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最近这事闹得风风雨雨，加上这几年房子的品质越来越差，人们苦期房久已，于是取消期房制的呼声越来越高。
那么我们就理性分析一下，如果取消了期房，会对房价和经济产生什么影响。
期房的意义
很多年前，房地产市场化之后，我们房子是严重供不应求的，随之而来的是房价的飞涨，往往上半年才卖3000，下半年就卖5000，着实恐怖。
在这种情况下，期房成了解决短期供求问题的最佳方法。
原因很简单，在现房制度下，一块地拍出后需要等3年才能上市，房子根本就不够卖，而期房可以立即上市，短期内大大的提高了供给，解决了市场的燃眉之急。
同时从经济（财政）的角度来说，期房制度也可以大幅提高经济发展。
在现房制度下，开发商拿地后要等3年才有钱去拿下一块地，那么一来土地会卖的很慢，二来当开发商没钱的时候土地也卖不上价钱，三来这种缓慢的开发会导致相关行业（水泥建材家电等）发展缓慢，经济难以增长。
反而在期房制度下，开发商拿地后可以很快回笼资金，投入到下一块土地之中，整个行业子弹无限，于是全国各地都干得热火朝天，对经济有极大的推动。
这也是我们过去20年经济腾飞的重要原因，房地产功不可没。
期房的原罪
虽说期房对宏观经济有着极大的帮助，但微观上却又是多少家庭的悲欢离合。
房地产本身是一个杠杆极高的行业，开发商自己几乎不掏钱，却通过大量的银行贷款以及期房销售（期房销售本身就是一种借贷行为）来赚取天量利润。
这种做法在房价永远涨的时候是没问题的，无论一个公司财务窟窿有多大，只要房价一涨，就什么都解决了。
但房价不会永远涨的，起码会横盘。
我们经历了至少3次房价大横盘，时间也常达2年以上，再加上不少城市是真的跌过的，导致在过去的20年里，有无数家开发商因资金链断裂而跑路，留下的则是一幢幢烂尾楼。
这就是期房的原罪，本质不是买房，而是把钱无条件借给开发商，运气好了会还你一套房子，运气不好则一无所有。
至此，我们可以大致明白，期房制度的意义与风险：
从经济角度来说，期房可以大幅推动经济发展；
从老百姓角度来说，期房可以改善供求关系，适度稳定房价；
而另一方面，期房本身对经济和老百姓有着巨大的风险。
所以，我们到底要不要期房，实际上是要把利和弊综合考虑，做出一个最有利于大众的选择。
曾经的期房制度是利大于弊的，那么现在是否可以取消了呢？
假设我们彻底取消期房制度，看看会发生什么。
先看短期影响
首先从开发商的角度来说，会有极大的破产风险，因为所有的开发商将会在3年内颗粒无收，处于没有进账的状态。
现在的开发商已经在ICU了，靠着艰难卖房来维持生命，这个时候再把它们氧气管给拔了，那基本上都要玩完。
而它们一旦玩完，背后的供应商、买房人、员工、金融机构都要玩完，会产生极大的金融风险。
然后从房子的供求角度来说，期房制的取消，会导致3年内市场无新房可售，这对房价的影响也是巨大的，房价有上涨趋势。
再从经济角度来说，一旦房地产不行，必然会影响到各行各业。
所以短期影响并不乐观
从长期来看
一旦我们熬过了这3年阵痛期，很多东西是可以重回正轨的。
比如新房供应方面，3年之后就可以恢复正常，同时开发商也会有资金进账，公司进入良性循环。
从经济、财政方面来看，由于现在房子已经供大于求卖不动了，很多城市即便期房销售也得卖到现房交付，所以期房的取消并不会有有太大的影响，慢节奏已经确定是常态。
然而最大的争议在于开发商的成本，它会产生巨大的变化。也正因为这个问题，业内一直争执不下，有人认为房价会涨，有人则认为房价不会有影响。
