上周“租购同权”和“共有产权房”同时给西安房地产市场“王炸”，这让看着西安商品房价格不断高企又难摇上号的小伙伴一下看到了希望，那共有产权房真能解“燃眉之急”吗？它的诞生会给现在的房地产市场带来什么冲击呢？
据6月28日西安市住建局发布的《关于开展共有产权房购房资格审核有关问题的通知》：自2019年7月1日起，西安市将停止经济适用住房、限价商品住房购房资格审核的申请受理，同时开展共有产权住房购房资格审核工作。那我们首先得搞清楚什么是共有产权房？
壹丨什么是共有产权房？
共有产权住房是指政府提供政策支持，限定建设标准、户型面积和销售价格，限制使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权，面向在本市无自有住房且5年内无住房登记信息和交易记录的本市居民和各类人才供应的政策性商品住房。销售价格一般是同时段、同地段、同品质商品住房市场评估价格的50%-80%
早在去年9月14日西安市人民政府办公厅就已经发通知将经济适用房和限价商品房整合进共有产权房，同时说明了申请共有产权的条件，明确前期取得经适房和限价房资格的西安市民，可以优先购买共有产权房。那么，共有产权房到底和商品住房有什么区别？
参考北京等成熟共有产权市场，可以明显看出商品房和共有产权房各有利弊，主要的关键区别在价格、交易和产权上。
那到底共有产权房自己可以占多少产权份额呢？
购房人产权份额=销售价格÷市场评估价×100%（取整，不足50%的按50%计算，超过50%不足55%的按55%计算，以此类推，超过80%的按80%计算）
政府产权份额=100%-购房人产权份额
例如，王先生要在曲江新区核心板块购买一套面积100平的共有产权房，若单价为10000元，房屋总价为100万元。若该地区共有产权房销售价格是市场评估价的60%，王先生以60万元取得该房子60%的产权，政府占40%产权。
而政府产权份额也是有偿使用，购房人还需按照市场评估租金的70%向代持机构缴纳租金。因此，王先生除了首付、月供还需向政府或代持机构缴纳相应租金，直至获得完整产权。
贰丨西安4年供应15万套共有产权房
2018-2021年期间，西安市计划建设和筹集公租房20万套、共有产权住房15万套，期间新建成的公租房、共有产权房将以全装修的成品交付，公租房的户均面积75平米左右，最大房源面积不超过90平米，共有产权住房项目户均建筑面积90平方米左右，最大套型原则不超过144平方米。
西安2018年开始发布通知，如今又出了细则，可以预见共有产权房将逐步面市。共有产权房主要体现了“房住不炒”的根本要求，也是房地产市场稳定发展的长效机制之一。它吸取了过去经适房、限价房等保障类住房的经验和教训，将房子体现在“住”的上面，一个5年限售和产权利益分配将房子的金融属性尽量去除，从而去掉牟利的空间。
即便将来退出共有产权房，政府回购的价格也是按照市场评估价，购房家庭出售自己部分的产权。所以想要靠买共有产权房，捡现成便宜，取得房屋差价利润的想法并不靠谱。
从西安市公布的土地供应比例，也可以看到今后房地产市场是“三分天下”的局面——公租房占20%，用于解决家庭困难户及院校毕业生等群体；共有产权房占20%，解决中等以下收入住房困难家庭和无自有住房各类人才的需求；商品住宅占60%，提供给市场中有改善需求的群体。
叁丨共有产权房对商品房市场的冲击
实际上，共有产权房并不是新名词。早在2007年，江苏淮安首次试点共有产权住房，2010年上海推出共有产权保障房试点，实行住房和经济“双困”标准。2014年，住建部等六部委将北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石作为共有产权住房试点城市，2016年上海推出了共有产权保障住房管理办法。
共有产权房与商品住房一样，销售时实行“一房一价”，在销售均价±5%之内浮动。
关于共有产权房的首付比例、产权持有比例，西安目前尚未出台统一的细则，我们不妨先看看已有“先例”的城市：北京首个共有产权房——中铁碧桂园售价35000元/㎡，仅为区域内房价的50%，首付比例要求3成，剩余7成与银行办理按揭，个人/家庭享有70%的产权，网签满5年后，房主可以以市场价回购剩余产权，使其转为商品房，回到市场公开流通。
可是共有产权房的销售成绩并不佳，2019年1月14日，北京房山共有产权房“金林嘉苑”公开选房，900人报名，但最后却只有180多人购房，其余全部弃购，弃购率将近80%。
大兴的瑞福园，也是在今年1月开始非京籍选房，参加摇号家庭共有2231户，房源只有301套，人数是房源的7倍多，但结果只选走了50套，弃购率超过97%。
北京共有产权房市场遇冷，从最初的市场新宠到被现实频频打入“冷宫”，背后究竟什么原因？
第一，共有产权房的转让规则发生了变化。北京共有产权房明确禁止转变其属性，意味着房子的房主永远无法拥有完整产权，共有产权房也就彻底失去了在市场自由流通的权利。
第二，审核条件更为严格也是共有产权房申购数量大幅下降的原因之一。
第三，房子周边的配套设施未满足选房者需求。虽然是共有产权房，其市场需求仍然受到房子的配套、位置等因素的影响。
也就是说北京的共有产权房，无法转变为商品房上市交易，金融属性被严重削弱，也再次证明商品房之所以被热衷的原因是其自身的资源配套和金融投资属性。
目前西安的共有产权房刚刚起步，限制购买共有产权房五年之后才可以上市交易，而且政府拥有优先购买权，如果政府放弃，购房者才可以上市交易，但是交易中溢价的部分要按产权比例分割，也从另一方面保障了共有产权政府和个人的属性。
因为共有产权房的面积在144平以下，同时限售5年，即使5年后取得全产权也是由政府先回购，种种的约束条件，让购买共有产权房的需求受限。短期来看，共有产权房对于西安的商品房市场影响有限，商品房更不会因为这个因素而降价走量！但对于刚性自住的购房者，不妨可以期待一下共有产权房的落地。
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