案情简介
2015年，冯女士与刘先生登记结婚，婚后生育儿子小刘。2021年8月，冯士与刘先生登记离婚，离婚协议约定，婚后登记在刘先生名下的房屋归小刘所有，待小刘成年后过户至其名下，在过户前，刘先生不得私自抵押、买卖等。冯女士与小刘对该房屋享有永久居住权。
2022年3月，冯女士意外得知刘先生私自将房屋抵押，办理抵押登记，贷款100万元，遂将刘先生诉至法院，请求确认离婚协议条款有效，解除抵押，办理过户。
判决结果
法院认为，冯女士与刘先生签署的《离婚协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规禁止性规定，合法有效，故对所请求确认《离婚协议》有效的诉请，予以支持。
对解除对案涉房屋抵押之诉请，因案涉房屋的《抵押合同》未被解除，也未被确认为无效，故该主张，不予支持。因案涉房屋办理了抵押登记，在抵押登记未解除前，无权诉请被告办理过户登记，故对要求办理产权过户登记的诉请，不予支持。
律师解读
1. 案涉《抵押合同》是否有效？
依法订立的合同受法律保护。冯女士与刘先生离婚时虽然在离婚协议中对房屋归属进行了约定，但未办理过户手续，房屋仍登记在刘先生名下，而房屋所有权登记具有公示效力，在未经合法程序予以撤销的情况下，登记的所有权人即为不动产所有权人。在此情况下，刘先生以该房屋设定抵押并在不动产登记机关办理房屋抵押登记，该抵押合同不违反法律、行政法规的强制性规定，已成立并生效，对双方均具有法律约束力。
2. 能否要求解除抵押？
抵押是对主债权的担保，具有从属性，主债务消灭，抵押权随之消灭。而在本案中，以案涉房屋设定了抵押登记借款100万元，所负债务仅偿还部分尚未偿还完毕，抵押不能解除。
3. 哪种情形可以解除抵押合同？
《民法典》第一百五十四条规定：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
抵押权人与抵押人存在恶意串通的情况下，可以要求解除抵押合同。如本案中，刘先生将房屋抵押给第三人，第三人明知刘先生与冯女士在离婚协议中约定房屋归其子女所有，且未有证据能够证明双方实际履行了抵押合同，该种情形下，刘先生与第三人存在恶意串通，损害了其子女权益，可要求解除该抵押。
4. 离婚协议中对房屋的约定能否排除在协议后形成的债权的强制执行？
夫妻双方签订的离婚协议约定房屋归子女所有。该约定虽然不直接产生物权变动的法律效力，但该房屋作为夫妻二人婚姻关系存续期间的共同财产，双方在婚姻关系解除时约定归子女所有，具有生活保障功能。子女享有将房屋所有权变更登记至其名下的请求权。
此后，债权人基于对夫妻一方的金钱债权请求查封案涉房屋，综合比较子女的请求权与债权人的金钱债权，前者具有特定指向性，且该权利早于债权人对夫妻一方所形成的金钱债权，子女的请求权应当优于债权人的金钱债权受到保护，故其可排除强制执行。
5. 房屋尚未过户，刘先生能否单方撤销对子女房屋的赠与？
刘先生与冯女士在离婚协议中约定将共有房屋赠与小刘，系双方共同处分行为，与二人解除婚姻关系、子女抚养、共同财产分割等内容形成一个整体，如果没有证据证明订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形，刘先生不得撤销对小刘的房屋赠与。
离婚协议虽约定房屋归属，但并非万无一失，不动产以登记为生效要件，还是要尽快办理过户手续。
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