话说早在去年的这个时候，房哥平台发布了一篇关于市区二手房买卖流程的文章（详情戳▶：），简要介绍了市区普通二手房的正规买卖流程。
在茫茫二手房交易市场中，安置房也算主力军。这次房探小哥就给大家讲讲安置房的交易流程与注意事项。今天，咱们主要分享的是尚未有产权证的二手房一般是如何交易的。
在告诉大家交易流程之前，我们先要弄清一个概念。市场上在售的安置房可以分为两种：
A.已经有产权的安置房：
这种安置房已经获得产权证，交易流程与市面上普通房源无异。
B.未取得产权的安置房：
安置房从摸文到获得产权，要经过几年的漫长等待，期间会有大量的房源流入市场。由于这种安置房还没下产权证，因此无法在房管局进行正常的登记过户，交易流程不同寻常，还存在一定风险。
但是，这种存在风险的交易行为在二手房市场上非常普遍。一方面，房子可能已经交付，买方可以实地看房；另一方面，如果卖方急需用钱，等不及下达不懂产权证书，便及早地将房源推入市场。
那么，怎样做才可以尽可能地规避风险呢？别急，咱们先从安置房交易流程上来捋一捋~
老规矩，先上流程图。▼
摸 文
摸文即拆迁户通过类似抓阄的方式获得安置房的楼层、门牌等确切位置信息。此时拆迁户们若准备出手房源的，可以将这些信息挂到市场上。
认购顺序号，即摸文票，拆迁户拿到摸文票去摸文。▼
摸文后获得的房屋定位单，记录了房屋定位信息。▼
买家看房
如果房子已经交付，卖家还可以带买家一起去实地看房。
▲滨江十号地块安置房，滨瓯景园
买卖双方签订契约
由于买卖的是无产权证的安置房，双方无法去房管局签订网签合同和资金监管协议。所以只能在私下签订定金协议和房屋买卖契约。
定金协议和买卖契约涉及的点
1.房屋基本状况
2.交易金额及交易方式
3.付款方式：包括定金金额、首付比例、尾款比例等
4.交房时间、交房物品清单
5.违约责任：一般是买方违约的定金归卖方，卖方违约的双倍定金赔付买方。
6.交易税费、手续费的承担方
7.有中介参与的还要确定中介费用以及中介费的结算点。
8.其他补充约定
▲定金协议
再看看这份散发着浓厚民间气息的买卖契约。▼
逼格满满！
这种契约表面上看似随意，但据说约束力还挺强。签订契约时买卖双方会找律师、有威望的公证人到场。温州人还是比较信这些的呀。
产权过户
安置房交付一段时间之后（一般1-2年），当卖家获得房屋产权，即可将产权过户给买家，至此交易才算真正完成。
注意事项
要注意的是，这种没有产权的安置房在买卖时是无法贷款的，也没有银行资金监管账号做保证，买家付款后是直接全款打到买家账户。如果卖家在过户前卷钱跑路，那买家的血汗钱就有打水漂的风险！
因为按照《物权法》规定，不动产的权属是以登记为标准。无产权安置房在获得产权之前无法登记过户，所以在过户之前，安置房所有权是不属于买家的。即使双方签了买卖协议，也难以得到法律保障。
在以前，买方还可以通过委托公证来规避部分风险，但现在买卖安置房已经无法做委托公证了。
▲曾经的安置房交易公证书
这种交易方式相当于先交钱，一段时间后再收货。风险程度不言而喻。
然而，市场上无产权安置房那么多，有什么办法能将交易风险降到最低呢？房探小哥从经纪人那儿打听来几招。
更改拆迁指标名字
这种方法能把无产权安置房的交易风险降到几乎零。
就是在房东摸文之前，买家直接购买房东的拆迁指标。然后买家就能直接将安置房的名字改成自己的，以拆迁户的身份直接去摸文。
这样买方也算是获得了该安置房的所有权。
买下安置房拆迁指标后获得的指标权证▼
不过这种“改名”的方法有很多局限性。
只有三产安置房才能改名字，拆迁安置房是无法使用这种方法的。
小知识
三产安置房就是政府征收了农民土地后，补偿给村集体的住宅安置指标。要村民交土地出让金才能建的安置房。比如黎二村63亩地块的滨江壹号。
拆迁安置房就是老房子拆了后选择“产权置换”建的安置房。比如滨江十号地块的滨瓯景园
若你购买的是拆迁安置房，或者是已经摸文过的三产安置房，那这个办法就行不通。
其他降低风险的方法
无法在村里更名，那就只能通过一系列的措施将风险尽可能降低（但风险无法消除）。主要有以下几点：
1.确认房东有无债务风险。正规的贷款信息是可以从银行查得的，民间借贷就很难查了。如果房东缠有民间债务纠纷，那就要小心了。万一哪天房东跑路，他名下的资产就很有可能被拿去抵债，到时候买家付完款，房子还拿不到，竹篮打水一场空。
2.多方面了解房东的个人情况。这比较考验买方识人辨认的能力，了解房东的工作、家庭情况。从言谈举止、朋友圈、村委会、认识的朋友等各个方面了解打听房东是否是一个诚信的人。滥赌、平时不守信的房东，其日后耍无赖的风险会高很多。
3.签订合同时，明确约定双方的详细事项，把能考虑的到的都约定好，避免漏项。
4.在签订合同、付款时，买方要从房东那里拿到尽可能多的资料。如拆迁补偿复印件、房屋定位单原件……这是为了防止卖方一房多卖，也可以防止卖家把这些资料拿去给民间借贷做抵押。
5.降低首付款。付款方式可以选择尽量降低首付，然后将尾款押多一些。
6.了解安置房一手产权领取时间。产权领取的时间越短越好。
7.找靠谱的中介机构。靠谱的中介机构以及资深经纪人有一套清晰的交易流程，适合没有任何交易经验的小白。
好了，今天就说这么多。
特别鸣谢
本文由平安易居李圣宝、胡孝祥店长倾情指导
李圣宝平安易居财富一号店店长
从事安置房交易5年以上，主做滨江地块，专做江滨路十号地块滨瓯景园安置房。
