房地产行业的发展一直以来与金融行业密不可分，对于房企融资而言，为了项目融资，开发商往往以房地产本身及因房地产所产生的各项权益作为抵押，比如包括土地抵押、在建工程抵押或已建成物业抵押。
由于土地的变现能力最强，不考虑位置、面积等因素，土地价值更优于在建工程及已建成物业。
但是，土地抵押涉及较多法律问题、各地政策存在差异、程序比较复杂，因此操作过程中的问题比较多，从而给房企融资和土地抵押活动造成种种困难和障碍。
近一年，行业许多大中型房企暴雷，资金链出现危机，纷纷兜售资产；也有不少小型房企本打算囤地捞一笔，而今不得不把土地拿出来兜售或抵押换取资金。
今天这篇文章，笔者就来说一下土地抵押该怎么办，哪些坑我们需要注意。
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首先，初期要对土地的来源背景做个调查。
土地是通过什么途径获取的，招拍挂、收并购、还是划拨？
有一些国营背景企业或者小地方的集体企业，由于历史特殊原因，占有和使用城镇国有土地，但实际上，这类土地属于国家无偿划拨，企业只有使用权，没有处置权，更不能直接将划拨土地作为抵押物。
划拨性质的土地在处置时最常见的方式是缴纳一定的土地出让金变更土地性质为出让或者保持划拨性质但需要上缴土地收益，这类土地要先行缴清土地出让金后才能办理土地性质转变和抵押。
如果是通过招拍挂或是收并购（对方可提供土地出让金缴纳票据），则可以直接抵押，但需关注土地本身是否符合规划相关要求，有无变更土地用途、调规（是否有规划部门审批许可，是否补缴出让金）、抵押人原出让合同是否有限制性条款、是否存在土地闲置风险等等。
02
其次，对土地的价值初步进行预评估。
一般情况下，抵押人在抵押土地之前，会聘请评估机构进行评估，根据评估报告，抵押权人再做出是否接受抵押的决策。
如果初期接洽，对方仍未进行评估的情况下，抵押权人可以用两种办法对土地价值进行预评估。
一是参考土地原值，即获取该地块所支付的成本，譬如土地出让金票据，或是抵押人为获取土地所支付转款的凭证及交易合同。
二是参照评估机构的方法照着葫芦画瓢，对于住宅用地，参照周边同类性质、用途，规模相似的成交土地，利用比较法来计算，也可以采用假设开发法预估；对于商业、办公用地可以收益法进行评估。从抵押权人角度而言，不需要预评估做得多精准，有个大概的价值供机构内部参考即可。
如果初期判断认可土地价值，风险可控，则可以继续推进了。
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下一步是咨询抵押登记相关部门。
办理抵押手续，业务人员一定要就整个流程进行详细咨询确认，特别是对于不动产登记中心的办事处现场人员，若是异地可先在网上查询相关的办事科电话号码，致电进行咨询，但一般电话沟通办事员都是按最严苛要求来回复，最好还是现场沟通。
咨询的问题可参考下表清单，需根据实际业务情况进行删减：
土地抵押的咨询问题清单来源：《中国房地产基金操作指南》-融资篇
需要提醒的是，咨询时要注意沟通的方式方法，很多地方办事都有着当地政治特色，尤其要注意提前与经办人员沟通，阎王易躲、小鬼难防，有些可有可无的额外补充材料，或是文字表述的小出入，会成为办理手续的最难攻下的拦路虎。
另外，除了在抵押登记部门进行咨询，还可以请教当地其他金融机构，进一步规避部分地区经办人员素质不高、政策把关不统一的问题，降低后续可能存在的操作风险。
当然，还需要综合考量自己和抵押人在当地的业务深度，有合作信任基础的前提下，手续可能也可以简化或者特批。
根据咨询情况排除风险及问题，着手准备抵押资料。
一般而言，不动产登记中心会规定抵押人和债权人在办理抵押手续时需要提供的办理材料清单，该清单一般在地方的不动产中心网页可查询下载。
但在实操时，一定要拿着下载的清单跟不动产中心的现场人员确认，因为很多地方都有自己的要求，除了网上公布的资料清单外，还可能需要额外提供一些材料。
当然，现在很多办事大厅都会有纸质版的办理指引、资料清单，或者是提供二维码供办事人直接下载资料；
建议在第一次上门咨询的时候，就一并把材料清单打印出来给现场办事员确认是否满足要求。最后就按着材料准备去不动产登记中心办理手续即可。
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那么，过程中有哪些坑需要注意的呢：
1、土地期限
大部分地产人都知道，出让土地中住宅用地最多70年，商业、旅游、娱乐和综合用地等最多40年，其余用途最多50年。
到期后，住宅用途的土地自动续期，根据我国现行相关征收条例，住宅征收补偿中房款补偿为参照附近交易房产价格确定，所以住宅可以采用类比法进行评估，土地剩余期限对住宅用途的房地产价值影响不大。
而其他用途房地产，土地到期后，需要提前一年向国家申请，国家可以回收，国家不回收的情况下，需要缴纳土地出让金才能继续使用。
