2017年9月30日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式实施。同日，首个共有产权住房项目朝阳区锦都家园也进行了公开摇号。自此，共有产权住房成为各界尤其是刚需一族的关注焦点。何为共有产权住房？与其他保障性住房有何不同？谁可以购买共有产权住房？是否可以贷款购买共有产权住房？购买后是否可以再行出售？这些对于购房者乃至市场上的各类机构而言都是新的课题。
本文旨在汇总、梳理共有产权住房的各项基本规定，并对相关重点内容进行解读分析，以期为读者构建一个关于共有产权住房的概貌。
一、什么是共有产权住房？
结合《北京市共有产权住房管理暂行办法》（下称“《北京办法》”）及《上海市共有产权保障住房管理办法》（下称“《上海办法》”）对共有产权住房的解释，共有产权住房是指：政府引导并给予政策支持，通过建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房，限定使用和处分权利，面向符合规定条件的住房困难群体供应，具有一定保障性质，并实行政府与购房人按份共有产权的住房。
虽然共有产权住房在2018年受到了各界的关注，成为房地产市场的一大热点，但是其本身并不是一个新近产生的概念。早在2007年，江苏省淮安市就率先开展了关于共有产权住房的试点工作，提出低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。2014年4月22日，住房和城乡建设部出台了《关于做好2014年住房保障工作的通知》（建保〔2014〕第57号），规定北京、上海、深圳、淮安等六座城市为共有产权住房试点城市。2014年12月30日，住房和城乡建设部、国家发改委等部委联合发布了《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》(建保〔2014〕174号)（下称“174号文”)，对共有产权住房的规划及发展做出了原则性的规定。
此后，北京、上海、广东等地相继出台了有关共有产权住房的配套规定或指导意见，在政策上支持共有产权住房的建设和发展。
二、国家层面出台的政策及确定的基本原则
“174号文”对规范和促进发展共有产权性质的政策性商品住房，作出了指导意见，主要集中在以下几个方面：
2017年4月1日，原国土资源部、住房和城乡建设部联合发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房〔2017〕80号）明确强调，超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市，要增加公租房、共有产权房供应。
2017年9月14日，住房和城乡建设部发布了《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》（建保〔2017〕210号），则明确支持北京市、上海市开展共有产权住房试点工作，落实财政、金融、税费等优惠政策，同时明确北京市未来五年供应25万套共有产权住房的目标。
2018年12月19日，在中央经济工作会议上，政府再次明确了“坚持房子是用来住的、不是用来炒”的定位，要构建房地产市场健康发展长效机制，完善住房市场体系和住房保障体系。
整体而言，近几年以来国家层面对于试点城市的共有产权住房制度给予了较大力度的政策支持，为各地推广共有产权住房奠定了政策基础。
三、北京、上海以及广东等地出台的地方性政策
北京、上海作为共有产权住房的试点城市，其出台的政策较为全面，对其他地区的共有产权住房政策具有较大的参考意义。广东省也于2018年9月出台了《关于推进共有产权住房发展的指导意见（征求意见稿）》（下称“《广东意见》”），而该征求意见稿正式落地实施后势必将对广东省内各大城市后续出台的共有产权住房政策具有指导意义。
以下，将就北京、上海、广东（以下合称“三地”）的共有产权住房政策在土地供应、房源的建设筹集、申购条件等方面的规定进行梳理和分析比较。
1. 土地供应
对于共有产权住房的土地供应，三地在土地政策上均给予了较大力度的政策倾斜，明确规定将根据共有产权住房的需求在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应。
同时，为保证共有产权住房的居住属性，三地均明确规定了可采取“限房价、竞地价”、“综合招标”等多种出让方式出让土地。遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位。
2. 房源的建设筹集
《北京办法》第三十七条规定，未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房，以及政府收购的各类政策性住房再次销售按共有产权住房政策执行。《上海办法》第九条则规定，共有产权住房采用单独选址、集中建设和在商品住宅建设项目中配建的方式进行开发建设。而近期出台的《广东意见》的第十三条将共有产权住房的房源筹集渠道概括为六种方式，即，（1）政府自行组织集中新建；（2）通过”限房价、竞地价”等方式交由房地产开发企业集中新建；（3）通过”竞配建”在普通商品住房项目中配建；（4）收购符合要求的新建商品住房或二手住房；（5）盘活符合要求的公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房、直管公房、棚改安置房等；（6）其他途径。
