这段时间关于建筑公摊面积的新闻很多，有很多网友在声讨公摊不合理，建议取消，为此，专程咨询了一下资深住宅设计师朋友，她的表述让我基本了解了公摊是怎么回事，怎么计算出来的，房地产公司是如何考虑的，下面就跟大家分享下，如有不对欢迎指正：
首先，什么是公摊面积？
先要介绍几个基本关键词，建筑面积=公摊面积+套内建筑面积。
套内建筑面积指大家能看到的客厅、厨房、卧室、卫生间、玄关封闭阳台等你能使用的房间投影面积，还包括室内墙体、独立使用的外墙、和邻居公用墙体的一半的投影面积，所以很多人把卧室墙到墙、客厅墙到墙的距离相乘、相加出来的面积称之为建筑面积是错的，它只是你的使用面积，跟建筑上讲的套内建筑面积没任何关系，或者说套内建筑面积是你的使用面积加上属于你家墙体的面积。
公摊面积是分摊的共有建筑面积的简称，它主要由楼梯间、电梯间、电梯前室、设备间、门厅、大堂、走道、警卫室、变电室等面积的分摊总和，属于你这栋楼的由你这栋楼的有你这栋楼的住户分摊，不属于你这栋楼的和你无关，属于小区共有的有整个小区的住户分摊。
公摊面积计算公式：
1、建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积；
2、公摊面积＝公摊系数×套内建筑面积；
3、公摊系数＝建筑总公摊面积／总套内建筑面积；
4、套内建筑面积＝套内使用面积＋墙体面积＋阳台面积。
其次，公摊面积国家标准是多少？
目前国家没有明确的规定公摊面积必须控制在哪个区间范围内。鉴于各种住宅情况及公共建筑部分大小，一般情况下，公摊面积别墅类＜洋房＜高层＜超高，当然不排除特例，比如两梯两户的洋房有可能公摊面积会大于一梯两户的小高，有电梯的6层洋房公摊面积会大于无电梯的6层洋房，有气派的一楼大堂公摊面积会大于普通大唐的同类住宅。
再次，公摊面积什么时间可以知道呢？
在现有制度情况下，公摊对于开发商来说，没有太大财务影响，但它可是销售卖点之一，所以绝大部分开发商都会将公摊比例指标作为重点关注指标，在满足国家规范的前提下，尽可能降低公摊比例提高出房率，一些顶奢住宅或小开发公司除外。
开发商会在方案设计阶段要求设计院依据属地房管局要求，指标分析表，里边会有一个总的公摊比例，但这个指标比较笼统，仅供领导决策用。
规划许可证完成后，房屋销售前，开发商会去房管局进件，委托房管局（或下属企业）进行房产前置测量，这版测量会精确到每套房屋的建筑面积、公摊面积、各种配套用房及非经营性配建等的面积，这版面积也是大家在签销售合同时，入房管局系统的面积。由于建设过程中可能会出现各种变更、施工误差等，所以这个指标只能说基本接近，会存在一定误差，这也是为什么大家在签房屋买卖合同时，都会有多退少补的说法
最后一次房屋面积确定，是在房屋竣工验收完成后，开发商会去房管局申请，进行房产后置测量，这时房屋已经全部建设完成，所以这时的指标是全部确定的，也是大家最后房本中的最终面积。
所以大家在购房前，就可以在售楼处查看公示指标，或要求销售人员提供大致的公摊面积或厨房率，注意只是大致，不是最终。
最后，如何挑选低公摊、高出房的房屋呢？
通过前面的介绍，大家应该对公摊有了一个基本的了解，相同产品类型的房屋，宽敞明亮的一楼大堂、南北通透、一梯两户的房屋，公摊肯定会高一些，大家多对比对比类似楼盘就可以知道基本合理的公摊区间了，建议大家不要一味的追求底公摊，要在合理的范围内，去选择自己的喜欢的房子。
在项目和产品类型确定的情况下，大家可以考虑下没有 屋顶水箱间的那栋住宅（小区最高的那栋楼），首层大堂和电梯前室相对合理的那栋楼。
另外，在提醒大家下，在相同建面和公摊的情况下，墙体厚度会影响你的套内使用面积，比如保温外墙会比干挂石材外墙的房屋套内使用面积会大一些。
