真心话，对于他们买公寓，我还是比较诧异的
因为我的朋友，至少是半个地产专业人士
公寓，一定是我们敬而远之的东西
可偏偏就是这样的专业班子，却干了不太专业的事
我想，还是因为便宜
就跟大家逛超市一样，买很多东西，不是真的需要，而是想贪个便宜
价格不是重点，重点的是公摊
第一个朋友，2018年年初
他在光谷购买了一套27平、总价不到30万的公寓
终于，在两个月以前，迎来了交房
交房的时候，却傻了眼
整个房间的感觉，就像一个很长的走道
原来，说好的3米面宽，只剩下了2.7米
问了物业人员，说墙体也算在内
2.7米的面宽，是一个什么概念
以住宅为例，三个主要功能房间的面宽要求不同，客厅的面宽不宜低于3.6至4.2米、卧室的面宽不宜低于3至3.9米、厨房和卫生间不宜低于1.8至2.4米
一句话说，公寓的面宽跟大平层的厨房面宽差不多
老秦就不上图了，以免对号入座
这明摆的，就是当时没有注意公摊的问题
第二个朋友，刚刚解封后，闲来没事
被经纪人带到园林路附近的一个项目，买了一套公寓
单看地段、单看价格，单看产品，都挺好的
1.5万/平，34平、4.5米层高、总价不到50万的LOFT，可以呀
签合同的时候，感觉不对劲
整个公摊，竟然达到咋舌的45%
换句话说，你单层的套内面积，只有18.7平
无论进深、面宽怎么摆放，加上厕所、厨房，已经所剩无几
哪怕还有二楼，一样的转不开身的居住体验
当然，咱这个老友不差钱
都到这个节骨眼上，也不好意思不签合同，只当是买了个教训
只是，这个教训是真心不便宜
没错，一个收楼公寓、一个新购公寓
都以为自己是老司机，结果却在“公摊”上翻了车
04
什么是公摊面积
所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积
房屋公摊面积+套内建筑面积=商品房的建筑面积
根据2000年开始实施的《房产测量规范》，分摊的公用建筑面积有：
1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算
2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积
这就是意味着，除了你家的面积之外，你家电梯的面积，楼道的面积，过道的面积，门口保安室的面积，都要分摊一部分到你家的建筑面积里面
你要为这些面积支付购房款，交房后还要支出物业费
公摊面积如何计算
公摊面积＝建筑面积×公摊系数
公摊系数=建筑总公摊面积/建筑总建筑面积
住宅的公摊系数一般在10%—30%
一般来说，高层楼房的分摊面积要大于多层的分摊面积
多层住宅，在10%—15%之间
小高层，在15%—22%之间
高层，约在22%—30%之间
05
对于住宅的公摊面积，有一点是值得聊到的
其实，住宅的公摊面积之所以楼层越低、公摊越低
除了因为高层必须设置避难层及入户大堂、连廊等因素外
我们都忽略了一点，她赠送了很多诸如阳台、露台、飘窗在内的空间
这些面积，能够对冲掉很大一部分的公摊面积
于是，显得公摊系数相对较低
同理，我们再来看公寓
其一，公寓是没有阳台的，因此住宅阳台算一半面积的优势，公寓是不存在的
其二，公寓一般都是高层甚至超高层，因为一定是一层多户，所以电梯一般是配置4部以上，无疑中比普通住宅又了很多电梯的公摊面积
其三，还是因为一层多户，公寓都有走道
并且因为消防及日常使用要求，这个走道还不能很窄，一般面宽都是在1.2M以上
其四，公寓，还有一个好听的名字，叫做酒店式公寓
于是，每个公寓的一楼，都是一个漂亮的大堂
这个令所有业主赏心悦目的大堂，其实也是所有业主一块出钱买的
叠加一块，就是公寓公摊的大问题
06
房地产，其实是一个被极度细分的行业
正如篮球运动一样，外行人可能觉得5个人，凑成一队打球就行
其实，还有中锋、小前锋、大前锋、控球后卫、得分后卫之分
我们熟悉的奥尼尔，就是中锋；科比，是得分后卫
方寸领地之间，可谓天差地别
住宅、商铺、公寓、写字楼也一样
不能说，我们弄明白了住宅，就能以住宅的考量维度去买公寓
一定是会被市场教训的
关于公寓公摊的事儿，没人会说
每个市场，其实就是一种平衡
当所有的消费者，都变得异常成熟的时候
这条赛道的人，都没有暴利可言
房企、物业、经纪人、置业顾问
最终将是提供一种服务，一种物有所值的服务
而老秦要做的，只是在自己力所能及的小范围内
让大家再，得到一些
让一部分买卖人少赚一些钱
让一部分消费者少亏一点钱
房地产业，更健康一丝！
