道华房产律师团
房产纠纷（诉讼/仲裁）实战专家
十五年专注大宗疑难房产法律服务
专打深圳重大疑难房产、小产权房纠纷（诉讼/仲裁）官司，[道华房产律师]真实成功案例，邹俊岳律师等为包括：商品房纠纷、红本房、二手房纠纷、回迁房纠纷、安置房纠纷、小产权房纠纷（历史遗留违法建筑纠纷、绿本房纠纷、猪肝棕本房纠纷、农民房纠纷）、厂房纠纷、商铺纠纷相关的买卖合同案件、租赁、抵押、装修、物业、转租纠纷案件、拆迁安置补偿、确权、赠与纠纷案件、分家析产、遗产继承、遗嘱公证、离婚分割纠纷案件、侵权维权、违约、过户、租赁等争议纠纷案件提供专业解决方案，为房产纠纷买方、卖方、业主、开发商等提供一站式法律服务十大知名律师事务所。深圳律师 东莞律师 福田律师 南山律师 罗湖律师 龙岗律师 宝安律师 龙华律师 光明律师 广东律师 惠州律师 珠海律师 中山律师 佛山律师
导语：2021年8月肖某与佛山X耀房地产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定购买该房地产公司开发的建设的位于佛山市高明区一小区的商品房。合同签订完毕后，肖某支付了元的首付款，剩余购房款以贷款按揭的形式进行支付。截至2023年4月时肖某仍未收到房屋，按照双方的买卖合同约定，该房屋原本应于2022年12月30日交付给肖某，看着眼前的交房困境，肖某内心惆怅无比，自己何时才能入住新房都变成了未知，也害怕楼房烂尾自己辛辛苦苦攒的钱“打了水漂”。在咨询多家律所，对比专业度后，肖某最终选择了道华房产律师团来全权代理本房屋买卖纠纷，希望最终可以完成退房退款，拿回自己的辛苦钱。在保交楼退房难的大环境背景下，道华房产律师成功助委托人退房退款并解除了其与银行签订的购房贷款合同，并要求开发商赔付了违约金。
一、案情回顾
2021年8月 15 日，委托人在经过几番看房寻房后，经过慎重的考虑，决定与佛山X耀公司签订了《商品房买卖合同(预售)》，约定委托人购买佛山X耀公司开发建设的位于广东省佛山市高明区荷城街道百灵路珑玥苑X栋住宅 XXX 房，该商品房总价款元。委托人采用贷款方式付款，其中首期购房款 元，于2021年7月23日向被告佛山方X公司支付完毕。同日，委托人为履行购房合同支付律师费 800 元；次月委托人支付房屋维修基金 7275元；2021年10月支付契税 10012元。购房余款 元，由委托人向银行申请贷款支付，并与银行签订《个人购房/购车借款及担保合同》，约定贷款期限30 年，贷款利率为利息日前一个工作日 5 年以上期的 LPR 基础上加 1.05%计算，贷款利率按固定日调整。2021 年9月银行将 元转账到佛山方X公司的银行账户，此后委托人每月按借款合同约定归还借款本息给银行股份有限公司佛山市高明支行。截至 2023 年 4 月，委托人共计归还借款本息52020元，尚欠本金元及利息未归还。《商品房买卖合同(预售)》第十一条约定，案涉房屋应当在 2022 年 12月 30 日前向委托人交付，同时依据合同第十二条及附件十一第六条之约定，佛山方X公司逾期交付超过 90 日的，作为买家爱的委托人有权解除合同，佛山方X公司应当退还全部已付购房款，同时支付已付购房款的 1%的违约金。
二、道华律师针对“保交楼”政策，全面梳理案件争议焦点如下
1、何为“保交楼”，后烂尾时代，如何面对保交楼带来的难题？
为了确保房地产市场平稳发展，中央经济工作会议提出了“保交楼、保民生、保稳定”的重要任务，并出台了一系列政策措施，支持行业合理融资、推动行业重组并购、防范化解优质头部房企风险等。“保交楼”政策就是指通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，规模为2000亿元，目的是维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。而2023年也是“保交楼”的关键节点。
为了推进“保交楼”的工作，中央和地方政府、金融机构、房地产企业等各方都出台了一系列的政策措施，主要包括以下几个方面：一是设立专项借款和纾困基金。人民银行和银保监会联合印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，支持国家开发银行和农业发展银行向经复核备案的借款主体发放2000亿元“保交楼”专项借款，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付；二是优化融资监管和信贷政策。人民银行和银保监会明确，对符合条件的房地产企业，不得盲目抽贷断贷压贷，要合理安排贷款到期续贷和展期安排，支持其正常经营和项目建设；三是推动债务重组和资产处置。人民银行和银保监会要求，对风险暴露的房地产企业，要按照市场化法治化原则，依法依规开展债务重组工作，引导债权人、债务人、投资者等各方协商解决问题；四是加强项目监督和责任落实。住建部要求，各地要成立专班专班跟进问题项目的建设进度，并对项目账户资金封闭管理。
