基于如今的地产市场，许多商品房从购买到取得不动产权证（房产证）还有很长的一段时间，为了保障购房人权利，规范房地产市场，防止开发商一房二卖。根据相关规定，开发商进行商品房预售，应当向市、县房地产管理部门办理预售合同登记备案手续，基于此项规定，产生了大量合同已备案登记至买受人名下，但未取得产权证的房屋，执行法官往往在查询到买受人有备案商品房时，就将此作为买受人的财产进行查封并拍卖，那么此类房屋作为被执行财产时会涉及到什么问题呢。现就阐述一些笔者的观点。
01
预售合同备案登记是行政管理手段，不具备变更物权的法律效力
《城市商品房预售管理办法》第十条：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
合同备案是为了方便行政管理者的管理、监督和服务，为了防止开发商一房二卖，其作为一种程序性事实行为，仅仅是一项行政管理手段，具有强制性，但不具备创设权利的功能。
涉案房屋在未办理物权变更登记的情况下，所有权一般为地产开发商，合同备案登记不发生物权变动的效力，即所有权并未发生转移。在此种情况下，法院查封的备案在买受人名下的房屋，实际产权人为地产开发商。那么法院是否有权查封此类房产，答案是肯定的。
02
法院可以对已经办理登记备案手续的房屋进行预查封，待涉案房屋买受人取得产权证后，预查封转为查封。转为查封后，法院可以将涉案房屋进行处分
根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十五条：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封： （一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋； （二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋； （三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
对办理了合同备案手续，尚未办理不动产物权登记的房屋采取的查封属于预查封，预查封的目的在于保持标的物的现状及价值，限制债务人对预查封标的物的处分权。待取得产权证后，预查封可以转为查封，进而可以处分债务人财产。
在此过程中，又涉及到许多实际问题，多发生于按揭贷款购房的情况，一般人在备案商品房被查封后，会停止归还银行贷款，由于开发商与银行之间存在的的阶段性担保关系，进而导致银行、开发商、购房人之间产生新的债权债务关系，涉案房屋可能无法再办理相应的产权证，也就是说，法院的预查封不能转为实际查封，故不能进行处分。
但是实践中，许多法院将仅有备案的商品房进行拍卖处理，若涉案房屋房款未缴清，则涉及多重债权债务关系，往往会引发许多执行纠纷。