所以针对收益性房地产如商铺，需要充分考虑到期国家回收和重新缴纳土地出让金的情况，土地剩余期限对价值影响较大，在评估时需重点关注。
2、评估机构选择
一般情况，抵押人及债权人会约定共同选定第三方机构进行评估，但实操中，由于债权人在标的物所属城市不一定有熟悉的机构，而自己合作库内的评估机构当地又不一定认可。
这就导致有的时候由抵押人单方选择评估机构来出评估报告，如果遇到这种情况需要关注评估的合理性、客观性。
笔者21年上半年曾经遇到过一个项目，地主方招拍挂拿地时8亿的价格，1年后做抵押评估，由于市场火热，评估机构评出了13亿的价值，按照债权人与地主方约定的抵押率60%，仍可获得7.8亿资金，相当于能置换出前期土地投入的几乎所有费用。
债权人反复沟通评估机构，最终评估报告出的价值10亿，放款了6.6亿。
但由于21年下半年市场反转，周边房价跳水、土地流拍，抵押人又出现了债务危机，此时债权人公司内部做贷后检查，认定存在重大风险，重新找库内第三方机构进行评估时，价值只给到7亿，连本息都无法覆盖。
因此，如果作为抵押权人，在选择评估机构时尽量寻找资质高、非地方性的这种公司，如果是对方提供的评估公司，一定要对抵押物价值有个预判，在评估报告出具前加强沟通，守好预期底线。
3、合同问题
在办理土地抵押时，不动产中心可能不认可抵押双方自行起草的土地抵押合同（双方合意版），而要求使用标准制式合同，出现这种情况的话，就意味着要同时签署制式合同和双方合意版抵押合同，这时我们需要通过一点文字技术手段处理好两份合同间的关系。
一般情况下，制式合同正文的最后一个条款是空白的，要求填写双方认为需要约定的其他事项，可以在这个条款约定：“未尽事宜，以双方另行签署的抵押合同约定为准。”
而另行签署的双方合意版合同则增加一条约定：“双方在本合同签署之后，若根据土地管理部门的要求，需另行签署令土地管理部门满意的关于抵押财产的制式合同，方可完成相应的抵押登记手续，则本合同应当作为制式合同的补充合同，对于制式合同未尽事宜，或不一致事宜，均以本合同约定为准。”
实操中，制式仅作为办理抵押登记之用，双方合意版合同则实际约定双方的具体权利义务，并通过相应的合同条款将两份合同衔接起来。
此外，还需注意抵押合同是否要求与土地证对应。有的时候一个地块分为多宗地，有多个土地证，当地不动产中心如果需要一证一合同对应，则需要提前准备合同及内部审批。
4、顺位抵押的相关问题
正常情况下，债权人都是办理第一顺位抵押，但如果办理的是第二顺位抵押，还需特别注意以下问题。
一是抵押金额，第二顺位加上第一顺位抵押担保的主债权金额合计不得超过抵押物的评估价值。
二是需经过第一顺位抵押权人的同意，最好是出具盖章同意函。
三是第一顺位抵押权注销后，第二顺位抵押权人可否提升抵押顺位，各地实操有差异，若可以自动提升，需及时关注并获取最新的土地抵押登记信息备份，若不自动提升，则应沟通抵押人及时办理抵押变更登记。
5、房地关系问题
在我国相关法律规定中，有建设用地使用权主体与建筑物附属设施所有权主体保持一致的物权变动的原则，即房地一致原则。实践中亦称“房随地走、地随房走。”
土地抵押时，其地上建筑物和其他附着物及一切权益随之一并抵押。所以在签署土地使用权抵押协议时，应详细列出地上建筑物和附着物及其所产生的权益。
土地抵押后新建的建筑物可以一并拍卖，但是不具备抵押权，在实际情况中，遇到类似情况可在合同中约定新建建筑物抵押，但在未办理抵押手续时仅为协议抵押。
实操中，若抵押土地进行开发，可转为在建工程抵押。因各地抵押政策存在差异，部分地区可能需要将原有的纯土地抵押登记注销，签订新的抵押合同，并重新办理登记增设在建工程抵押；
部分地区允许土地抵押直接转为在建工程抵押，两个流程操作合二为一，企业无需办理还贷、抵押注销业务，直接将纯土地抵押变更为在建工程抵押。
6、预售
对于新建商品住房，在取得预售证后可以进行预售。债权人可主张抵押权人还清贷款或提供等价物进行置换，避免抵押物登记出现空白期，再对土地进行解押。
但如果抵押人未能偿还贷款，土地仍处于抵押状态，在办理预售证的时候，一般会要求债权人出具同意销售的同意函，极端的还会要求出具放弃已预售部分住房的抵押权的函件。
不管是出具同意销售的同意函还是放弃已预售部分住房的抵押权，在出现纠纷时，法院判决大多都支持已预售房产及对应的土地无抵押权，在第一种情况中可能会判决整个抵押权无效。
所以，如果没有合适的资产进行抵押置换的话，要对项目的销售资金实施重点监管，一般会取证解押一部分，卖一部分，对应销售回款用于偿还贷款。
以上就是土地抵押过程中需要充分注意的几个问题，其实土地抵押流程并不比房产抵押复杂，但其涉及的问题和敏感点比较多。
笔者实践过程也的确遇到过不少看似小问题却卡着推不动的时候，故特意整理此文，文章陈述内容及时效性也许会存在不足，欢迎各位读者指正。