结合三地政策，目前共有产权住房的供应方式主要有三个：（1）单独选址、集中建设；（2）在商品房住宅房中，通过配建的方式建设相应的共有产权住房；（3）对自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房等政策房进行调整，变更为共有产权住房。
3. 申购条件
北京
《北京办法》的第九条、第十条就申购家庭须具备的条件做出了详细的规定，在一个家庭只能购买一套共有产权住房的基本原则上，申请家庭应同时具备以下条件：
（a） 申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女；单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁；
（b） 申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房。
有以下情形之一的家庭不能申请购买共有产权住房：
（a） 申请家庭已签订住房购房合同或征收（拆迁）安置房补偿协议的；
（b） 申请家庭在本市有住房转出记录的；
（c） 有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三 年的；
申请家庭有违法建设行为的，申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。
上海
《上海办法》第十九条规定，同时符合下列条件的上海市城镇户籍家庭或者个人，可以申请购买共有产权保障住房：
（a） 具有本市城镇常住户口达到规定年限，且户口在提出申请所在地达到规定年限；
（b） 住房面积低于规定限额；
（c） 可支配收入和财产低于规定限额；
（d） 在提出申请前的规定年限内，未发生过因住房转让而造成住房困难的行为；
（e） 市人民政府规定的其他条件。
《关于进一步完善本市共有产权保障住房工作的实施意见》第三条则就非户籍上海市家庭申购共有产权住房的条件规定如下：
（a） 持有《上海市居住证》且积分达到标准分值；
（b） 在本市无住房；
（c） 已婚；
（d） 在本市连续缴纳社会保险或者个人所得税满5年；
符合本市共有产权保障住房收入和财产准入标准。
广东
《广东意见》第四条规定：“共有产权住房的供应对象为符合规定条件的城镇无房家庭，具体规定条件由各地自行确定。”
综上，三地对共有产权住房供应对象的基本要求是申购者须为在本市有居住困难的家庭。上海实行的是双困难制，居住困难、收入困难，即要求申购家庭还须具备在收入方面也存在困难的要求。北京则要求申购家庭在本市自始无房，并未对收入做出具体要求。就申购条件，广东没有作出具体的规范，仅提出申购家庭须为本市无房的家庭，具体申购条件还有待《广东意见》正式落地后及广东省各地出台具体政策后继续观察。
对于户籍上的限制、北京、上海均没有将共有产权住房限制在本市户籍之内。但值得注意的是，北京在出台共有产权住房政策伊始，即明确指出将30%的共有产权住房分配给非北京户籍人群，而上海在最初政策出台时是不包含非上海市户籍人群的，直到2018年9月份出台的《关于进一步完善本市共有产权保障住房工作的实施意见》中才将持有上海居住证的非上海市户籍人群纳入共有产权住房的申购范围。
4. 销售价格
《北京办法》第十七条规定：“共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。销售均价在土地供应文件中予以明确。”
《上海共有产权保障住房价格管理办法》第七条规定：“共有产权保障住房销售基准价格计算公式为：销售基准价格=周边房价×折扣系数。”其中，周边房价应参照共有产权保障住房周边一定时期、一定区域内新建同品质商品住房的市场平均成交价确定，具体由住房保障实施机构按有关规定组织统计或委托房地产估价机构评估提供。折扣系数应以共有产权保障住房的建设项目结算价格为基础，综合考虑保障对象支付能力，周边房价以及相近时期、相邻地段共有产权保障住房项目销售价格平衡等因素确定。
《广东意见》第六条规定：“共有产权住房的评估价格由供应主体委托房地产估价机构在共有产权住房配售前按照”一房一价”进行评估，并由住房保障、物价等主管部门审核后确定，评估及确定结果应面向社会公开。”
综上，三地对共有产权住房的销售均价的确定采取的方式为由政府委托的评估机构以共有产权住房周边房屋市场价格为基准进行评估后确定。同时要求销售均价应低于同地段、同品质普通商品住房的价格。特别是在上海模式中，确定了相应的折扣系数，确保共有产权住房的价格低于周边普通商品房的价格。
5. 共有产权住房的份额
《北京办法》第十八条、第十九条规定，购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。共有产权住房项目销售均价和共有份额比例，应分别在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前，由代持机构[1]委托房地产估价机构进行评估。
《上海共有产权保障住房价格管理办法》第八条规定：“购房人产权份额参照共有产权保障住房销售基准价格占周边房价的比例予以合理折让后确定。计算公式为：购房人产权份额=销售基准价格/（周边房价×90%）。”《关于进一步完善本市共有产权保障住房工作的实施意见》第三条则进一步规定，购房人产权份额应当不少于50%。
