受楼市政策、房贷利率上调等影响，今年以来杭州二手房市场降温明显。继4月、5月、6月二手房成交量 “三连降”后，7月继续下行迎来“第四降”，全市成交仅6000余套，与去年同期相比，近乎“腰斩”。
图源：杭报地产
成交量下降的同时，价格也有所变动。随着市场行情的变化，房东和购房者更为理性，以往热门区域价格虚高的房源如今挂牌价回落，议价空间变大，成交周期拉长。不过，市场“冷静”的同时，仍有不少亮点，刚需房源依然“坚挺”，成交抢眼。
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成交量大幅下滑
热门区域量价齐跌
下半年开局，杭州二手房市场以理性出场，与4月的10029套、5月的9013套、6月的7539套相比，7月成交量再度下滑，仅6314套，达到近五年同期的“冰点”。据豪世华邦数据统计，除临安、富阳外，杭州八区仅成交4608套，热门区域房源以及学区房降温明显，量价齐跌。
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前不久全国各地针对学区房市场炒作行为进行整治，市场出现降温迹象，杭州也不例外，以文鼎苑为代表的学区房势头出现回落。文鼎苑、文锦苑、西城美墅等法拍房接连“遇冷”，学区二手房挂牌价回归理性。
据好找房平台显示，文鼎苑多数房源挂价下跌，少则十几万，多则上百万。在7月也仅成交1套，签约单价为8.2万元/平方米。
图源：好找房
“文鼎苑是顶级学区房里降价最明显的小区，近几个月以来房东频繁调价。一方面是该小区此前涨价太快，价格虚高，存在炒作成分；另一方面，受大势影响，购房者目前大多呈观望状态。再加上有的房东急售，让利出售在所难免。”我爱我家西湖区工作人员小刘说道。
同样，以学区优势出线的融创河滨之城成交量也大大减少。去年该小区二手房成交量多次位居前列，而上个月仅成交1套。周边中介表示，“这半年以来，河滨之城的市场行情一日不如一日，今年我一套都没卖出去。”
除此之外，热门区域二手房市场热度也有不同程度的降低。以之江为例，去年10月迎来高光时刻，板块内房东集体兴奋，预期变高，各个小区房源挂牌价一调再调，远远超出市场所能接受的范畴。在经历了一系列风波以及受各类政策影响后，今年市场更趋平稳，相比以往，实际签约价格降了2000元/平方米左右。
之江航拍图 图源：杭报地产
“奥体今年也淡下来了，挂牌价虽说比以前降了一些，但还是比较高，单价超10万的比比皆是，房东诚心卖的很少，购房者也大都观望，实际成交少。”周边中介小杰告诉我们，板块内小区挂牌价明显虚高，有的急于出售的房东价格会慢慢往下降，但还是会生怕自己卖亏了。
“时代奥城有套139平方米的房源，一开始挂牌价要1350万元，一段时间后无人问津，房东近期又降了60万，委托我们帮忙宣传，但价格还是偏高，短期内想卖出去很难。”
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备受瞩目的未来科技城“三兄弟”上个月仅东原印未来成交了1套小户型房源。据好找房平台显示，东原印未来共55套正挂牌，挂牌均价82834元/平方米。
图源：好找房
周边中介小陈介绍，大行情确实往下走，未来科技城的二手房近几个月成交量减少，但价格降幅小，尤其是核心区，实际成交价与挂牌价相差不大。一是有产业支撑，板块动能足；二是人群集聚，市场活跃度仍较高；三是这里的新房仅供无房家庭购买，且摇号中签率低，促使了很多人不得不考虑二手房。
02
刚需房源表现抢眼
价格企稳
与热门区域、改善房源不同的是，刚需房源成交抢眼，价格平稳，市场需求旺盛。据豪世华邦数据显示，上个月成交中，总价400万以下的房源占比80%，面积在90平方米以下的房源占比63%。
从上个月成交榜单看，TOP20小区大都分布在良渚、闲林、大江东、义桥、东湖等板块，成交均价大都在3万以下。
