东部华侨城天麓房价 地铁开通房价都涨不起来,深圳这个区怎么了?

时间追溯到2016年国庆节,惊雷乍现,深圳诞生了有史以来最严厉的调控政策。自此,暴雨倾盆,江河失色,房价从此不涨,新房成交数据甚至出现了罕见的21连跌。当然,-0.1%

时间追溯到2016年国庆节,惊雷乍现,深圳诞生了有史以来最严厉的调控政策。

自此,暴雨倾盆,江河失色,房价从此不涨,新房成交数据甚至出现了罕见的21连跌。

当然,-0.1%,这个基本持恒、只是连续微跌的数据,某种程度上只可意会不可言传。

但这并不重要,重要的是,在此前的2015-2016两年里,深圳房价以迅雷不及掩耳之势疯涨了近两倍。

在深圳房价这波排山倒海的涨幅背后,只有盐田保持了超强度的冷静。事实上,近10年来,盐田的房价基本就没怎么涨过,一直保持着2010年的水平。

很多人都说,盐田是深圳购房者的伤心地。在盐田买房之前,他们以为在深圳买房都是赚钱的;在盐田买房之后,他们才知道,不但有亏钱的,还有巨亏的。

对于早年买了盐田房子的人来说,这些年下来,硬是把自己给活成了阿Q。据说,每天盐田大梅沙业主群的标准流程都是:

群主先吹捧大梅沙一番,给大家打足鸡血,然后大家再议论一番,感叹大梅沙环境好之后,再怒其房价不争。

最后,业主们一致得出结论,地铁8号线开通后,盐田的房价一定会从谷底崛起,一飞冲天。

这些业主们把盐田房价低迷的原因归结于没有地铁,而现在,被他们当做精神胜利法安慰自己的8号线,终于要来了。

随着8号线一期将于10月28日正式通车,十年不涨的盐田,能否逆风翻盘?

01

论出身,盐田和罗湖、福田南山一样,是根正苗红的原关内片区。

论条件,盐田拥有深圳原关内最优质的山、海资源,拥有整个珠三角最重要的港口之一,大小梅沙凭借一线优质海景资源,更是深圳最著名的景点之一。

在这些标签下,盐田也曾辉煌过。

2004年,万科将总部迁往盐田大梅沙,还在盐田建了三个豪宅盘,十七英里、东海岸和天琴湾。

同年,华侨城斥资35亿,打造东部华侨城旅游景区,并兴建华侨城天麓别墅群。

2008年,福田、罗湖、南山的均价还是1字头,盐田的均价,在众多豪宅盘的推动下,率先突破2字头。

当时,两万多的均价已经足以在深圳傲视群雄。如今的土豪南山,在当年房价不到盐田的八成;新秀宝安,当年价格仅为盐田的一半。

但盐田的房价,在2010年达到4.31万/㎡的峰值后,戛然而止。

时至今日,盐田的房价依旧停留在2010年的水准,最新的二手房均价才52096元/㎡,仅高过龙岗、光明、坪山与大鹏。

那些当年开盘时意气风发的盐田楼盘,如今都早已被深圳楼市所遗忘。

盐田2003年入市的万科东海岸,开盘价是6600元/㎡,领跑深圳,如今价格是52279元/㎡,涨了6.9倍。

后海同年开盘的天骄华庭,开盘价为6200元/㎡,如今价格是元/㎡,涨了21倍。

南山和盐田这两个当时同期入市、价格相近的楼盘,如今二手价格却差了一倍不止。

万科在盐田的另一个标杆项目“17英里”,2005年以24000元/㎡的均价开盘,开盘当天全国的高端客户“打着飞的来抢房”,但17英里不到半天每平米上涨6000元,最终闹出著名的“砸售楼处”事件。

一砸成名的17英里在十年之后,也就是深圳房价暴涨的2015年,二手房成交价不足40000元/㎡,同期关内豪宅全线破十万。

考虑到近十年来的通货膨胀和房屋持有成本因素,买了盐田这些房子的人,无疑是亏本的。

02

盐田虽然也有高价单位的山海豪宅,例如大梅沙最贵的天琴湾别墅,均价高达20万/㎡,但基本有价无市,很难出手。

从前每次路过,大先生都十分羡慕住在这些别墅里的土豪。

十年前,许多购房者也是这么想的。但后来,他们很多都付出了惨痛的教训。

去年,盐田东部华侨城天麓某业主,以原购价2854万出售自己2008年买的这套别墅,算上装修、税费、月供,至少亏损几百万。

还有比他更惨的。三年前,同样是华侨城天麓,八区独栋别墅的一位业主,更是宣布直降1000万出售。

曾经辉煌的盐田,怎么就被忘记了?

03

简单来说,盐田因为地形限制,导致土地供应不足和产业落后,高新科技和金融企业不愿意来此入驻,拥有高购买力的潜在购房者也难以集聚,人口上不去最终导致房价也上不去。

一个区域的房价会上涨,自然是因为多种因素在驱动,这其中尤其重要的是来自政策、战略层面的推动,从而推高市场的心理预期。

近几年,深圳为数不多的土地供应与开发热点,大多集中于深圳西部,比如留仙洞、深圳湾超总、前海、会展新城等,无论是开发还是买房热度,一浪高过一浪,因此带来了这些区域的房价飙涨。

东部华侨城天麓房价 地铁开通房价都涨不起来,深圳这个区怎么了?