《广东意见》第七条规定：“承购人的产权份额为承购人实际出资价格占共有产权住房评估价格的比例，原则上不低于50%，其余部分为政府等供应主体的产权份额，由国有机构等专业运营管理机构代表供应主体持有共有产权住房政府份额。”
综上分析，北京、上海模式下，购房人持有共有产权的份额以共有产权住房的销售均价与周边房价的价格比例确定，在上海模式中还明确的规定了相应的计算公式。而广东模式下，购房人的产权份额为购房人实际出资价格占共有产权住房评估价格的比例，故与北京、上海在共有产权住房购房人的份额比例确定上存在一定的区别。
6. 共有产权住房的处置
出租
《北京办法》在第二十三条中明确规定，已购共有产权住房可用于出租，购房人按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分。但《上海办法》在第三十二条中规定共有产权住房不得擅自出租。而在《广东意见》第十条里规定，共有产权住房原则上用于购房人自住，不得擅自出租转借、长期闲置、改变用途。
由上可见，在对于共有产权住房是否可以出租的问题上，北京采取了较为宽松的处理方式，允许将共有产权住房予以出租，购房人可按产权比例取得租金收益。但上海、广东则明确规定了共有产权住房不得擅自出租。就政策的内在逻辑而言，上海及广东的限制更为符合共有产权住房的政策本意。
转让
174号文以及三地已出台的政策均规定了共有产权住房的购房人自取得共有产权住房满5年才能转让。在北京、上海模式下，共有产权住房的购房人在转让其持有的份额时，政府享有优先购买权。
但是对于5年后共有产权人能否向政府购买剩余部分产权的问题，三地的规定并不一致。例如，《广东意见》在第八条中明确规定购买满10年后允许购房人在满足相应条件后向政府购买共有产权住房剩余部分产权。《上海办法》在第三十四条规定了共有产权住房在满5年的可以购买政府持有的份额，且上海、广东两地均明确在购房人购买了政府份额后，共有产权住房的性质将变更为普通商品房。但是在北京模式下，并没有共有产权住房购房人可申请购买政府份额的规定，也没有共有产权住房可转换为商品房的具体规定。
抵押
目前三地政策中均对共有产权住房可用于抵押作出了相应的规定。《北京办法》第二十八条规定，共有产权住房购房人和代持机构可依法将拥有的房屋产权份额用于抵押。《广东意见》第九条规定在满足购买共有产权住房5年的情况下，允许购房人在征得代持机构同意后，依法将所持有的产权份额用于抵押。而《上海办法》第三十二条则规定，仅能设定担保共有产权住房购房贷款的抵押权。但就这部分抵押权如何进行登记，还需各地不动产登记管理部门进一步出台相应细则。
7. 其他事项
（1）物业管理费用和住宅专项维修资金的承担
三地已出台的政策中均要求购房人应缴纳按照整套共有产权住房全部产权建筑面积计算的住宅专项维修基金和物业管理服务费用。
（2）购房贷款
三地已经出台的政策均允许购房人在购买共有产权住房时，可参照普通商品房的形式申请住房公积金贷款、商业银行贷款等。《上海办法》还规定了购房人购买共有产权住房时可以享受相应的税收优惠。
《上海办法》中并未明确规定税收优惠的具体内容。对此，根据我们向上海市税务部门的咨询，目前，该等优惠主要体现为：如果是家庭唯一住房的适用契税税率为1.5%，家庭唯一住房且建筑面积90平方米以下适用契税税率为1%，印花税按5元征收。
（3）产权登记
在三地已经出台的政策中，《北京办法》要求不动产登记部门办理不动产登记时，房屋产权性质为“共有产权住房”。《上海办法》要求房地产登记机构应当在预告登记证明和房地产权证上记载“共有产权保障住房”。《广东意见》也规定共有产权住房的不动产登记簿和不动产权证书附记栏内标注“共有产权住房”。
四、结语
虽然北京、上海以及广东具体落地的共有产权住房政策在具体内容上有所不同，但在整体方向上基本保持一致，且没有突破“174号文”等国家层面政策确定的框架。但随着共有产权住房的不断推广，在实操层面还将出现一些需要进一步明确的问题，这需要有关部门结合实际情况对已经出台的政策不断地进行修订、补充、优化和完善。
共有产权住房的制度设立初衷及本质是希望通过购房人与政府以按份共有产权的方式，使得购房人在仅取得部分产权的情况下能够享有共有产权住房全部的使用权，在实质上降低刚需购房人的购房负担，以政策手段满足所谓“夹心层”的住房刚需；同时，通过较低的销售定价、具有针对性的分配方式分流住房刚需，实现抑制热点城市日益上涨的房地产价格并推动房地产价格平稳运行。
在笔者起草本文的过程中，北京石景山区首个共有产权房——玉景阳光的452套房源在两天内即全部售空，销售金额达13亿元。从市场的反应看，共有产权住房确实受到了特定消费群体的青睐。那么，从长期看，共有产权住房的推广能否实现其制度设立的初衷，一方面有赖于相应的配套机制来落实各项具体问题，另一方面也有赖于后续共有产权住房的供应量和市场需求。因此，对于共有产权住房的后续发展以及是否能对我国目前的房地产市场产生重大的影响，仍有待观望。
注：
[1] 代持机构一般为市、区住房城乡建设委（房管局）确定的保障性住房专业运营管理机构。实践中，一般为各区国资委全资控股的保障性住房发展有限公司（以北京为例，如北京市丰台区保障性住房发展有限公司、北京市大兴区保障性住房建设投资有限公司、北京市燕怀保障性住房投资有限公司等）。
