一、哪些房屋是小产权房
1、小产权房含义
指一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
2、小产权房颁证单位
由乡镇政府或者村委会而不是国家颁发产权证，或者仅仅是合同约定，并没有任何产权证件。
“小产权”其实就是“乡产权房”、“村产权房”等“集体产权”，按照物权法定的原则，这些产权并不是受法律保护的法定产权。
3、哪些房屋是小产权房
从建房土地来源上，可将“小产权房”分为三类：
（1）利用农村宅基地建设的住宅。
（2）建设在农民集体所有非住宅建设用地上的住宅，比如建设在乡镇企业、乡村公共设施和公益事业用地上的住宅。
（3）直接利用农用地（耕地、基本农田）建设的住宅。
4、成本优势
和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，又逃避了税收成本，所以“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。
二、购买小产权房有哪些风险？
购买小产权房的风险如下：
1、法律法规对商品房的相关规定和制度，对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释，处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。
2、由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。
3、如果遇有国家征地或者拆迁的情形，购房者的利益很难得到法律的有效保护。
4、属于违法用地、违法建设的小产权房有依法被拆除的危险性。
5、小产权房没有取得国家颁发的房屋所有权产权证书，不能合法设定房屋抵押权，不具有房屋所有权，不能办理房屋过户手续，不能进行交易。
6、购买小产权房无法办理，只能一次性付款或者分期付款。
7、由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户，同时对房屋的保值和升值也有很大影响。
看了上文，您知道购买小产权房有哪些风险了吗？现实中，有些人虽然知道小产权房不构成法律意义上的产权，但是因为小产权房相对便宜，多数人都为之所动，事后后悔不及，很多时候都是在房子拆迁时才恍然大悟，小产权房是不具有房屋所有权的，不能办理房屋过户手续，也不能进行交易。鉴于此现象的普遍性，建议您找专业的律师咨询，相信律师会帮您尽快地解决相关事宜，您也会省心不少。