到底什么情况呢，我们研究一下。
我们知道，资本永远会去最赚钱的地方，哪个行业暴利，哪里公司就多，好像我们巅峰期有数万家房地产公司一样，反过来一旦这个行业不赚钱了，人也就都跑了。
那么现在的开发商赚钱吗？
显然是赚钱的。
去年有个开发商老总叫苦，说自己利润已经被限价压到了1%，还不如存银行，那他这种行为就稳如放屁了。
存银行是把自己的钱放到银行里，一年3%回报。
而开发商则是高杠杆+高周转，比如自己有2亿，又去借了8亿，一共10亿，这叫高杠杆。
开发商用10亿拿地，因为期房的关系，3个月后就能卖掉，即便只能赚到1%即1000万，但它可以立即再去拿地，3个月后又赚1000万。
于是开发商一年可以拿4此地，每次赚1000万，一共4000万。
由于开发商自己只出了2亿，却赚到了4000万，它的真实收益率达到了20%，远远高于屌丝存银行。
所以我说，那位开发商老板在放屁。
这个20%在专业术语叫“净资产收益率ROE”，即你投资的钱到底能产生多少收益，是投资的核心。
最早的时候，开发商ROE都在20%以上，去年降到了10%。
可是，如果现房销售了，意味着上面的例子里，开发商3年才能赚1000万，即便成本只有2亿，在扣除各种借钱的利息成本之后，实际上是必然亏本的。
在这种必亏的情况下，是不会有开发商拿地盖房子的，除非限价可以放开。
可即便限价放开了，开发商又要卖多少钱呢？
以河西为例，现在3.3万的地价，开发商期房卖5万可以保证正常收益，那么一旦变现房后，不但要加上3年的借钱成本（20%），还要保证它们变化净资产收益率在10%以上，意味着开盘价起码要7万。
当然有人会问了，你7万卖的掉吗？
开发商也觉得卖不掉，所以就不拿地了，它可能就改行养猪或者搞芯片了，反正哪里能给它足够收益率它就去哪里。
最终市场上大量开发商离开，而剩下的新房一定会卖7万，不管能不能卖掉。
这就叫做“成本定价法”，当市场价格低于成本的时候，会有大量企业退出，导致供应大幅减少。供应减少，价格上涨，最终价格稳定在成本之上。
因此很多人认为，一旦取消了期房，房价就会上涨。
当然，市场上还有一种声音，那就是房价与供求有关，而与成本无关，你卖的在贵也没人买账。
这也是对的，因为我们有现成的例子，那就是鹤岗，一套房建造成本几十万但二手只卖2万。
鹤岗是明显的供大于求，这个时候可没人管你的成本，你就是不盖新房了也改变不了供大于求的事实。
为什么会有这2种情况同时出现呢？
因为房子是不一样的，新房二手房，一线十八线，豪宅刚需房都是不一样的，它们会分化。
分化之下，普通房子供大于求，新房/豪宅对它影响很小；而好房子依然远远不足，会很受到供给变化的影响。
总之
在楼市的整体饱和的今天，如果现房销售了，那么以后分化会非常厉害，好房子会更贵，差房子会更不值钱。
同时在土地市场上，由于开发商跑的差不多了，土地也供大于求，地价也必然会降低，带来开盘价的下降，但降幅远不如现房销售的涨幅。
个人意见
1、目前绝大部分房子已经卖不动了，而且我们已经感受到了高杠杆所带来了的各种问题，所以期房制度的存在已经没有太大必要，是时候现房销售了。
2、取消期房的前3年会有很大波动与风险，建议分步取消，比如每年取消20%，5年出清。
3、未来绝大部分房价不会受到期房取消的影响，存量房价格依然只看人口与收入。
4、房地产是不断发展的，新房是好过二手房的，所以头部房价很可能会涨。
就这样吧
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