相比之下,盐田就很低调了,虽也有一些不痛不痒的规划,但难以从根本上提升盐田的政治经济地位。

在我看来,地形就是阻碍盐田发展的最直接因素。

得天独厚的山水资源是大自然给这个区域的赠礼,但也成为了盐田发展的桎梏。

整个盐田面积只有72.63公里,是深圳最小的区,加上多山的地形限制,盐田可开发的土地主要星罗分布于沿海一线,缺乏大片可开发地块。

因此,盐田不像宝安、龙岗,能为比亚迪、富士康这样的企业提供布局空间,难以形成聚集效应。新建的住宅项目同样较为分散,没办法集中优势撑起区域热度。

下面这组数据足以说明问题:

2018年,盐田区GDP为613亿元,而全市最高的南山为5018亿,福田4018亿,旁边的罗湖2254亿,全市则为2.42万亿。盐田的经济体量只是南山、福田、罗湖的一个零头。

从规模以上服务业企业数量(可简单理解为大企业数量)来看,盐田的223个,几乎是南山的十分之一,福田的七分之一,宝安的三分之一。

地形地势不仅限制了盐田的土地供应,还扼住了另一个重要命门,交通。

盐田虽然有最好的山水资源,但也是原关内区中唯一一个至今没通地铁的,在深圳市近400公里的地铁线路中,半米都没沾上。

试想,除了在盐田生活工作的人,谁会愿意在盐田买房,每天山长水远挤公交再转地铁上班?

04

没有产业和交通配套,就带不来人口增长。假如一个地区人口增量不足,那么这个地区的房价就缺乏切实的支撑,上涨自然非常乏力,甚至处于长期阴跌的状态。

2018年末,盐田的常住人口仅有24.29万人,与盐田面积几乎差不多的福田和罗湖,常住人口为163.37万人和103.99万人,连光明都有62.5万人。

盐田的人口,差不多是福田的零头,龙岗的10%,甚至比坪山的44.63万人还少了近半,仅比大鹏新区和深汕特别合作区多。

因此,在盐田房价于2008年领涨于其他关内区域之后,它后续的房价发展也就可想而知了。

除了这些,还有一个非常重要的原因,那就是隔壁罗湖的衰落。

当年罗湖还是带头大哥的时候,盐田房价可不低。原因不难理解,需求外溢,就像福田的需求外溢到北边的龙华,南山的需求外溢到北边的宝安一样。

但这些年来,深圳一路向西发展,无论是GDP还是人口,罗湖几乎都比不上福田、南山、宝安和龙华,甚至有了较大的差距。

现在,有些刚需挑房子,甚至都被调侃成从市区外溢到罗湖去找,就别提罗湖的需求外溢去别处了。

复盘盐田楼市十年走势,大先生最大的感受就是,“风景有毒”。好的自然景观环境容易打动人,也特别容易坑人。

没有城市资源,单纯的山水就是荒郊野岭;有了城市资源加持,山水才会真正变身为豪宅区。

当城市资源不够,又是数千万的总价导致流动性极弱时,不但是坑,而且是天坑。

因此,虽然万科当时是地产一哥,华侨城一直是深圳豪宅的标杆制造商,但在城市发展规律面前,同样一败涂地。

他们所看重的盐田山水资源,在深圳这种看重效率的城市面前,根本不值一提。

05

但在我看来,盐田的房子还没到不能买的地步,仍然是深圳楼市少有的洼地之一。

毕竟,深圳真正绝对低单价、又必然会有上升的区域已经不多。盐田虽然发展空间不足、经济总量偏小,但在东部地区中,盐田区的优势格外鲜明。

对于盐田来说,想要它在未来达到南山和福田的水平不太现实,但目前远远跑输深圳楼市大盘的现状也意味着,只要未来有大利好,盐田都能抓住机遇反弹一波。

可参考的案例是,今年8月,6号线、10号线开通,使得光明、龙岗坂田和平湖片区,早盐田一步进入地铁时代。

通勤条件的改善,吸引了大批福田、南山的外溢需求,进而带热了这些区域的房价。这几个片区在上半年不是房价低洼被填平,就是成为刚需打新的热点。

按照同样的逻辑预测,伴随着交通条件的突破和改善,盐田楼市也将迎来一波补涨。

再者,盐田的无敌海景始终在此,谁也拿不走,等现在深圳富翁逐渐踏入中老年,东部这一片最美的海也终会有人欣赏,那么盐田的豪宅价值,在10年后或许得以价值重估。

对普通购房者来说,今年下半年,盐田也将有多个新盘入市,未来一段时间,大先生也会前往盐田实地踩盘,为大家带来详细的楼盘评测。

06

但要提醒你的是,8号线对盐田的正面影响是肯定的,但是一个片区的发展和未来,单靠一条地铁是远远不够的。比如布吉,不缺地铁也不缺学校,但同样涨不动。

建议大家如果要在盐田购房,仍要仔细斟酌下优劣势。

盐田现在的优势:

首先,旅游景观资源没得说,有长达19.5公里的海滨栈道,也有雄伟险峻的梧桐山,居住环境极度优越,可以说是深圳最美的区域。

其次,价格适中,已知的新盘价格大多为5万/㎡左右,户型也不超过110平,总价比较低,资金负担不会太重。

盐田现在的劣势:

目前,万科、佳兆业、鹏瑞等知名开发商都已布局盐田,盐田未来的发展是被看好的。但这也造成片区目前旧改项目非常多,居住起来会有噪音,且缺少商业配套,旧改全部完工还需要漫长的时间。

另外,盐田现有产业偏向商贸行业,高新科技产业布局不足,办公配套的数量也不足,产业竞争力依旧孱弱。

因此,切记不能跟风购买,在盐田这类缺乏核心产业支撑的地区,只有地铁沿线的房子可以作为刚需房买入,后续可以关注地铁和隧道的开通状况,视自身需求购买。

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