以房抵债”实质上属于以物抵债，又称代物清偿。以房抵债属于实践性法律行为，房屋未交付，原债务不消灭。以房抵债的房不限于债务人，可以是第三人。由于以房抵债涉及物权法、合同法、担保法等众多法律关系，同时可能会涉及侵害其他债权人的利息，禁止流押流质等强行性法律规定等，导致在诉讼司法实践中纠纷较多，争议很大，人民法院的判决也因学说流派的不同，出现不太统一的裁判尺度。
为了理清以房抵债诉讼纠纷的裁判规则，本文引用最高院典型的生效判决，梳理各种以房抵债、以物抵债纠纷的内在裁判逻辑。
一、最高院第72号指导案例基本案情
原告汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司（以下简称彦海公司）于2013年先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对彦海公司合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行，四人与彦海公司分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后，因彦海公司未偿还借款本息，双方经对账，确认彦海公司尚欠四人借款本息.78元。双方随后重新签订商品房买卖合同，约定彦海公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款.22元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给彦海公司。汤龙等四人提交与彦海公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。
二、裁判要点
法院生效裁判认为：本案争议的商品房买卖合同签订前，彦海公司与汤龙等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。
本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。彦海公司所持本案商品房买卖合同无效的主张，不予采信。
三、债务履行期届满前，以房抵债效力认定及裁判思路
按照以房抵债协议签订的时间可以划分为债务履行期届满前的以房抵债和债务履行期届满后的以房抵债。司法实践中对于债务履行期满之前作出的以房抵债协议效力认定意见存在两种不同观点：
一是认定抵债协议为无效，主要理由为债权未到期时因债务与抵债房屋之间的价值可能会有所差距，极易造成显失公平的情形；并且北京高院纪要、江苏高院纪要、2015年《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（民事篇）》都对已届债务履行期作出了强调，债务履行期届满前的协议实质上是为了担保债权的实现，本质上仍属流质契约，违反了《物权法》186条禁止流质的规定，协议应确认无效。
二是认定抵债协议为有效。2014年最高院公报案例——朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司再审一案所认为的：以房抵债协议是双方真实意思表示，依法有效，并不违反我国禁止流质、流抵的法律规定。
对上述争议最高院第72号指导案例中的法院审判观点指出：首先，因房地产市场的特殊性，房价的涨落应为正常的可预见的商业风险，是否显失公平应当依据合同签订时的房屋价格与债务进行对比判定，而非纠纷之后的房屋实际价值；其次在债务履行期限未届满时，双方达成合意约定提前终止原债权债务关系，建立新的房屋买卖合意合法有效，应予尊重，因此债务履行期届满之前签订的以房抵债协议并不当然无效，其非必要前提，肯定了以房抵债协议的效力。
但需要特别提醒的是：该房屋买卖合同签订在先并已备案，借款合同签订在后，且债务人已向债权人出具了购房发票。同时我们也要注意该起判决是以房抵债协议在债务到期前签订情况下认定有效的孤例，与实际履行、清算义务等原则相背离。
四、已届债务清偿期后的以房抵债（以物抵债）的理论分析及裁判思路
（一）以房抵债（以物抵债）成立条件及效力分析
1已届债务清偿期的以物抵债实质上为代物清偿，指的是债权人与债务人之间达成合意，约定以他种给付代替原有给付的受领，消灭原有的债权债务关系。总的来说，成立以物抵债需要满足四个条件：
（1）有既存的债权债务关系；
（2）当事人之间达成以物抵债的合意；
（3）以他种给付代替原有给付；
（4）债权人实际受领他种给付。
2按照以物抵债协议的约定内容、履行情况来看，协议的具体效力不同，详见下表：
债务未届清偿期
约定内容
效力
未明确约定债务不能清偿时抵债物归债权人所有，或者对抵债物进行了折价、清算程序
在当事人之间有效，不能对抗第三人
明确约定不能清偿债务时抵债物所有权归属于债权人
本质为流抵契约，违反物权法规定，无效
约定以房屋、土地等不动产进行抵债，明确在清偿债务后可以进行回赎
让与担保，不发生物权效力，不存在《合同法》52条规定情形的，合同有效
债务已届清偿期
达成以物抵债合意，尚未履行
合同有效，不能请求法院确认并判决履行，可以要求继续履行原合同
达成以物抵债协议并完成实际履行
有效
3以物抵债与债的更改不同，以物抵债协议的成立不当然消灭原有的债权债务关系，只是成立一项新债，新债与原债并存，当新债得以清偿时原债权债务关系消灭。而债的更改指的是成立新债务，同时消灭原有债务。因此以物抵债更加强调新债的实际履行。
（二）以房抵债（以物抵债）的裁判思路
1以物抵债协议达成后，尚未实际履行的，债权人请求确认抵债物所有权归自己或者请求判决履行协议的，人民法院不予支持。但是经法院释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。
