（连载一）老旧小区的房子，当时只办了房产证，没有土地证，现在要把房子卖掉，怎么办？
在上世纪90年代，以及距今十多年前的时期里，很多的小区，房开商建好楼盘后，很多都只给业主办理了房产证，在那个年代，业主大都认为有房产证就意味着产权到手了，很多业主对土地证的概念，也不是很强烈，甚至认为土地证可有可无，有房产证就行。
这是当时房产、土地分散登记的产物，那个时候负责房产登记的是住建局房管所，负责土地登记的是国土局的地籍科（股），两个部门各司其职，各自登记，互不干扰。甚至还出现了一些现在看起来很不可思议的情况，比如：
1、有的小区有房产证，没有土地证。
2、有的房产证上的权利人，跟土地证上的权利人不一致。
3、有的房产证上的规划用途，与土地证上的用途不一致。
4、抵押登记时，有的只抵押土地，或者有的只抵押房产，都没有同时抵押房屋和土地。
5、转移登记时，有的只转移土地，或者只转移房产，造成房子和土地的权利人不一致。
等等这些情况，都是分散办证造成的，现在来看，都是历史问题。话说回来，不管新问题，还是历史问题，遇到了，就要处理好，这样才能打开死结，让房屋和土地的焕发新生，为上市交易扫清障碍，以实现房地一体的不动产登记目标。
下面，我就上述第1点谈谈几点个人看法：
【有房产证，但没土地证的情况】：
就以商品房来举例。经常有业主到不动产登记中心窗口咨询：我的房子，只有房产证，没有土地证，现在我要把房子卖掉，该怎么办？这样的情况，在2016年初，不动产登记工作铺开以来，时有发生，那么问题来了，怎么解决？
首先，要明白房地一体的不动产登记目的和意义是什么？
通过“四统一”（即统一登记机构、登记簿册、登记依据、信息平台），整合之前分散登记的部门职责，规范登记行为，可极大的方便群众申请不动产登记。
登记的根本目的，是确定不动产的权利归属，并在登记簿上进行记载公示，从而达到保护不动产物权的目的，为权利人实现对不动产的所有权、用益物权、担保物权等提供依据，为国家宏观调控提供基础性决策依据。
其他的所谓遏制腐败、限制房价、征收房产税等，都不是不动产登记的直接和主要目的，只是附带而已。
其次，针对这个例子，如何解决？
1、房开商只给业主办理房产证，只是明确了业主的房屋所有权，而土地使用权却是悬而未决。
2、实际操作中，可由小区业主委员会，代表全体业主，找房开商协商解决土地登记事宜，这也是履行《商品房买卖合同》的要求。这种情况，一般都是房开商将房屋建成后，只申请对房屋的验收，未对土地进行申请核验和办证的后遗症。
业主委员会，有权要求房开商尽快到自然资源局申请土地核验，如发生超容积率的情况，由房开商自行处理，该缴纳的罚金和税费都要缴上。及时签订《国有建设用地使用权出让合同》的补充合同，补缴出让金和税费。
土地核验合格后，土地是全体业主共有，还是分摊，由全体业主商定后，与房开商签订协议。然后再根据不动产登记中心的“一次性告知单”，依此将登记材料准备齐全，一户一档，业主同时将已持有的《房产证》原件交给房开商工作人员，由房开商工作人员代为申请房地一体的不动产权登记，业主等候领证通知。
业主领到《不动产权证书》后，就可以自由买卖了。
