购房登记人数为0
一个杭州的粉丝给我发过来这样一段话：
这个项目我去看到，位置虽不算核心区但是也还不错，均价在40000+。在大行情中时，也是有钱难买的项目，但是忽然间就时过境迁了。
我们再来看另一张图：
这张图是我在网上看到的，但这项目我去看过，位置在余杭，是典型的远郊盘。
在三月份行情好的时候，均价在25000，当时这个项目的操作套路是，一次开一个单元，每开一次涨1000。非常难抢，除非找关系。
六个月后，情形发生了逆转。购房登记人数为0。
而这种逆转的更深处，则是整个杭州楼市的行情，已经走到了历史的另一个十字路口。
自杭州楼市今年4月启动摇号，因为严格的限价影响，在剔除了关系成本之后，公平降临在每一个人身上。
这导致了杭州楼市更加疯狂。
在5月，因为报名不足，无需摇号的盘有4个，其中3个是排屋别墅；而到了8月，这个数字上升到8个，占当月推盘总量的15%。 到了9月，一下增加到了13个，遍布主城、萧山、余杭。10月的67张预售证中，则已有25个无需摇号，占比近4成。
就是仍需摇号的网红盘，中签率也在上升。
神盘杨柳郡一共开了486套房子，但直到1189号才全部选完，有703人摇到号而选择弃选。从三月份远郊融创25000一平的高层大家疯抢，到这个月市场等待很久的绿城网红神盘被放弃。
六个月的时间，市场预期已经发生迁移。
曾经无比坚定的信心，开始摇摇欲坠了。
受新房行情影响最深，无疑是二手房。新房火爆，二手房也跟着火，新房遇冷，二手房则是先于二手房冷。
杭州的二手房又是如何？
链家门店倒闭了
几天前，米宅杭州的同事给我发来了几张图片，说他们家门前的链家闭店撤了。
这是最近几天来，杭州楼市展现出来的第二个细节。
9月杭州市区二手房成交量为3330套，创了2017年以来除今年2月以外的新低，环比去年9月下降了67.5%。10月，杭州市区二手房共成交了2938套房源，环比9月的3330套下降约12%。
这两个数据让杭州传统意义上的金九银十已成伪概念。
算下来，这已是今年二手房成交峰值以来第5个月下降了。
这个曲线图和新房行情何其相似！在四月份摇号出现后，杭州暴热了三个月的新房行情，7月后，市场的边际价值梯度就开始不断下调了。
情境似乎越来越堪忧起来。
到了今天，二手房的成交疯狂低迷，而在硬币的另一面，则是二手房挂牌数量的激增。剪刀差成愈来愈大之势。
2015、2016、2017年是杭州的大行情。在最好的2016年，这一年杭州新建商品房的成交量为套。
如果从杭州商品房启动的1998年开始算，这是杭州房地产20年来成交数据史无前例的一年。
这个纪录预计将要长时间保持，要想被打破，也许要再等十年。
但这在过去三年呼呼啦啦卖出的几十万套房源，有很多将在今年年底交付。
钱江晚报说，今年底预计有2.8万套的房源交付。
我们再来看杭州市住保房管部门公布的另一个数据：
2015年-2017年，这三年，外地购房者在杭置业的总套数占市区新建商品住房成交总套数的比例，分别是19.5%、33.8%、14.4%。
夸张的依然是2016年，外地购房者占比将近三成，这也意味着2016年杭州楼市的投资客比例极高。
可以确定的事实是，这些投资客买下的房源，基本都会入市，只是时间早晚的关系。
有数据为证：2016年在杭置业的上海购房者占比达到6.8%。但所有人都知道，杭州的这一波行情，基本是由上海和温州人最近进入启动的，而杭州本地人大范围进入楼市的时间，基本是在2017年。
这些事实，注定从今年年底开始，在大批量的新房入市后，会有二手房挂牌激增。
众多周知的是，在房地产中，只有二手房是市场经济，遵循着严格的供求关系市场法则。
于是，当供求关系陡然一转，行情之变接踵而至了。
法拍房是二手房市场的一个缩影。二手房价格涨，不限购的法拍房就火爆异常；二手房市场转冷，法拍房市场也跟着凉。
那么，杭州的法拍房如何呢？
法拍房坠入寒冬
阿里拍卖发布了《9月杭州房地产市场月报》，报告中称，9月份杭州房产拍卖市场住宅成交均价为23463.88元/㎡，为半年来最低。
这和二手房成交行情一样，半年来最低。
到了这一刻，法拍房成交价普遍低于评估价，已成不争的事实。
案例多的数不胜数，以下案例来自钱江晚报：
10月16日，一套位于余杭的西溪山庄香山美墅别墅成交，评估价1505万元，最后成交价1018.2万元，相当于打了6.8折；一套岸上蓝山117㎡的房源，成交价为210万元，比起评估价303万元，也几乎打了6.9折。钱江新城的豪宅东方润园，10月份有两套房源进行了司法拍卖，其中一套470.23㎡的房源，评估价为3311.5万元，最后成交价为2325万元；另一套316.64㎡的房源则遭遇了流拍。位于市中心的新华坊，10月12日成交的法拍房房源，为两套打通的中小户型房子，总面积157.8㎡，评估价为626万元，实际成交价仅439.2万元。
当二手房溢价过高，或者被限购时，法拍房就是最好的替代渠道。成交就会产生溢价。而当二手房价格趋冷时，资本则必然会流回二手房，法拍房价格也必然折损。
这就是市场的细节。
总结
到了这一刻，所有的细节都在指向杭州楼市凉凉这一结果。市场从此一蹶不振走向谷底。
但，真的是这样吗？
那么，杭州未来科技城的一套二手房，米宅粉丝早上刚看到犹豫准备下定，结果下午就被别的客户全款抢走了又该如何解释？
10月的一套位于上城区的阳光海岸14-15楼的跃层法拍房源，面积484.87㎡，评估价为3762.59万元，最后成交价达到4028万元。多出了整整四百万，这又是怎么会是？
其实结果很简单，因为市场已经走向分化。
在市场分化的情况下，再也没有之前闭着眼睛买就能爆赚的美好时刻了！买到有价值的房子，也越来也需要更多的专业性。
这也就是那个流传很广的定律：在别人都在抢的时候大笔卖掉回流资金，在别人都认为市场已经到谷底绝望的时候大笔出手抢房子。
从宇宙第一房企恒大，到专业房产投资老**，这一招被运用的淋漓尽致。
那么，杭州市场分化的背后，作为刚需买房的人，在不得不买，而又怕一买即入坑的情况下，该如何价值版块和价值楼盘？又该如何避开楼市**灰的大坑？
