在大城市打拼的年轻人，绕不过去的一个坎就是租房，找到价格适中、距离适中的房子本来就不容易，如果再碰到不好讲话的房东就更难了。
有朋友问我，说他在租房期间，房东的房子要卖，房东和他商量让他搬走，搬走需要重新找房需要时间，而且预付的钱中还剩几个月的房租，房东不给退怎么办？
一、房东和租客的权利均受法律的保护。
1、房东的权利和义务受法律保护。
根据《物权法》规定，私有房产是公民个人所有的房产，受到法律的保护，产权人依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
房东将个人所有的房子出租给承租人使用，享有的是占用、使用和收益的权利。
房东和租客就租房问题达成一致意见，并且签订了《房屋出租合同》，房东有依法收取租金的权利，也有依法履约保证租客正常使用房屋的义务。
2、租客的权利，依法受到保护。
房东依法对房屋享有处分权，但是这个处分权是指房屋所有人在法律允许的范围内处置房屋。
房东选择出租房屋在先，并和租客就租房问题达成一致意见，并且签订了《房屋出租合同》，并且提前收取了租客的租金。
根据《合同法》第229条规定，所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响。
也就是说，根据我国法律规定，买卖是不能破租赁的。就算房子转手出售，房子的租赁合同仍然有效，租客的权益依然受法律保护。
房东是所有权，租客如果和房东签定租赁合同，并且按合同约定，按期给付了房屋租金。那么，按照合同约定，合同期内的房屋使用权就归租客。
根据合同法的权利义务对等原则、以及诚信履约原则，租客已经按合同约定支付了租金，租客有按约居住的权利和优先购买的权利，而房东则有按约履约的义务。
二、租约未到期，房东要卖房，怎么办？
房屋出租后，租客按合同约定享有房屋的独立使用权。租约未到期，房东要卖房，怎么办呢？
房东对于个人房产的卖出，享有的是房屋的处分权利。对于自住房或者空置房，房主可以依法自行处置即可。但是若房屋有“租约”在身，房东要卖房，只有以下三种办法。
1、等待租期满期，收回房屋，再卖出。
房屋有“租约”在身，选择等待租期满期，收回房屋，再卖房，是一部分诚信履约的房东的通常处理办法。
这种情况常见于讲究诚信的房东身上，一般遇上这样的房东，租客也就不存在担心已付房租退不回来的问题，退回自己交的水电气押金也不是难事。
2、房东要求提前解约，收回房屋，再卖出。
对于租房合同期未满，房东打算卖出房屋，要求提前解约，收回房屋的情况，也是比较常见的。
事实上，这种情况，诚信的房东一般会主动提前与租客沟通，取得租客的理解。
双方根据合同约定，由房东赔付租客违约金，给予租客合理的搬家时间，退还还没使用的房租，双方交接完毕，退回水电气押金，即算合同解除。
生活中这种情况，很多都是口头协商。
遇到这种情况，最好双方要签订补充协议，如果还剩下几个月的租金，在双方协商之时，租客就可以要求房东退还剩余的租金，只留合理的水电气押金，交房时结算。
3、租房合同不解除，房东同时卖房。
生活中，房东主动与租客商量，租房合同不解除，同时卖房的情况也是不少的。特别是商用房，就特别常见，当然，也有不少住宅也有这种情况。
这种情况，对于房东而言，收益最大，损失最小。但是对于租客而言，可能存在经常有人上门看房、以及房屋成功卖出后新房东不愿意履约的风险。
对于有租约的房子，从法律上来讲，租客有优先购买权，房东要卖房，又要同时履行租约，通常房东就需要租客书面放弃“优先购买权”承诺。
房屋的买卖，一般都需要亲自上门看房，如果购房者知道房子有租约，一般会在房屋买卖合同中约定租约的履行义务。
但也不排除有不会上门来看房而出现房东变更的情况，比如个人欠债抵押房产，过户给抵押人等的情况的房产过户。
如果租客租到有抵押权的房子，遇到所租房屋被抵押权人过户，这种情况下，就遇上了“租赁不破抵押”。
即使法律规定了“买卖不破租赁”，房产过户后，新房东并没有收到租金，新房东对于房屋出租也不知情，那么租客的利益也可能会面临很多麻烦。
遇到房东要带租约卖房的情况，作为租客，没办法阻止房东卖房。但是，作为租客，可以要求房东签订租房补充协议。
比如双方约定提前解约，要求房东退后期的租房款，并承担合理的找房搬家时间。
又比如如果双方同意不解约，租客可以要求变更租金支付方式，比如按月支付房租，约定房屋卖出后的租金由新房东收取等等。
