一、契税纳税人
在我国境内承受土地、房屋权属（土地使用权、房屋所有权）转移的单位和个人。
【提示】承受是指：以受让、购买、受赠、互换等方式取得土地、房屋权属的行为。
二、征税范围
1、土地使用权出让
2、土地使用权转让
3、房屋买卖
4、房屋赠与
5、房屋互换
6、以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照税法规定征收契税。对于这些转移土地、房屋权属的形式，可以分别视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与征收契税。
7、下列情形发生土地、房屋权属转移的，承受方应当依法缴纳契税：
a、因共有不动产份额变化的
b、因共有人增加或者减少的
c、因人民浡、仲裁委员会的生效法律文书或监察机关出具的监察文书等因素，发生土地、房屋权属转移的。
【提示】土地、房屋权属未发生转移的，不征收契税。土地、房屋典当、分拆（分割）、抵押以及出租等行为，不属于契税的征税范围。
三、税率
契税采用比例税率，并实行3%-5%的幅度税率。
四、计税依据
1、成交价格
土地使用权出让、出售，房屋买卖，以成交价格（不含增值税）作为计税依据。
a、土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让的，计税依据为承受方应交付的总价款。
b、土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。
c、房屋附属设施（包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施）与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受房应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率；房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税，
d、承受已装修房屋的，应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款。
2、核定价格
土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。
3、互换差价差额
土地使用权互换、房屋互换，以互换的土地使用权、房屋价格的差额为计税依据。由支付差额的一方缴纳契税。
4、土地出让价款与成交价格
a、以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的，应由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。
b、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质改为出让的，承受方应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税
c、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质未发生改变的，承受方应以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税
5、核定价格与差额
税务机关依法核定计税价格，应参照市场价格，采用房地产价格评估等方法合理确定
6、计税依据不包括增值税，具体情形为：
a、土地使用权出售、房屋买卖，承受方计征契税的成交价格不含增值税；实际取得增值税发票的，成交价格以发票上注明的不含税价格确定
b、土地使用权互换、房屋互换，契税计税依据为不含增值税价格的差额
c、税务机关核定的契税计税价格为不含增值税价格
五、契税应纳税税额的计算
应纳税额=计税依据×税率
六、契税税收优惠
1、全国法宝免税情形
a、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研和军事设施
● 用于办公的，限于办公室（楼）以及其他直接用于办公的土地、房屋
● 用于教学的，限于教室（教学楼）以及其他直接用于教学的土地、房屋
● 用于医疗的，限于门诊部以及其他直接用于医疗的土地、房屋
● 用于科研的，限于科学试验的场所馺其他直接用于科研的土地、房屋
● 用于军事设施的，限于直接用于《中华人民共和国军事设施保护法》规定的军事设施的土地、房屋
b、非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助
c、承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产
d、婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属
e、法定继承人通过继承承受土地、房屋权属
f、依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属
2、地方酌定减免税情形
a、因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属
b、因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属
3、临时减免税情形
a、企业改制、事业单位改制
b、公司合并、分立
c、企业破产
d、资产划转
e、债权转股权
f、划拨用地出让或作价出资
g、公司股权（股份）转让
七、契税征收管理
1、纳税义务发生时间
a、纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。
b、纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。
c、发生上述情形，按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税。
2、纳税地点
实行属地征收管理 。纳税人发生契税纳税义务时，应向土地、房屋所在地的税务机关申报纳税。
