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（自2018年9月23日起，本公众号连载数个笔者做过的有代表性的疑难复杂案例和经典案例。先发表起诉状、申请书和代理意见、质证意见、答辩意见等，再发表总结论述。涉及二手房买卖合同、动迁安置房买卖合同、确认买卖合同无效、一房两卖、房屋确权和析产、房产继承、动拆迁、建设工程合同、执行异议、借款合同、担保合同、抵押权纠纷及诉讼破限购等，将笔者的成功经验分享给遭遇同类或近似纠纷的当事人和律师同行。所分享的案例，均为专业知识含量很高、专业性技术性较强、笔者代理的一方大获全胜的案例，且大多数为疑难复杂案件。
今天发表第七个案例，非疑难复杂案件，是当初笔者代理购房人草拟合同的动迁安置房买卖合同纠纷。房东委托的代理律师专业水平很差，完全外行，打合同无效，驳倒他根本没有多少技术含量，难度系数为零，没劲。如果他稍微专业一点，以购房人属于限购对象、没有购房资格为由打解除合同，才是有水平的内行的反诉。要消除购房合同被解除的风险、驳回售房人解除合同的诉求，有一定风险和较大的难度，技术含量较高、专业性较强，那官司打得才有劲。遇到像本案售房人的代理律师这样低水平的对手，只能做初级水平的基础性抗辩。
民事案件代理意见
（暨答辩意见）
上海市松江区法院民三庭：
王某某、王某某与李某某等 房屋买卖合同纠纷一案，本诉原告、反诉被告王某某、王某某的委托代理人对本案发表书面意见如下，本意见同时是对反诉人李某花、李某萍、李某恬的反诉状的答辩意见，请予审阅。为行文方便，下文统一称呼购房人王某某、王某某为原告，售房人、本诉被告李某某等八人为被告：
第一，系争房屋买卖合同显属完全有效，应当继续履行。
系争房屋买卖合同未违反任何法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。
1、虽然系争房屋属于限售期内的动迁安置房，且原被告双方签订买卖合同时尚未进行产权登记、被告尚未办出小产证，但是动迁安置房一定年限内限制转让、限制交易的规定仅仅是地方政府房地产主管部门的一个行政管理规定、一个政策文件规定，不属于任何法律法规，连最低一级的规范性法律文件——地方政府规章都不是，违反了它的强制性规定，并不影响合同效力。能够作为判断合同效力的标准和依据的只有全国人大及其常委会制定通过的法律和国务院制定通过的行政法规，只有违反了法律、行政法规的强制性规定而且只有违反了强制性规定中的效力性规定的合同才属于无效合同，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定的一律不属于无效合同。
尚未进行产权登记的房地产转让，也不违反法律的效力性强制性规定，不影响合同效力。城市房地产管理法第三十八条规定的未经依法登记取得权属证书的房地产不得转让，是法律的管理性强制性规定，不是效力性强制性规定；而且其约束力只及于房屋出卖人而不及于买受人，主要是规范、规制房地产开发经营企业的市场行为，限制、禁止开发商销售未取得预售许可的房地产；该法条的立法本意是不能取得权属证书的房地产（如小产权房、宅基地房、违法建筑等）不得转让，而不是尚未取得权属证书的房地产不能转让。《城市房地产管理法》本身是一部行政管理性的法律，主要是规范调整地方政府与房地产开发经营企业的关系的。因此买卖双方交易时系争房屋尚未进行产权登记、尚未取得权属证书，并不影响转让合同的效力。
2、原告与被告签约时，委托了专业人士代理审查把关、代拟合同和文书，仔细审查了房屋的来源和权属，尽到了最大化的、远远比普通购房人高的审慎注意义务。尽管被告李某某等未如实陈述，被补偿安置人实际上共七人，被告却始终谎称是四人（陆某林、李某花、李某某、李某恬），并由原告的代理人写入先后的《购房定金协议》、《房屋买卖合同》附件一和二、《确认承诺书》等三份文件，被告对此一而再再而三地确认，本户所有被补偿安置人仅四人。签约后一段时间，被告方才将《九亭镇动迁安置房配售确认证明》复印件（里面的手写部分字迹非常淡、内容模糊，看不清）交给了原告，原告才得知原来被告家的拆迁补偿安置对象不是四人，而是七人。尽管如此，由于原告让被告李某某的姐姐、姐夫（李秋萍、张青）也在买卖合同和确认承诺书上签名了，客观上所有动迁补偿利益的权利人都书面确认了系争房屋交易（被安置人共七人，其中两名未成年人李某恬、张恬分别由其父母签名，由其监护人代为处分），因此诉争买卖合同完全属于有权处分,而非无权处分。被告反诉状中称系争房屋系李某某一人出售，属于部分共有人擅自处分共同财产，纯属睁眼说瞎话。
