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今日，居妹被一则新闻消息刷爆了朋友圈，标题诸如《别了，公摊！住宅拟按套内面积交易，100平不再只得70平！》《重磅！@柳州人，告别买100平米只得70平！住建部新规：住宅按套内面积算》《告别公摊，终结毛坯！住建部发文：住宅按套内面积算、全装修交付，现征求意见》……
一时间，早已入市的小伙伴们坐不住了，纷纷喊道，买了房的我是不是被割韭菜了？为什么买完房就各种利好政策福利，偏偏自己什么都没享受到！
居妹身边一大波受惊的网友们
看样子，住宅交易“套内计价”，在文件上即将成为现实；但这事儿，口诛笔伐是舆论的流量，兴高采烈是群体的狂欢，其实什么也没有改变。居妹给你一扒究竟！
事件：
住宅按套内使用面积计算
2月18日，住建部官网发布通知，对38项住建领域全文强制性工程建设规范公开征求意见。
其中，关于住宅应按套内面积交易，这是住建部首次在官方文件中明确提出。
居妹查看相关规范的征求意见稿，发现该规范的第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”是引起本次舆论的源头。住建部新规一旦实施，“买100平房子只得70平”的现象有望终结。
其实，这并不是公摊第一次被推到风口浪尖上。
2018年8月，新华社对此发表评论《买100平米房子只得70平米，“公摊面积”让我们很受伤！》指出，诚然，公摊面积问题不是一个新鲜话题，但长期存在并不一定意味着这种做法是合理的。
2018年9月14日，新华社发表调查文章《买100平米得70平米：公摊面积7大乱象》指出，在当前全国房价企稳的情况下，部分房地产开发商为获利，频频打起住房公摊面积的主意，“买100平方米得70方米”，个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。记者采访了解到，公摊面积“猫腻”严重影响了群众的居住获得感。
而后，居妹也针对柳州市场，向读者朋友们做了一系列公摊面积相对较小的楼盘推荐《》，受到了一致好评，可见，公摊，是购房过程中与购房者利害相关的问题。
住建委此次拟定该项准则，如果规范、标准得以颁布，以后向开发商买房子，将以套内使用面积计算房价，而不是现行的以建筑面积计算房价，一脚把讨厌的公摊面积踢了出去。
听上去是不是很美好？
但规范是规范，标准是标准，要全面实施，还得修改法律法规。
解读：
买了房，你没亏
没买房，你也没得实惠
事实上，对于我国大部分省市来说，目前购买的房屋面积包括两个部分。即套内面积+公摊面积。
根据2000年8月1日实施的《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000（以下简称《测量规范》）国家标准规定：
房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。
b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井所占面积。
d.内墙面装饰厚度计入使用面积。
而目前我们买房的建筑面积，除了房屋套内建筑面积之外，还包括了其他公摊面积。
根据2000年开始实施的《房产测量规范》，分摊的公用建筑面积有：
1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。
如果把公摊面积一脚踢出去，只按套内面积计价销售，会发生什么情况呢？
第一，房本上的面积是实打实的面积，套内面积多少，就实得多少。充分满足了人民群众买70平方米得70平方米的迫切愿望。但是，这纯粹是心理层面的YY。
也有朋友关心，改为套内面积计价，会不会导致房产面积“缩水”？不会。即使以后都按套内面积交易，也会是新房新办法，老房老办法，二手房还是按建筑面积计价；而买新房，同样的房子，原本房产证是100平方米建筑面积，现在房产证上只有70平方米套内面积，你并没有吃半平方米的亏，因为实际的使用面积一直是那么多。
第二，单价大幅“上涨”？前面说了，公共设施的成本要计入建设成本，公摊面积虽然不在套内面积里，但成本必然要转嫁到套内面积里。也就是说，一套房的总价不变的情况下，这种计价方式的改变，会带来单位建筑面积的价格上涨，而且是大幅上涨。
100平方米建筑面积，假如转换成套内面积是70平方米，那这70平方米套内面积的价格就要远高于100平方米建筑面积的价格。但房价的这种“上涨”，只是计价形式的转换，总价不变。而买房子，总价才是最重要的。目前决定房子总价的因素，不是计价方式，而是供求关系。
总而言之，计价方式的改变这一因素，不会带来房子销售总价的改变；而你所得的房子，真正的使用面积，既不会多出一平方米，也不会少于一平方米。公摊面积该怎么样还怎么样。
这引发了另一个大问题：计价方式改变，“导致”统计数字上的房价大幅上涨，而中央要求保持房地产市场的稳定，就包括了房价的稳定。地方政府该怎么解释？且费口舌呢。
据居妹个人判断，在修改法律法规以前，各地仍然会维持现有的住宅销售面积计价方式，亦即个别城市外，还是按建筑面积交易。
第三，必须出台一批配套政策规定。大堂、公共门厅、走廊、过道、管道井、电梯间等公共设施被踢出去了，不在房本里了，但它们的产权、使用、管理和收益权等的界定，必须另外出台规定，否则就乱套了。
而事实上，社会舆论对房子计价方式的不满，其实是对公摊面积本身计算方式的不满，是对公摊面积权利义务模糊的不满。公共设施产权、责任、义务等未有更清晰界定的前提下，将房子以建筑面积计价改为以套内面积计价，不但无助于解决这种不满，反而可能会放大这种不满。
另一方面，住宅交易以建筑面积计价的城市，如北京，要求开发商在合同里同时载明套内面积和公摊面积，在产权证上同时载明套内面积和公摊面积，已经给予了产权人应有的知情权。改变计价方式，不过是朝三暮四与朝四暮三的区别，买房人并没有得到更多的实惠。
第四，改用套内面积计价，将来交房地产税会不会更少？想多了。不动产统一登记系统建立后，房地产权属管理系统与税务系统联网，未来按套内面积还是建筑面积征收房地产税，并无定论，并不会因为按套内面积征就更少——税率才是关键。
但在许多朋友看来，按套内面积计价，即使只是心理上的安慰，形式上的变化，就够了。
其实，对于公摊，大家不必过于兴奋。毕竟，这只是一个工程建设规范公开征求意见，距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准。
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