要说上海楼市最好卖的房子，你脑海里一定会浮现某几个项目名字
不管是因为限价带来一二手倒挂，还是限购带来的需求无法释放
上海新房一直以来都是千万购房者趋之若鹜的产品
因为市场太火后来出现摇号、积分制、入围比等等门槛限制
但是，最近上海楼市这样的情况好像变了
首先是积分悄然退出市场，可以看到上海第九批次新盘29盘中，最终只有4盘触发积分
其实从今年第五批次开始，新盘的积分触发率就肉眼可见地一直在走低
上海新房热度在下半年大减退，已经是共识
但即便如此
我还是没想到，居然在上海新房市场出现了在二线城市才看到的景象
降低10%卖房
最近在市场上看到首付一成、30万上车上海等等海报还是挺触目惊心的
这样的方式已然是踩在监管的灰色地带，但是依然有人以身试水，出此下策的原因
其实背后就是那些在上海怎么也卖不动的新房
我们今天文章的主题其实也很简单粗暴
就来跟大家盘点一下，今年全上海最“无人问津”的新盘是哪些
01
解除限购也不太能救的内生型郊区市场
不用多提示，大概你也想象得到：上海最难卖的新房在郊区
上海有几个封闭式市场的郊区板块，金山、崇明、安亭、车墩等等，一直存在去化困境
只是到了今年，这样的情况又变得愈发严重了而已，我们举两个地方作为案例
第一个，刚出解除限购的郊区板块，金山
从作为上海第一个解除限购的地方，你就知道金山有多着急导入人口了
很多一手商品房，在这里熬成了现房和准现房都卖不动
哪怕金山楼盘打出了送车位、房价打折等优惠活动，成交依旧惨淡
比如这个水尚华庭，可以作为金山难卖新房里的典型了
从2021年9月份开始卖，时至今日，整整2年多时间过去
1490套房子，只卖了149套，卖掉了10%的房子，平均一个月卖6套房
按照这个速度卖下去，这个准现房还需要18年才能卖完
（图源：中国房地产报）
所以我也能够理解为什么金山的新房打折、返现、送车位，都卖不出了
另外一个金山新盘，光明艺树家也出现了认购人数为0的情况，认购认了个寂寞
难怪如今金山要出人才购房新政，3个月单身就能在金山买房
这也暗合了金山的市场本地客户已经消化完毕，需要大量外来年轻人口涌入
只可惜金山的产业，留不住他们
放开限购，救不了金山
如果要在卖房的难度上和金山一较高下的
还有另外一种情况，叫做去崇明卖别墅
你可能会遇到，因为新盘认购人数太少，而取消摇号的情况
这个盘叫做上实和风院，难卖程度和水尚华庭有得一拼
项目分三个批次卖，第一次批次也是2021年开始卖，到现在只卖掉了50多套
剩下的两个批次，二批次卖了24套，三批次卖了…0套
网上曝光上实和风院在今年认购人数，一共6组意向认购，因此取消了开盘摇号
这个项目是崇明典型的低容积率楼盘，0.86，做了洋房和合院
崇明别墅类合院类都难卖，因为周边都在供应同质化的产品
除此之外，上实和风院还不占交通优势，距离规划中的崇明线站点至少有5公里以上的直线距离
以后即便有了地铁，也需要自驾或者搭公交接驳
偶尔前来度假，这些配套倒也凑合
要是长期居住在这里，最大感受恐怕是与世隔绝，而且短期来看这里的发展也很难有起色
500万的总价，有房票在上海买哪里不香呢
才刚说完，这周一例会上，我们的策略部同事又给我发来市场最新的新房销售情况
在奉贤奉城又出现了一个0认购新盘：水榭兰亭
还有郊区中，临港的房子去化率也在直线下滑
02
临港新房都不好卖了，这里会不会最先被“遗忘”
曾经也不是所有郊区都卖不动，临港作为距离上海市区最远的郊区，前两年也是一房难求的，只是到了今天…
我把今年临港开盘的项目认购率的情况统计了一下
（数据整理自网络）
顺便回顾了才知道
原来距离上次在临港触发积分的新盘，已经是2021年底的时候，等于说
这两年，在临港没有新盘再触发过积分，积分制在这个新城板块，几乎是名存实亡
从统计的数据中也可看到，临港新盘到了今年的第九批次几乎都存在卖不动的情况，甚至有楼盘出现了开盘144套，仅有3人认筹，后面慢慢才卖掉10几套
即便滴水湖、101、103核心地段，也越来越不好卖了