（索引：见《债务清偿期届满后当事人间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续，该协议效力如何确定》作者：夏正芳、潘军锋、江苏高院；仲伟珩，最高院民一庭，载《民事审判指导与参考.指导性案例》2014年第2辑，总第58辑，第121页。）
2法院针对当事人在诉讼调解中作出的以物抵债协议制作调解书的，该调解书不发生物权变动的效力，仍需当事人办理物权转移手续。负有履行义务的一方当事人未履行交付或者过户登记的，另一方当事人可以申请法院强制执行。
（索引：《最高人民法院研究室关于以物抵债调解书是否具有发生物权变动效力的研究意见》，载张军主编、最高人民法院研究室编：《司法研究与指导》2012年第2辑，总第2辑，人民法院出版社2012年版，第138-142页。）
3以房抵债协议经公证但未进行房屋过户登记的，不发生物权变动。
（索引：《仅依据经过公证的以房抵债协议而不进行房屋过户登记，不能取得房屋所有权》，载最高人民法院民事审判一庭编：《民事审判指导与参考》2011年第3辑，总第47辑，人民法院出版社2011年版，第246页“民事审判信箱”。）
4当事人之间的以物抵债协议损害其他债权人利益的，协议无效。
（案例索引：最高人民法院（2010）民抗字第25号民事判决书，见《当事人协议直接以物抵债损害其他债权人利益的，该协议无效——陈昌光与甘树北借款纠纷再审案》，载最高人民法院审判监督庭编：《审判监督指导》2011年第4辑，总第38辑，人民法院出版社2012版，第179-190页。）
5以物抵债协议不能阻止债务人的其他债权人对抵债物主张权利。以物抵债协议是以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，其同基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而基于以物抵债而拟受让抵债物的受让人，在完成交付或者登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益。
（案例索引：（2016）最高法民申3620号，《孙宝刚与葫芦岛市中业房地产开发有限公司、葫芦岛恒远混凝土搅拌有限公司案外人执行异议之诉案》）
6债权人与债务人作出的以物抵债协议中应约定对于抵债物的折价、清算程序，对抵债物进行折价或者变卖该抵债物，且如果当事人一方认定该协议存在可变更、可撤销的情形，可以依法请求变更或者撤销该以物抵债协议。
（索引：见《代物清偿的性质及效力研究》，作者：李玉林，最高人民法院民二庭法官，载最高人民法院民事审判第二庭编：《商事审判指导》2014年第3辑，总第39辑。）
7以物抵债协议中的抵债物不限于债务人自己，若第三人同意处分自己的财产代替债务人原本的债务给付标的，则第三人可与债权人、债务人达成三方协议，成立代物清偿合同，此情形并不构成债务的加入或者第三人履行。
（索引：见《第三人代物清偿的司法认定和责任承担》，作者：卢文兵，江苏省无锡市中级人民法院，载《人民司法》2013年第18期，第96页。）
五、以房抵债未办理过户登记的裁判规则
1最高院民一庭在载于《民事审判指导与参考·指导性案例》中的《债务清偿期届满后当事人间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续，该协议效力如何确定》一文中发表意见为：债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物所有权归自己的，法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，法院应继续审理。
2《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此在办理过户登记之前，债权人无法取得房屋所有权，此时基于以房抵债协议拟受让房屋的债权人仅享有普通债权请求，并不产生优先于其他一般债权的利益，不能阻止其他债权人对抵债房屋主张权利。
3《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此签订以房抵债协议之后，若双方未办理房屋过户手续，不发生物权变动，而且债权人在人民法院查封之前未支付全部价款且合法占有房屋的，不能对抗法院的执行行为。
六、相关法条链接
《物权法》
第9条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第186条：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
第195条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《最高人民法院关于适用民事诉讼法司法解释》
第491条规定：经申请执行人和被执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。对剩余债务，被执行人应当继续清偿。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第24条：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定 》
第28条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;
(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第17条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