2、为何保交楼成为当今众多买房者的退房“阻碍”？
从2022年开始，这类案件鲜有胜诉，无论诉求解除合同还是主张违约金，法院基本上驳回起诉，甚至立案也比较困难。但凡案涉房屋涉及到保交楼，法院要联系保交楼专班，专班一般也不同意，意思是有希望能交房，等着交房就行了，不要退房。在法院驳回诉讼的判决中，理由大同小异，通常是认为烂尾楼涉及民生和公共利益，并非单一的法律问题。并且政府、银行等部门也在积极推动问题楼盘化解，应先由政府等有关部门处理，如之后仍未交房，原告再依法另行起诉。
3、购房者的权利在保交楼背景下可以被有效保护吗？
“保交楼”不是保违规违法经营的房地产商，而是让买房的老百姓能够拿到花钱所买的房子，但一个房地产项目面临的权利人既包括购房人，也包括材料供应商、银行债权人、建筑商债权人等，“僧多粥少”。在国家政策支持下，一些“烂尾”的楼盘终于可以交房，如果前述债权人都来“分羹”，通过拍卖房屋来受偿债权，购房人取得房子的权利将难以保障。基于这一考虑，最高人民法院出台了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。明确在多个债权人就唯一房产项目主张权利的情况下，最优先保护以居住为目的的购房人的权利。
4、能否适用情势变更的规定解除案涉《房屋买卖合同》？
2021年下半年以来，在疫情冲击和市场下行压力加大的情况下，部分长期依赖“高负债、高杠杆、高周转”模式的房地产企业，销售回款不畅、新增融资受阻，资金链出现问题，导致部分已售商品住宅项目停工或逾期交付，损害了购房人合法权益。大部分房地产开发企业称房屋停工、延期交房等原因是因为疫情影响，现如今疫情好转的情况下，房企也能逐渐开始复工，但大部分如委托人林某的购房者在自己网上搜寻的时，均会询问是否可以以当初订立合同时没有想到疫情的发生，从而导致房屋迟迟未交房，以此原因来作为合同解除的依据是否可行？
5、购房人是否有权解除与银行之间的商品房抵押贷款合同并免除贷款偿还义务？
许多购房者在面临购房时均会选择房屋正在建设中的，相比于刚拿完地就开始卖房那个、看不见实体只能依据模型的房产而言更安全，并且在签订房屋买卖合同时，若选择贷款按揭的方式，那么同时会与银行签订《个人购房/购车借款及担保合同》，本案中委托人林某即是如此，在等待房屋竣工验收的过程中，每月也在正常的还贷，当房屋迟迟不交房的时候，每月还有大额的房贷压力在身上令肖某不堪重负。许多房企会以“随着疫情影响及国家对房地产市场的调整，大多数开发商已处于高资金压力状态，近两年发生的建设工程施工合同纠纷、业主断供银行起诉、初始登记违约金、退房、退车位等案件已使名望公司及相关公司不堪重负。根据《最高人民法院印发的通知》（法发（2009）42号）第七条规定的精神，法院在处理相关案件时，应综合考虑开发商的可承受能力和资金压力，同时，不与维护区域社会稳定及化解问题楼盘、保交楼相关政府政策相违背。”唯由抗辩不能接触房屋买卖合同，且同时贷款合同与房屋买卖合同不能同时审理，那么遇此又该如何应对？《民法典》第 533 条第 1 款规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”第 2 款规定：“人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”
6、因开发商逾期交房，若委托人解除合同能否同时要求开发商支付逾期交房违约金和逾期办证违约金？
一般来说，购房者在与开发商签订预售合同时，会有一个条款约定“逾期交付责任”，开发商交付时间逾期在90日之内，按日向购房人支付万分之零点五的违约金，而逾期时间超过90日，则购房人有权解除合同退房，同时开发商还要支付违约金。在开发商办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了大产证后90日内，由开发商、购房者双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方向区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”，尽管合同对逾期交付责任写得十分清楚，但委托人肖某发现真身临此种困境时，遇到楼盘不断延期，该条款简直“形同虚设”。那面对此种困境，委托人只能退让放弃自身权益吗？违约责任中约定的两个违约金可以同时拿到吗？
