不办理过户手续是因为《省院解答》第13条第2项规定，对于拆迁安置房买卖合同，并不涉及到扰乱社会公共利益的问题，应当认定为有效。只是不满五年转让的，具有不能履行的情形，当事人要求五年内过户的，不予支持。
由此可见，拆迁安置房五年内不能过户，属于履行不能，而非被告的违约行为。
四、办案结果
庭审中，承办律师作为被告周某与任某的代理人围绕以上争议焦点，结合证据向法院充分阐述了上述观点。最终法院采纳了承办律师的观点，认为：
本案中的经济适用房系对原告作为被拆迁人的整体补偿，具有对价性，而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性，故本案原告因拆迁安置所购经济适用住房的买卖，并不涉及到损害社会公共利益，应当认定为有效。只是不满五年转让的，具有不能履行的情形。综上，原告以其与被告任某签订的房屋买卖协议违背国家法律和政策，损害社会公共利益为由主张无效并返还的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
最终，法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决驳回原告的诉讼请求。
五、案件反思
拆迁安置房与普通商品房不同，此类房屋的显著特点是有交易时间限制，而且许多房屋的权属人也不太明晰，因此经常容易引起纠纷。购房者在购买此类房屋时，应擦亮眼睛，多观察多了解，并要注意规避其中的风险。为此，笔者为大家归纳总结以下几种常见的拆迁房买卖纠纷的具体情况：
01
拆迁房房价上涨，出售人后悔想要违约
签订完房屋买卖合同后，房价突然上涨，原来几十万的房子，现在市价增值百万元，势必造成出售方的心态不平衡，出售人往往要求买受人增加价款。如果买受人不同意的，出售人便不配合过户，买受人只能起诉。这类纠纷是目前是最普遍、最常见的拆迁房买卖纠纷。
参考有关司法判例，法律上对该类纠纷的审理，一般会支持买受人的主张，出售人应当无条件办理过户。因为房屋买卖合同有效，对双方有约束力。出售人协助买受人办理过户手续，是在履行交付的义务。不履行义务的，法院可以判其履行。
02
因限购政策导致无法办理过户
依照《省院解答》第2条的规定，房屋买卖合同签订后，由于相应住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金，如果经审查，当事人的确因住房限购政策的实施而不能办理房屋所有权变更登记，对其请求可予支持。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。
但需要注意的是，若地方政府允许住房限购政策实施前订立的房屋买卖合同办理房屋所有权变更登记的，当事人以限购政策为由主张解除合同，对方当事人不同意的，人民法院对其请求不予支持。
附记：
本案案号：（2018）苏0104民初11770号。
承办律师：刘云、牛婷婷；本文作者：牛婷婷、张笑天。
承办律师介绍
刘云，江苏三法律师事务所青年律师委员会主任、专职律师，执业以来办理多起民商事诉讼案件，专注于建筑工程及房地产纠纷、劳动合同纠纷等，服务多家大型企业。
牛婷婷，江苏三法律师事务所专职律师。
