2020年12月29日，最高人民法院修改了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》），2021年1月1日开始实施。本次最高院修改《商品房买卖合同司法解释》的背景是基于《民法典》的颁布与实施。本次《商品房买卖合同司法解释》虽然修改条款不多，但修改的条款却比较重要。修改后的条款是否符合当前的社会发展实际及司法状况，还有待司法实践的进一步检验。本文就修改的主要条款简要进行分析，以期为读者提供部分帮助。
一、新《商品房买卖合同司法解释》删除了被拆迁人优先取得安置房的条款。
原《商品房买卖合同司法解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”，已经被删除，本条款之前被认定为被拆迁人的优先权。但日后的此种情况，被拆迁人已经不享有优先权。
这一条款的删除，与拆迁行为的特殊性存在脱钩的情况，理由为：
1、被拆迁人取得安置房的基础为原先房屋被拆迁、丧失原来房屋的所有权。依据拆迁安置补偿协议取得安置房，应当具有一定的优先性。而且，即使拆迁许可证颁发给开发企业，拆迁行为，仍然属于政府主导的行政行为。若是在政府主导的拆迁行为中签订安置协议，仍然无法取得安置房，势必会对政府的公信力造成一定影响。被拆迁人事后无法取得安置房，也势必会造成政府是否需要承担赔偿责任、政府部门是否履行了监管职责等一系列后续纠纷。
2、拆迁安置更多解决被拆迁人的居住问题。被拆迁人原房屋交付给拆迁人拆除，只可以领取过渡期间的安置费用。若是被拆迁人无法取得安置房，势必会造成居无定所的尴尬局面。
3、拆迁安置周期长。一般的拆迁安置，从签订安置补偿协议，到安置房交付，需要三至五年的时间。这期间，房地产市场可能发生巨大变化，若是被拆迁人无法取得安置房，则被拆迁人即使获得安置赔偿，也无法购买其他房屋用于居住。
二、“退一赔一”条款不再适用。
主要是指原《商品房买卖合同司法解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”、第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，被删除。
首先，认为“退一赔一”并不准确。原《商品房买卖合同司法解释》的上述规定也是“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，既然是“不超过”，也即意味着上限为一倍。司法实践中，能得到一倍已付房款的赔偿，实属不易。
其次，本条款的删除，本质是基于购买人与出卖人之间的平等地位，同时，也对购买人提出了更高的注意义务。但是，本条款的修改，仍然有待司法实践的检验。
1、购买人与出卖人之间的地位，或者说掌握的信息并不对等。出卖人作为开发企业，很多政府批准文件及信息，掌握的程度明显高于普通的购买人。目前法律规定，要求开发企业必须取得的销售手续是预售许可证或者现房现售手续。预售许可证还好，购买人可以从政府部门公示的文件中查询（当然有些地方，政府部门并不会在官方网站进行公示）；但是现房销售手续，并没有所谓的现房销售许可证，现房销售仅仅是政府部门颁发给开发企业一纸备案文件，并不在政府机关的官网公示，普通购房人如何得知？
2、出卖人作为开发企业，其很多行为，购买人无法得知或者进行限制。比如双方签订买卖合同之后，开发企业将涉案在建工程进行抵押的情况。依据目前法律规定，开发企业有权将涉案工程进行抵押用于融资建设。抵押行为并不进行公示，暂且不论购房人如何得知抵押这一事实，即使购买人得知抵押事实，但是却无权针对抵押事实提出异议。此时，若至办证之时才得知所购买房屋由于抵押而无法办证，开发企业仍无需承担已付房款一倍的赔偿责任，难免有失公平。
3、开发企业仅仅承担违约责任，是否可以弥补购房人的全部损失。本条款删除之后，开发企业出现一房二卖的情况，其需要承担违约责任。但是由于开发企业的强势地位，买卖合同中约定的违约金一般不超过房屋总价款的20%，但是该比例，能否足以弥补购房人的损失，无法确定；若是开发企业存在故意无证销售房屋的情况、购房人主张损失可能更不利，因为按照本司法解释，无证销售的房屋，买卖合同属于无效，而根据法律规定，合同无效后，受损失一方可以主张的仅仅是缔约过失、直接损失，该损失的赔偿范围甚至比违约责任更小，可能更无法弥补购房人损失。
三、3%的面积误差条款已被删除。
是指原《商品房买卖合同司法解释》第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
首先，本条被删除，并不代表面积误差的问题就无法解决，一般情况，需要在买卖合同中进行约定，出现纠纷，按照约定条款处理；
其次，在买卖合同未约定的情况下，则应当依据《商品房销售管理办法》第十二条的规定，进行处理。《商品房销售管理办法》第十二条的规定与原《商品房买卖合同司法解释》第十四条内容一致，在产生此类纠纷之时，仍然可以做到有法可依。
总之，本次《商品房买卖合同司法解释》的修改，主要涉及四个条款，其他条款的修改，更多属于措辞性的调整，与原《商品房买卖合同司法解释》内容基本一致。至于修改的四个条款，能否适用当前的房地产市场变化、司法实践，仍需要行政机关依法行政、司法机关依法裁判、开发企业与购房者诚实信用等多种因素结合，才能体现法律的社会价值、经济价值。