三、接受委托一周内完成起诉立案，庭前全面预判开发商抗辩理由
1、快速立案，为委托人争取时间，减少损失。
2022年中以来，随着多地业主联合发布《强制停贷告知书》，停贷事件引发舆论高度关注。针对业主停贷风波，2022年7月中旬，银保监会首次提出“三保”——“保交楼、保民生、保稳定”。随后，在2022年7月28日的中央政治局会议上，针对房地产行业提出“保交楼、稳民生”。因此在当前房企债务逾期但国家已出台政策稳定房企的情况下，对于已具备竣工条件、交付条件的项目，逾期交房期限已满足购房合同约定的解除购房合同条件，人民法院不支持解除购房合同可能更有利于保护购房者的权益，故许多购房者即便诉讼要求退房也无济于事。自保交楼相关政策出台以来，道华房产律师接受过大量关于保交楼案件纠纷的咨询以及要求退房的当事人的委托。但每个城市对于保交楼的退房支持力度不一，故在启动案件时，对于佛山市保交楼的相关房产纠纷做了大量的调取分析，进而来确定案件诉讼方案，针对庭审中可能存在的争议纠纷进行全面梳理，在接受委托后的一周便完成了立案申请。
2、房屋买卖合同可解除，情势变更不可取。
《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应注意考量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制等因素。本案中案涉房屋项目开发商出现经营风险导致项目停工虽然可能超出肖某的预见，但该情况在期房交易市场中仍属于正常的商业风险，不属于社会公众一般观念上无法预知、不能防范的非市场系统固有的风险，不宜适用情势变更规定对合同关系予以调整，因此若使用情势变更原则来作为合同杰出的依据，极大可能被法院驳回。
肖某与佛山X耀房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行义务。在本案庭审过程中，郭晓阳律师从根本违约致使合同目的不能实现为出发点，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”的规定，以及《中华人民共和国民法典》第五百六十五 条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”结合肖某依约支付购房款，佛山X耀房地产公司在接收到函件后后至今仍未按照合同约定向肖某交付案涉房屋，且佛山X耀房地产公司在庭审中称案涉房屋所涉项目仍未竣工验收等一系列证据，认为肖某诉请解除合同，符合双方合同约定，可以依法解除。
3、房屋买卖合同解除，抵押贷款合同目的自无法实现，解除贷款合同成必然。
商品房按揭贷款商业模式下，一般案件中都会涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。在诉讼过程中，我们向法院着重强调了法院应充分考虑商品房买卖合同与商品房担保贷款合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡，不能因单个合同的相对性而造成房地产企业、购房人、贷款人三方权利义务的失衡。因为商品房买卖合同与担保贷款合同虽然在法律层面上分属于两个不同性质的法律关系，但因合同经济上的一体性而形成了事实上的紧密联结关系。且根据《商品房买卖合同司法解释》第二十条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”可见，当买受人购房目的无法达成，则担保贷款合同的目的也无法实现时，买受人可以行使法定解除权要求解除担保贷款合同。同时根据《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第2款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”对此，法律也对合同解除后款项返还路径作出了安排。
4、对方提起上诉，道华律师在解除房屋买卖合同的同时成功助委托人取得逾期交房违约金、逾期办证违约金，二审驳回对方上诉，维持原判。
根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民法典》第五百六十七条规定：合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。因此在合同解除的情形下，解除权人可主张信赖利益损失及履行利益损失。对于商品房买卖合同双方而言，合同解除后，开发商不再具有向购房者交付房屋的义务，购房者可要求开发商返还已支付的购房款，并赔偿其损失，因合同解除原因系开发商逾期交房违约所致，购房者可要求开发商承担违约责任。对于购房者而言，其信赖利益损失包括因购置房屋办理按揭贷款而需支付的贷款利息、购房过程中产生的税费及其他必要支出费用；履行利益损失则包括因房价变动，购房者另行购置同等房屋需要多支出的差价、合同约定交付房屋之日起至解除合同之日止的占有、使用房屋的利益等。对此，郭律师还向法院提交了大量法院同时支持逾期交房违约金、逾期办证违约金的判例，提高证明力。在事实与法律依据面前，法院全方面支持我方主张。
