文 | 王燕
物业服务公司前期应该如何承接物业？是否需要引入第三方验房机构协助？
房屋后期使用过程中应该注意什么问题？出现装修损坏如何定责？
6月30日，【帮主验房】专委会走进企业第二站，来到成都卓越，继续探讨交房及收房过程中的痛点及解决之道。
【帮主验房】专委会走进企业交流现场
业主居住需求的变化，导致对产品的要求越来越高，企业其实也看到了这种趋势，并做出改变，比如承接查验、工地开放、预验收等动作，目的都在于更好的呈现产品，提高交付率。
成都卓越于2021年4月交付了卓越珑樾府项目，为了呈现良好的交付状态，项目于交付前进行了三轮模拟验收。同时举办工地开放日邀请业主预验收，以便及时发现问题并处理。
正式交付采用 “一站式交付模式”，交付现场配备陪验工程师一对一带看查验，并逐一解答房屋问题。另外也有开门卷轴、定制可乐、归家贺卡等细节增强业主体验感。截至目前，项目交付率已近90%。
好的验房师
应该是中西医结合的医生
不过，在交付过程中，也遇到了一些实际问题。
比如交付时遇到不专业的验房师带偏业主。市面上验房师水平参差不齐，很多验房师并没有资质，戴工作证就可以验房了；同时，查验没有统一标准，所查项目和专业程度也不相同。
资深验房专家、DCIC深度中国验房西南区域总经理陈浩表示，建筑工程允许有缺陷率存在，标准不是100%。在缺陷率范围内，没有安全隐患、不影响后期使用的，要向业主解释清楚。
DCIC深度中国验房要求验房师在现场至少花60%的时间跟业主沟通，比如墙面开裂问题可能产生什么后果，建议如何整改；墙纸小瑕疵如果装修可以掩盖，有无必要整改，若业主坚持，则需要将整改可能产生的连带问题讲清楚。
其实在验房师眼中，建筑也是有生命力的，关键看对建筑了不了解。好的验房师，不仅是房屋医生，更应该是中西医结合的医生，一方面了解房屋结构，另一方面通过验房工具和专业知识诊断具体问题，并“对症下药”。
另一个问题在于，业主收房后的装修改造中出现问题难以定责。
陈浩表示，如果是毛坯房，DCIC深度中国验房会协助业主审核装修图纸和报价。如果是精装房局部改动，业主也可以咨询验房师。只要验房师没有到现场，是不收取费用的。
另外，DCIC深度中国验房也承接精装全程监理业务，过程中将对装修公司的不当行为提出要求。
为什么DCIC深度中国验房收费比别家贵，这就是其中的原因，一方面无论公司还是验房师个人，都具备相关资质；另一方面，公司服务更加深化，且没有其他附加业务的推介。
精细化管理
房地产应该向制造业学习
为什么企业做了这么多，部分项目收房满意度仍然不高？
天府新区房地产业协会秘书长梅俊说到，日子比以前富余，个性化需求多了；调控加强，利润摊薄，呈现好房子给业主，光靠开发商不够，还需要产业链中其他机构和企业共同努力，包括政府主管部门的监管，验房机构的介入，行业协会搭建沟通的平台等。
如何交付更高品质的产品？作为成都卓越旗下项目业主，梅俊不仅站在行业的角度，也站在业主的角度，提出了一些中肯的建议。
在验房这个环节，需要有体系化培训及专业性输出，实实在在提出问题，既不夸大，也不回避，帮助提高装修水平，让交付更顺利。
政府层面，搭建沟通交流平台，召集企业分享经验，包括工地开放、分户细检、全程监理等如何做得更好。同时，对前期销售说辞、宣传资料、购房合同等进行评估，判断是否有风险。
企业也有很多工作可以做，比如设置验房师休息场所，与验房师沟通注意事项，施工方陪验确保验房师正确操作等。
这些环节走下来，其实会发现是一个互帮互助过程。房地产应该向制造业学习，结合行业规律，立足创新投入、产品落地、服务水准，以及全过程管理，吸取制造业精细化管理的精髓。
此外，他还补充了一点，物业的后期维保也非常重要。
推动验房专委会成立
为成都房地产“定品质”助力
帮主验房创始人樊小兵表示，自己从2018年开始关注验房，成都购房者有这样的需求已是不争的事实。
成品房政策的出台让市场上的精装房不断增多，随之而来的是动辄小几十万的装修费用，而请验房师的花销不过其中零头。
但目前的现状是，在收房的时候，部分业主的态度有点被带偏了。
好像不查出点问题就不应该，大部分验房师也本着“拿人钱财，替人消灾”的心理，以发现问题为主，没有去追究问题的根源，解决的方法。
他认为这是不专业的表现，包括技能方面的专业和职业操守的专业。这种情况对行业并无好处，不该持续。
樊小兵还认为，媒体也应该有正确的引导。
让老百姓对市场有整体认知，成都房地产市场作为全国样板，无论在产品上还是销售上，都具有示范效应。
在交房和收房环节，验房师应该是举证的帮凶还是行业的助力，应该有清楚的认知，而不应该将老百姓看作易燃易爆品去煽风点火。
对于企业来说，交付环节的痛点无可避免，能做的便是化被动为主动，将自身置于开放环境中。既然能够做针对业主的工地开放日，为什么不能做针对媒体、验房机构的工地开放日呢？
政策层面，成都为调控新政定调“限房价、定品质、竞地价”，但“定品质”一直缺少相关标准。
土地集中供应必然带来产品集中上市，如果没有技术层面的要求，容易出现问题。于是，成都市住房和城乡建设局、成都市规划和自然资源局印发了《成都市新建商品住宅技术管理规定（第一版）》，对住宅的建筑和装修给出了相关标准。
不妨把它看作一种未雨绸缪，开发商可以依照这个标准来改善产品，业主也可以通过这个标准对精装房有新的认识。
另外，成都市建筑装饰协会也在推动建筑装饰相关行业标准的落地，最快今年7月出台。届时，购房合同中关于装修标准的描述将更加精细，未来扯皮的事情可能会少一点。
帮主验房作为一个新媒体平台，将与DCIC深度中国验房、天府新区房地产业协会一起推动验房专委会的成立。专委会将纳入成都30多家验房机构，共同拟定相关规范，对行业形成引导和约束。
帮主验房始终坚信，第三方验房这个行业有其社会价值。并且，第三方验房的专业标准、独立视角应该前置到开发过程中去，这样才可以做到在过程中消灭问题。
化被动为主动，以验房为切入点，为成都房地产“定品质”助力，推动房地产行业健康持续发展，做好成都幸福美好十大工程在房地产行业落实的其中一个抓手。