但是你知道吗，在临港另外一个地方的去化速度之慢，比新城更夸张
那就是：泥城镇
因为我们说的难卖，除了成交量，还有去化速度
在临港泥城有个体量达到80万方的项目：光明星城
总体6700多套房，从去年到现在一年只卖了200多套，去化了3%
这个速度卖下去，消化完毕所有房源也得三四十年
首先它的地理位置就天然远离临港的主要发展区滴水湖
同时泥城也不是先行启动区，政策还不太会在此倾斜
没有轨交，这对于光明星城来说，简直是致命伤
而泥城城市界面基本已经是定型，除非大量拆迁，但难度较大
再加上6700多套的体量
即便目前光明星城是临港最便宜的新房之一，均价2字头，总价198万起
在如此大体量的开发供应下，也只会越来越难卖
临港或许会吸引更多年轻人来到这座年轻的城，发展就业定居
但他们的选择，大概率不会是泥城
03
接下来要说的这个盘，叫泗泾绿中海
听这个项目的名字就知道，项目位于松江的泗泾板块
这里一直都是上海导入外来人口的刚需胜地，部分新盘在这里创造过认购热潮和高积分，比如泗水和鸣
而如果你看过我们的文章，应该能想起来关于目前整个泗泾最难卖的这个新盘的一些细节
当初踩盘除了对台资开发商打造产品匠心和舍得投入的好印象外
侧面打听到这个盘的滞销情况，更让我感到反差和上海楼市的残酷
“开盘一年多，453套房源去化才2成多。”
还曾经有过93折卖房的时候，这个折扣对于一套500万的房子来说，也算是不小的优惠
别的楼盘卖房，装修包必须安排上
泗泾绿中海卖房，买毛坯的价格，还打折，几十万的精装修免费送
然而，这么大的优惠力度，效果还是不尽如人意
目前在网上房地产的数据可以佐证
有媒体记录过泗泾绿中海开盘的数据显示
2022年6月首开453套房源，开盘认购率不足1成
开盘3个月，网签34套房源，去化不到8%
开盘1年时间，网签82套房源，去化18%
数据远比如今呈现得更加惨烈
当我看着全石材的干挂立面，全系进口的成本高达4500元/平的高品质精装修，再看到这样的去化数据，实在是有点不敢相信
但当我走进房子内部的时候，就彻底理解了
塔楼、暗卫、土地产权等等，窗外望出去，对面是泗泾一个超大体量的五金城，拆迁的难度可想而知
泗泾再多的刚需客们，在这样的产品和价格优惠面前，也都冷静了下来…
也证明了，在这个楼市时代，反常规的产品终究是不好卖
04
有些难卖的新盘，是上海楼市特殊的存在
这里要说的就是今年开盘的浦东曹路新盘：佩玛山丘
听着名字，你是不是有点感觉自己走错片场
一期由宿舍改建的佩玛山丘，入市之初便饱受争议
而且项目的位置也蛮尴尬，外环外的曹路新房联动价普遍5万/平，但是这个盘价格6万/平
若是高端改善社区这样的溢价倒也还好
但是这个盘，网上我找了两张图片给大家感受下实景图，是这样的
（图源：搜狐焦点）
都不用看室内户型、装修之类的等等，就能想象得到这个盘有多难被客户接受了
当我一看到户型图，也算是惊呆了
这个八十多平的三房的手**结构
还有一百六十多平的四房长到可以跑步的过道
你说让带着6万预算单价来到曹路看盘的客户怎么下得去手
更别说曹路板块离地铁更近的另一个新盘，招商璀璨城市，均价也才5.4万/平
因此，佩玛山丘今年3月才有共计28组客户参与摇号，认购率仅仅只有21.9%
大半年过去，目前在网上房地产上显示，至今也才卖了39套，去化率仅3成
不知道这个学生宿舍改造的新盘，还会以这6万/平的价格，在外环外的曹路，硬撑到什么时候
05
大家有没有感受到，上海楼市的冷热温差越来越大了
这也是我们今天为什么会和大家来回顾这些最难卖的项目
就像上海这座城市一样的包罗万象
上海楼市也同样存在倒挂上热搜的豪宅，难抢的一手，当然也有还有难卖的各种各样的房子
以上列举的这些房子的难卖程度，并不比其他二三线城市小
楼市众生相，在这个城市不断反复地上演
背后也在提醒我们，即便如上海，也不全然是任何地段任何产品都匹配价值
如果我们足够了解全貌后，或许才能做出那个最好的选择
以上为正文，来自乔不丝