双方签订定金协议和买卖合同时，被告一家反复声明确认系争房屋系分配给李某某一人所有、将来产权登记至李某某一人名下，这一点由原告的代理人记载于《购房定金协议》、《房屋买卖合同》的正文和附件、《确认承诺书》等多处，诸被告反复书面确认。签约后被告出示的配房单《动迁安置房配售确认证明》也证明了这一点。今被告的小产证正在办理过程中，正常情况下系争房屋产权应当登记于李某某一人名下。但即使被告恶意将系争房屋产权登记至李某某之外的其他被安置人名下，或者恶意加上其他被安置人的名字、将系争房屋登记为李某某与其他被安置人共有，众被告出售房屋的行为亦完全属于有权处分，当初所有被安置人均已在房屋买卖合同上签名确认。
3、原告是完全真实、善意的正常购房，拿出全部身家、倾尽全部积蓄购买的系争房屋，购房时手续齐全完善，不应承受任何不利后果。诉争合同确定完全有效，而且现在无任何继续履行的客观障碍：系争房屋无权属争议，无任何权利负担，无任何第三人的权利限制；原告起诉时申请了财产保全，对系争房屋做上了首封。系争房屋产权过户给原告无任何法律障碍和客观障碍。被告系在上海房价大幅上涨的背景下为了获取非法非分利益而恶意违约毁约，被告的违约行为应得到法律的否定性评价、法院的惩诫而不是鼓励纵容。
4、办理小产证条件早已具备，系争房屋所在小区2017年底已经开始办理小产证，被告家的五联单和出售合同早已做好，去年年底就可以办产证了，但却拖延至今尚未办理。
第二，追究被告10万元违约金的依据。
事实依据：被告的违约情形有三种：首先，对本户动迁补偿安置的基本情况、被补偿安置人名单陈述不实，对原告的购房交易安全构成了损害和潜在威胁。其次，逾期办理小产证。再次，提出大幅加价（先是二十多万，然后是五六十万元，诉讼过程中又提出补偿其一百万）方肯配合过户。按照买卖合同的约定，被告的第一种行为已经构成了根本性违约，第二种和第三种行为构成了重大违约。
合同依据：《房屋买卖合同》第三条第3款、第四条第3款和第4款最后一段、第五条、第六条第4款、第十三条、第十五条，《房屋买卖合同》附件一、《确认承诺书》。
按照买卖合同约定计算出来的违约金已经超过了100万元，今原告主动大幅调低了违约金，仅主张10万元，恰当平衡、合情合理，法院不应当再调低。
违约责任的承担从来不以守约方遭受了实际损失、产生了实际损失为必要条件或前提条件，何况原告因被告违约毁约提出大幅加价是产生了实际损失的（律师费、诉讼费、保全担保费等诉讼成本，误工损失等）。将相对方当事人遭受了实际损失、违约行为给对方造成了实际损失作为违约方承担违约责任的必要前提条件的观点，混淆了违约责任与侵权责任的构成要件，将违约责任混同于侵权责任。只要一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，即构成违约，应当承担相应的违约责任。按照合同约定承担违约责任、赔偿违约金，是对违约行为的惩诫和制裁，对合同的严肃性、神圣性的维护，对诚实守信原则的捍卫，是为了教育、督促人们诚信守约、重合同守信用、全面严格履行自己的合同义务，教育和督促所有的社会成员、市场主体树立诚实守信、尊重契约的观念和意识，在全社会逐步树立和强化契约观念，建立契约社会、诚信社会。如果违约后，只要以对方当事人没有产生实际损失为由，就一概逃避违约责任、无需承担任何违约责任，合同里的违约责任条款就统统毫无效力、毫无作用，岂不导致合同都变成废纸一张？！合同的严肃性何在？废纸一张的合同，如何让人们遵守、尊重？！
第三，对被告的反诉状的答辩。
被告方以李某花、李某萍、李某恬三人名义提出的反诉，反诉诉讼请求完全不能成立，法院应判决全部驳回。
反诉请求（确认诉争买卖合同无效）的理由有三点。第一点，虽然动迁利益属于动迁户所有被补偿安置人共有，但被告出售系争房屋给原告时，其户获配的全部四套安置房产权已经作出了分割，四套安置房在被告家内部已经明确分割、确权，本案系争房屋是分配给李某某一人的、产权属于李某某一人所有，并非所有被告共有。尽管如此，原告的购房合同仍然让被告家所有被安置人及相关权利人全部签字，并无一人遗漏，被告家所有被安置人及利害关系人均签字确认、书面同意出售系争房屋给原告，反诉状声称系争房屋是李某某一人出售，显然是睁眼说瞎话。被告出售系争房屋给原告的行为完全属于有权处分，不属于无权处分。何况即使是无权处分的买卖合同，也一律属于有效合同。