四、道华律师案件评析
目前，在保交楼政策效果尚未明朗的情况下，购房者往往面临选择困境，究竟是起诉房企要求解除合同退还购房款及时止损，还是相信“保交楼”承诺，继续支付按揭款，等待交房，同时又担心当自己所购预售房被采取司法强制措施时该如何维护自己的合法权利。道华房产律师在接触众多保交楼纠纷案件后，总结出商品房的退房或质量问题通常具有以群体性的态势出现的特点，因此，人民法院在审理此类案件时，除审查实体外，还会结合当地形势政策及为避免大范围爆发退房热潮等因素，站在房企和购房者双方利益最大化角度考量，以推进复工复产维护房地产环境稳定为原则来审理案件解决纠纷诉争，避免发生一旦确认解除合同，房企没有能力退款，购房者的权益亦无法得到切实保障。许多购房者遇到纠纷时时常面临如下困境，合同解除权在逾期交房、逾期办证下成就的考量因素是什么？
结合当前房地产市场情况和政策形势，人民法院更倾向于对购房人诉请行使合同解除权采取审慎态度。在逾期交房、逾期办证情况下判令解除权是否成就，法院首要考虑的是实质审查违约行为的程度，即对合同目的是否实现进行判断，如违约并未达到“不能实现合同目的”的标准，人民法院对诉请行使合同解除权的不予支持。在逾期办证情况下，开发商一旦在诉讼过程中具备办理转移登记的条件，或者相关行政部门对开发商办证的时间予以明确的情况下，购房人主张解除合同，人民法院一般不予支持。
根据住房和城乡建设部办公厅《关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》（建办市[2020]5号）第五条之规定：“疫情防控导致工期延误，属于合同约定的不可抗力情形”。受疫情等不可抗力影响，开发商延迟交房的情况频发，从维护市场交易和稳定经济秩序角度，最高人民法院印发了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发[2020]17号），其中第四条规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更”。由此可见，开发商基于疫情原因抗辩其不能如期交房，司法实践会结合其违约程度、合同履行情况等因素审慎适用合同解除制度。
因此，道华房产律师也提醒广大购房者在面临购房僵局时，应全面了解当地形势政策、政府公开信息及房企涉诉情况、执行动态等，针对房屋有无实际交付可能、房企有无退还购房款实力等方面进行考量，谨慎选择签订购房合同，提前作出心理预判以期对具体案件判决结果提前作出心理预判。
五、相关法律法规索引
1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
3、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
4、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
5、《中华人民共和国民法典》第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。
6、《中华人民共和国民法典》第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
7、《中华人民共和国公司法》第六十三条 一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。
道华房产律师团，房产纠纷（诉讼/仲裁）实战专家，十五年深耕深圳房产、小产权法律服务领域，依托强大的本土资源优势，成功代理涵盖土地交易，房地产项目，城市更新，以及商品房、小产权房（绿本房、私宅、统建楼、历史遗留等）买卖违约、侵权确权，拆迁补偿，继承析产等各类纠纷数千件，在司法实践中积累了大量成功案例，凝结成在司法实践中积累了大量成功案例，凝结成《道华房产与工程纠纷案例汇编》、《道华房产·十大经典成功案例》、《道华小产权·十大经典成功案例》、《道华工程·十大经典成功案例》等重大战果，赢得客户高度赞誉。
在过去十多年间，团队律师同时担任众多知名房企、城市更新单元实施主体等专项法律顾问，在土地一级市场，城市更新（旧改），房地产开发等领域，提供一站式房地产全产业链专业法律服务。
