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《深圳市房地产买卖合同（预售）》范本，合同附表四第5条约定：“小区的会所、地下车库、车位、地下车库、儿童游乐场等配套设施的收益权由卖方保留，卖方对这些设施进行管理和收益时不侵害买方对本合同第三条所规定的公共设施享有的权益”。
《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条[1]及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，确认了约定优先适用的原则，并认定案涉架空层（含车位）归开发商所有，但“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。鉴于深圳市现行政策无法对停车位进行产权登记，深信公司未能登记取得规划停车位的所有权”，故开发商的继受人也仅能继受债权，而不能取得物权。
不动产权属证书关于权利人的登记具有推定效力
部分小区或楼栋的架空层区分为不同独立单位，满足“四界有墙体围合成一个封闭、独立的空间”的房屋要素，办理了房产证或不动产权证且未被撤销的，登记的权利人推定为权利人。
1.架空层不属于专有部分
依据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：
(1)具有构造上的独立性，能够明确区分；
(2)具有利用上的独立性，可以排他使用；
(3)能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，架空层属于住宅楼的一部分，既不具有构造上的独立性，也不能排他使用，故不属于专有部分。
2.架空层属于共有部分
根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第三条 “除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：
(1)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
(2)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”之规定，架空层属于公共通行部分，应属全体业主共有；退一步讲，建筑区划内的土地，除了专有部分和城镇公共道路、绿地占地之外，默认为“依法由业主共同享有建设用地使用权”，所以架空层即便不能被认定为通道、大堂，同样会被认定属于全体业主共有。
3.是否计入建筑面积（容积率）及公摊面积不是决定架空层权利归属的唯一依据
不同类型的建筑有不同的容积率（总建筑面积/总建设用地面积）要求，建筑面积计入容积率就意味着分摊土地出让金和土地使用权，不计入容积率的建筑面积依附于计算容积率的建筑面积。如果架空层不计入建筑面积，则开发商无需就架空层向主管部门支付土地出让金，架空层的权利依附于计算容积率的建筑物之上、不具有独立的产权，当房产出售且分户登记完成后，“不计算容积率的架空层的权利将转移并归属于全体业主”。
《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条：房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经不动产登记机构首次登记，由登记的权利人拥有。
《民法典》第二百七十四、二百七十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定，属于业主共有的部分包括：
(1)建筑区划内的道路，但是属于城镇公共道路的除外；
(2)建筑区划内的绿地，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；
(3)建筑区划内的其他公共场所、公用设施；
(4)物业服务用房；
(5)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；
(6)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
(7)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
