“以房抵债”实质上属于以物抵债，又称代物清偿。通俗地讲，就是债务人将自己的房产交给债权人，抵偿自己所欠债权人的债务。以房抵债的现象在日常生活中并不少见，特别是有些债务人因为急需用钱，动不动就把自己的房产抵押上，且注明“如果到时还不上钱，将自己的房产直接抵偿给债权人”。虽然这种约定可能是当事人自己当时的真实想法，但这种约定并不被法律所认可。
涉及这一问题的法律主要包括：
1、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”第二百一十一条规定：“质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。”
最高人民法院在张洪周、许昌市投资总公司再审审查与审判监督民事裁定书【(2019)最高法民申1822号】中认为：“郑房他证字第××号房屋他项权证记载：张洪周对案涉房产享受34万元的抵押权，履债期限为2015年2月4日至2015年8月4日。上述登记内容与杨帆与张洪周签订的《郑州市房地产抵押合同》中对于债务履行期限的约定相一致，据此可以认定双方就债权履行期限予以了明确。2015年3月1日，杨帆与张洪周签订《以资抵债协议》将案涉房产以资抵债抵给了张洪周。杨帆与张洪周就案涉房产签订《以资抵债协议》的时间在他项权证登记的债务履行期限届满之前。因此《以资抵债协议》的约定实质上就是抵押权人张洪周在债务履行期届满之前就与抵押人约定抵押物的所有权抵归抵押权人所有，违反了物权法一百八十六条关于流质禁止的规定，一二审法院据此认定《以资抵债协议》无效符合法律规定。张洪周主张该协议为杨帆主动要求签订故不违反法律规定的申请理由，缺乏法律依据，不能成立。关于张洪周《以资抵债协议》实质为债的更改，故不是流质禁止契约的主张，无论该协议性质如何，首先不能违反法律的强制性规定，现由于张洪周在先就案涉房屋设定抵押权的基础上，又在债务履行期限届满前约定案涉房产抵归其所有，其效力已因违反物权法的流质禁止规定而被否定，其主张亦不能成立。综上，因《以资抵债协议》无效，二审判决据此认定张洪周对案涉房屋不享有对抗执行的实体权益，并无不当，亦不存在张洪周主张的适用法律错误的情形，张洪周的相关申请理由不能成立。”
2、《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”。
最高人民法院在符宇民间借贷纠纷再审民事判决书【（2019）最高法民再311号】中认为：“《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：‘抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有’；《中华人民共和国担保法》第四十条规定：‘订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有’；《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条规定：‘当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力’。上述规定均适用于债务履行期届满前，债权人与债务人约定不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的情形。案涉《抵债协议》是在借款到期后，玉中公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并经对账后签订，并非债务履行期限届满前，债权人与债务人约定不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，因此《抵债协议》不属于上述法律规定的无效协议。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：‘当事人协商一致，可以变更合同’。本案中，在玉中公司不能按期向符宇偿还借款的情况下，双方约定将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，玉中公司将其所有的商品房出售给符宇，符宇以其对玉中公司的借款本息充抵购房款，属双方协商一致变更合同，该变更并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。”
3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条规定：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力”。
最高人民法院在长春信义消防工程有限责任公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【（2018）最高法民申4541号】中认为：“中兴公司与信义公司于2001年3月26日签订的《施工协议》第六条约定：‘甲（中兴公司）乙（信义公司）双方共担风险，甲方同意将中兴超市二期工程三层3340平方米面积，以每平方米3000元计算，作为支付给乙方消防工程全部费用的抵押物，甲方无能力偿付该工程款时，此面积归乙方所有，乙方有权出售该抵押物，具体位置……’依据上述约定，中兴公司以中兴超市二期工程三层3340平方米房屋为案涉工程款的支付提供抵押担保的意思表示明确，该条款中关于中兴公司无力支付工程款时，此面积归信义公司所有的约定，违反了《中华人民共和国担保法》第四十条关于‘订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有’的规定。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条第一款关于‘当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力’的规定，《施工协议》第六条应属无效约定，一、二审法院对该协议的效力认定并无不当。”
上述法律规定所提到的“约定无效”的情形都是在“债务履行期届满前”这个时间节点上，即债务履行基届满前就已约定债务人无法偿还债务时，直接将自己的房产归为债权人所有，这是无效的。
那么，什么情况下“以房抵债”的协议发生法律效力呢？主要包括以下两种情形：
1、貌似“禁止流抵”的情形，但以房抵债却有效的协议。双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行；若不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。那么，在合同、协议均依法成立并已生效的情况下．应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。
最高人民法院在汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案二审判决书【（2015）民一终字第180号】中认为：“本案争议的商品房买卖合同签订前，彦海公司与汤龙等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。”
2、债务到期后，当事人达成以房抵债的协议，在不违背当事人自愿和法律的前提下是有效的。
最高人民法院在吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司、汤东鹏房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【（2018）最高法民申1774号】中认为：“鑫城公司在未清偿案涉借款的情况下，与汤东鹏签订《商品房买卖合同》，属于债务到期后双方达成以房抵债合意，而非鑫城公司主张的双方系再次签订了担保合同。此时，案涉7套房屋并非抵押物，故本案并不适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条规定的禁止流质条款。案涉《商品房买卖合同》依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。”
