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这几日，“取消公摊面积”刷屏。在一阵旧仇得报，拊掌称快的气氛中，大家开始展望公摊面积的冰消云散。
消息始源自住建部的一份“征求意见”，包含13项工程项目规范和25项工程通用规范。其中，工程项目规范第10项，《住宅项目规范（征求意见稿）》，即引发此番议论之开端。
稿件之中，第二部分2.4.6条，明确指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。
这话说的足够明了，言辞凿凿，于是各方解读纷至沓来。
有人预估未来房价的高涨走势，有人推测开发商会压缩公共空间，有人猜想物业费保暖费将收的更为合理……
奈何忽略了语境，以上皆是误读。
注意，《住宅项目规范（征求意见稿）》只是一份技术规范；“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”亦只是开展工程建设活动的“最低要求”，具有技术法规的性质。
此一份针对工程建设的行为指导文件，只是用于建筑企业“竣工验收”等情况。其约束对象，尽力往高，也不过是住宅项目的建设单位，设计公司。与我们所关心的，购房交易中“建筑面积”“公摊面积”该取何种计算，并无直接关系。
和“面积”没有关系，和物业费、暖气费都没有关系。
购房交易中所涉及公摊面积之变动，只依据《商品房销售管理办法》。
物业费则根据《物业管理条例》。
从目前情况来看，一石并未激起千层浪。
那么，此次意见稿的调整对普通消费者来说究竟意味着什么？
仅仅作为一项行业建筑规范，亦或是未来正式告别公摊面积的前站布局？
为了解决这些问题，小铁找到2月24日，新华社发布的《权威专家回应“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”》，这是截止目前最新也是最为权威的解读。
专家在新华社采访中解释：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款之所以提出，是因为按套内使用面积计算是国际通行做法，而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。
按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”要求，为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度，此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。
即先在工程标准上实现“所见即所得”。
上述解读中出现的「套内使用面积」，「套内建筑」，「建筑面积」，「公摊面积」等关键名词，小铁做了如下表格，方便大家理解。
名词
解释
套内使用面积
套内使用面积包括：卧室、起居室、餐厅、厨房、卫生间、过厅、过道、储藏室、壁柜等使用面积总和。
套内建筑面积
由房屋套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积三部分组成。
建筑面积
建筑面积=套内建筑面积+分摊面积
公摊面积
包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫亭等，以及为整栋楼服务公共房和管理用房的建筑面积
简单来说：即建筑面积>套内建筑面积>套内使用面积。
目前在真正约束房屋交易的《商品房销售管理办法》中，所见即所得还只能是妄语。
2001年6月1日开始施行的《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）的第十八条显示，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
然而在新华社的最新解读中，明确交易的主体将会是自己真正可以实际测量的套内部分也就是我们真正的“实用面积”。
所以说，公摊面积的正式消失，可能已经在路上了。
至于还需多长时间，我们可以参考香港的老路。
香港用了整整5年时间促成了从建筑面积交易到实用面积交易的转变。而真正推动并促成这一改革的，正是负责设计和测量规范的建筑设计师们。
曾经的香港房屋面积存在普遍的“注水”现象，诸如窗台，冷气机位之类的“高注水区域”，成为香港开发商创造极致利润的武器。
2008年，香港测量师协会开始推动“实用面积”行动，将彼时大肆扩张的花园、会所、球场、车位等，被排除在新定义之外。
2011年底，“实用面积”作为新房销售的唯一计价方式正式纳入法规，2013年，草案正式颁布，最终得到真正执行。
所以，对于本次此次意见稿的调整，其意义远大于实际成效，正如中共中央政法委员会微信公众号“中央政法委长安剑”刊文指出，尽管说房地产交易将正式告别“公摊面积”为时尚早，但有成语道“一叶知秋”。这个意见稿在释放一个鲜明信号，核心是八个字——“民有所呼，政有所应”。
最后，小铁回答一下粉丝们在公众号发来的提问。对于真正合理的公摊率，小铁曾在《干货–公摊面积那些事儿，你真的了解吗？》这篇文章中分析过，其中还有详细的有关公摊面积的干货知识，大家可以点击下方的图片传送门阅读。
总结一句话就是：
按住宅高度区间划分，一般多层住宅（7层以下建筑）公摊率在11%-15%，小高层住宅（7-11层建筑）公摊率在15-20%，高层住宅（19-33层建筑）公摊率在20-25%。过高和过低的公摊率均不可取。
感谢大家的阅读，如果有什么疑问，小铁在留言区等您~
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本文内容整理自：新华社，澎湃新闻，中国新闻周刊，央视新闻。
图片源自：无版权图片库。
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