第二点，前后合同里约定的房屋转让总价不一致的问题。系争房屋实际转让总价是140万元，双方均从未有过任何异议，系争房屋的转让总价是清楚、明确的。之所以主合同里写成100万元，原告在签约前即已跟被告方具体解释过并征得了被告所有人的同意，才写在合同里的。主合同里写低房价，仅仅是因为当时原告无力支付全款，为了充分保障购房交易安全，为了能够对抗和排除第三人对该房屋的权利主张，对抗和排除第三人对原告购房交易安全的威胁，根据当时的司法解释（查扣冻规定第十七条），需要付清全款。故此在主合同里写低为100万。同时为了充分保障被告的权益，签订买卖合同当日原告即签署了《确认承诺书》和《欠条》给被告，确认实际总价是140万元，解释了为何主合同里做低房价。原告无任何主观恶意。
因此，若说房屋买卖合同里有无效条款，也仅仅是100万元的房价条款无效，更准确地说是不真实，法院应当依据真实情况确定转让总价。一份合同里价格条款的不真实或者无效根本不足以导致合同本身无效，根本不影响合同里其它所有条款的效力。房屋买卖合同里转让总价条款的不真实、无效，根本不足以导致买卖合同本身无效，也未损害李某某之外其他被安置人的利益。因为所有人都知道、一开始就很清楚实际转让总价是140万元，自始至终买卖双方所有人都无任何人提出异议，实际转让总价非常明确，从未发生过疑义；而且该房屋本来就是分配给李某某一人、属于李某某一人所有的，售房款归李某某所有，其他被安置人本来就无权分享，事实上也不分享，何来的侵害其他被安置人的利益？！
第三点，售房行为是否损害了未成年人李某恬的权益。首先，在房屋买卖中，涉及到未成年人名下的或者未成年人与成年亲属共有产权的房屋的处分，判断转让行为是否损害了未成年被监护人的权益，司法实践中只看两点：第一，合同里约定的转让价格是否是当时当地正常的市场价；第二，约定的价款买受人是否都已支付。如果买卖合同里约定的转让价格正常，约定的价款购房人都已支付，就认为该交易未损害未成年被监护人的利益，合同完全有效，应当继续履行。本案房屋转让合同，系双方完全自由缔约，约定的转让总价完全是当时正常的市场均价，“买的没有卖的精”，上海的二手房交易市场高度发达、透明，被告也不可能显著低于市场价售房给原告，何况系争房屋的出售是被告全家所有人的一致行为；买卖合同里约定应付的价款原告都已支付，合同约定过户前原告应当支付120万元房款，原告已经总计支付了122万元，已经提前支付了2万元尾款。因此，系争房屋转让并未损害未成年子女李某恬的利益。其次，系争房屋本来就是分配给李某某一人、属于李某某一人所有的，无李某恬的产权份额；李某恬的产权份额在另外两套安置房里，四套安置房中两套都有李某恬的产权份额，李某恬的权益已经得到了充分保障。再次，尽管系争房屋无李某恬的产权份额，原告方仍然在买卖合同里特意做了一个附件，让李某恬的父母李某某、刘某薇签字确认出售系争房屋是为了女儿李某恬的利益，绝无任何损害女儿李某恬利益的动机和意图。又次，即使售房行为客观上损害了未成年子女的权益，责任也完全由售房人自负，而不能影响房屋转让合同的效力和实际继续履行，因为购房人没有权利也没有义务去干预售房人对售房款的处分，如何处分房屋、售房后如何处分售房款，完全是售房人的内部事务，与身为外人的市场交易相对方无关，交易相对方不能因此承受不利后果。最后，从价值平衡的角度，在保护静态的财产权益与动态的财产权益之间，当保护静态的财产权益与保护动态的财产权益发生冲突时，法律显然应当优先保护、侧重保护动态的财产权益即交易安全，因为如果静态的财产权益未受保护，损害的仅仅是一家一户的利益，如果动态的财产权益即交易安全不予保护，损害的则是所有市场主体、全体社会成员的财产安全和根本利益。失去了起码的交易安全，交易门槛将极大提高，交易成本将极大增加，直至任何市场主体都不敢再与他人交易，市场彻底萎缩直至消灭，市场经济消亡，国民经济崩溃。
被告的代理律师声称原告和被告李某某等恶意串通，损害了被告家其他人的利益，因而合同无效。但是被告的代理律师始终连主体和标的都没讲清，是原告和被告方哪个人或哪几个人恶意串通、如何恶意串通、损害了哪几个人的什么利益？他自己连基本内容都根本没搞清更没讲清的观点，原告无法答辩也无须答辩。而且，该代理人是所有八名被告的共同委托代理人，他本身代理李某某、刘某薇，又指控李某某、刘某薇与原告恶意串通，损害了被告家其他几个人的利益，纯属角色立场错乱，逻辑荒谬不堪。
综上，被告的反诉状中提出的系争房屋买卖合同无效的三条理由均不成立，均属睁眼说瞎话、荒诞无稽以及对法律的无知，法院应予完全驳回。系争房屋买卖合同不仅完全有效，且无任何继续履行的客观障碍，被告亦不享有解约权，无任何行使合同解除权的事由和依据，显然应当继续履行。请求法院依法判决驳回被告的全部反诉请求，支持原告的全部本诉诉讼请求。
原告：王某某、王某某
委托代理人：王建波
2018年5月 日
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