摘 要：“小产权房”实际上是无产权房，因为建起的房子没有经过任何批准手续，所以不受法律保护。小产权房在某种程度上有助于缓解城市住房需求，但是其危害性也是显而易见的。尽管农民从小产权房的开发中获取了一定的利益，但是农民也因此失往了赖以生存的土地，尤其是耕地，其今后生产生活必定受到重大影响。小产权房的产生使得国家丧失了土地出让金等收益，不利于国家对土地资源利用的宏观调控，损害了法律的权威性。
关键词：小产权房 存在现状 危害及对策
根据占用的土地性质的不同， “小产权房”分为为两种类型。其一是通过占用集体用地或耕地进行违法建设，将农民集体用地使用权变相流转，用于商品住宅开发的违法建筑。其二是在政府划拨的国有土地或出让的国有土地上，或占有国有的河滩、河堤、荒滩等不按规划功能开发或使用，销售具有产权纠纷隐患的不完全产权房。由于“小产权房”无法办理合法的产权手续，其买卖协议的效力一直处于不确定或无效状态。
【案例一】：潘某诉盛某住宅用地纠纷案。1996年被申诉人盛某系国家工作人员，在固始县三河尖乡望岗村立新村民组取得一宗非耕地用地，于1996年取得了乡政府颁发的宅基地用地许可证和河南省村镇规划用地许可证。申诉人潘某于2000与三河尖乡望岗村签订承包林地协议，该林地包括盛某办证的土地，后盛某在其宅基地建设商品房卖出，由此双方发生纠纷，诉至固始县人民法院。一、二审法院以盛某持有“两证”判决其有相应权利，潘某不服向我院申诉，并提交了固始县监察局、国土资源局、三河尖镇人民政府文件行政文件依法收回、撤销盛某“宅基地许可证”和“村镇规划用地许可证”，我院据此依法建议信阳市检察院向河南省检察院提请抗诉。
【案例二】：固始县蓼城办事处新农村示范小区拆迁补偿纠纷案。固始县蓼城办事处建设新农村示范小区建设，位于城郊结合部，拆迁户中多存在凭集体土地租赁协议、建房申请或建房证明等建设的个体私营企业和小产权房，无合法产权，由于没有政策依据，拆迁主管部门不能视为有证房屋补偿，其实际补偿与有证房屋差距较大，导致产生拆迁房屋赔偿纠纷，引发群体上访事件。群众认为一直以来在此地生活，建房盖屋时当时法律并没有作强制性规定，如今拆迁安置却不能“同房同价、同地同价”，由此产生拆迁补偿纠纷，使城市拆迁工作陷入僵局，大大制约了城市建设发展。根据群众举报，检察机关介入后，又发现了拆迁安置指挥部原负责人尚某等六人滥用职权、涉嫌贪污、渎职200余万元的案件浮出水面，目前此案正在审理中。
实践中，“小产权房”存在诸多弊端，主要有以下几个方面：
1、滥占耕地，致使宝贵的耕地不断减少，使农村的集体土地使用权变相流转。我县是人口大县，人口多，耕地少，过渡的开发导致大量耕地丧失，必将威胁耕地数目，无法实现土地的宏观公道利用，无法保障土地的集约化和节约化治理，大批闲置人员集中到城镇，生态环境、城市安全加剧恶化。
2、无序的开发，较低价格的出售不但严重扰乱了正常的房地产交易，而且造成政府土地出让金及应收税款的大量流失，使政府财政收入减少。
3、给购房者带来风险。其一，小产权房不能办理房产证，无法对抗国家的征地和拆迁，一旦被政府拆迁，购房者很难得到相应补偿，甚至还可能面临被依法强制拆除或者没收的风险；其二，小产权房不是商品房，只是具备了普通商品房的使用性质，并不具备法律性质，因其系违法建筑，如发生房屋质量等纠纷，购房者想要维权将找不到法律依据，只能自行承担；其三，无法办理抵押贷款，因此对银行而言，抵押物没有变现能力，银行不会给小产权房办理抵押贷款。
4、与现行法律相违备。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第6条和《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，仅国家所有土地才能用于房地产开发，农村集体所有土地不能直接用于商品房开发建设。仅通过国家相关部门补偿征收后，变集体所有土地为国家所有土地，才能出让给有资质房地产开发企业进行开发。国务院办公厅在2008年1月11日下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》曾针对“小产权房”问题作出批示，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证若干意见》政策发布，明确指出“小产权房”不得登记发证。2012年2月，国土部发言人表示将于2012年试点清理“小产权房”。
“小产权房”问题防范和建议
针对“小产权”引发的问题及产生的纠纷，笔者提出以下防范对策建议。
1、建议尽快制定相关政策、司法解释，不搞一刀切；如果对在建的小产权房采取强制拆除、没收、停建、停售、停水、停电等措施，将会激化社会矛盾，产生大量的纠纷，影响社会稳定，同时也是对建设资金及建筑材料的巨大浪费。建议制定相关政策，对已经建成的小产权房根据实际情况按照城市规划需要和法律法规及政策区别对待；对不影响城市发展规划已经形成规模的小产权房让其由“非法存在”按照相关政策转为合法。对非法占用耕地、影响城市发展的小产权房，应予以拆除；特别是属于耕地或基本农田的，应坚决予以拆除。“宽严相济、化解矛盾”，而不是一谓的一刀切。建议尽快制定规范的审判指导意见，或由最高法院出台相关司法解释，以便在审理涉及小产权房案件上，既要维护法律的权威，又要充分考虑有关法律法规和政策，以确保使用统一的法律规范标准，共同遏制小产权房的发展势头，促进社会和谐稳定发展。
2、加强执法监督力度，从源头切除隐患。“小产权房”的核心问题在于土地问题，只有妥善解决土地规划和土地处置问题，“小产权房”问题才能得到彻底化解。2011年年底国土资源部下发《关于农村集体土地确权登记发证若干意见》，明确表示“小产权房”不得登记和发证。虽然国土资源部对“小产权房”态度一直很坚决，但并没有挡住一座座小产权楼房拔地而起。因此，必须从源头切除隐患。只要发现“小产权房”破土动工就勒令停建；只要发现“小产权房”公然出售就勒令停售，加大惩罚力度，切实维护人民群众利益。
3、检察机关加强协作，妥善解决涉及“小产权房”工作中关系民生问题。一是加强与法院沟通；民事申诉案件，加强与法院沟通，建立针对“小产权房”纠纷案件通报机制，对“小产权房”买卖合同纠纷的处理，要视情况不同，做好双方当事人工作，采取解除合同、损害赔偿等相应救济措施，在法、检两家主持下双方实现和解，把当事人损失降至最低，促进社会和谐。二是加强与国土、规划部门协作；在接待群众来信来访、处理民事纠纷申诉案件中发现、寻找线索，妥善处理因城市建设、拆迁工作带来的群体性上访、纠纷案件。加强与国土、规划部门协作，严格规划审查、项目审查、违法性审查等程序，对不符合规划房地产开发行为则要明令严加制止，树立和保障城市规划建设管理严肃性和统一性。对国土、规划等相关部门在执法过程中存在滥用职权、渎职等形为，通过发司法建议、立案侦查加强监督管理。 进一步为维护群众合法利益，促进社会和谐、地方经济发展做出奉献。
参考文献
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[4] 高新峰：“小产权房”纠纷调查分析与对策建议
[5] 钟京涛小产权房问题现状及分析 国土资源政策法律网
