君哥
说法
商品房买卖合同纠纷司法解释
修改要点解析
依据调整
民法典、房地产管理法
删除《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》的表述。
调整为《中华人民共和国民法典》。
删除原解释第七八九条
补偿安置房屋另售、合同订立后另售或另抵、已付房款一倍惩罚性赔偿
原解释第七八九条主要明确以下三个规则：
➡ 补偿安置房屋另售、被拆迁人的优先取得权；
➡ 合同订立后出卖人另售或另抵的已付房款一倍赔偿；
➡ 出卖人隐瞒无证、隐瞒抵押、隐瞒另售或安置房屋的已付房款一倍赔偿。
即：如果开发商一房二卖（押），无法取得房屋的买受人均有权要求开发商赔偿不超过已付购房款一倍的赔偿，业内普遍称其为一房二卖的“退一赔一”规则。
从上述三个条款的删除可以看出，从2021年1月1日新司法解释生效起，“退一赔一”的规则将很难得到法院支持，后续主要还是基于合同约定，商品房买卖合同的条款约定内容凸显重要性，大概率预测地产开发商会按照一个较低的违约金比例或者贷款市场报价利率LPR进行约定,以此来降低其违约成本。
删除面积差异条款
面积误差比绝对值、法定赔偿
原司法解释明确的是合同未约定的情况下的面积误差处理规则，即使如果合同约定的面积误差比绝对值大于等于3%，该约定依然有效。当然了，如果面积误差比绝对值特别高，达到不能实现合同目的程度，买受人依然有权主张解除合同、返还购房款及其利息。
但是，此次删除该面积误差处理规则，主要是源于全国各地商品房买卖合同中条款的逐步完善，以及各地政府部门对于房地产的管控加强，基本上合同中都有相应的面积误差处理规则，有约定从约定，则无需在司法解释中过多赘述。
解除权除斥期间调整
法律推定
将原解释条款中“解除权应当在解除权发生之日起一年内行使”修改为“解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使”。
由原解释的过于客观的发生之日，修改为有证据证明或根据交易经验等可推定解除权人对解除事由知情之日，更加符合制度设计优化和促进市场交易要求。
销售广告和宣传资料可构成要约
构成、为
将原解释条款中说明和允诺“视为要约”修改为“构成要约”、不是“视为”而是“构成”。
将原解释条款中“亦应当视为合同内容”修改为“亦应当为合同内容”，不是“视为”而是“为”。
更加强有力的限制房地产广告的夸张说辞，精准控制营销推广，赋予了商品房的销售广告和宣传资料相应的合同约束力，但是这其中预设了相应的前提：
➡ 就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；
➡ 说明和允诺具体确定；
➡ 对买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
新旧司法解释比较版本如下
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