大家好！我是苏北哥！不知不觉7月上旬已近尾声，南京楼市的每一刻变化都牵动万千购房者内心，眼下是否买房时机？哪个板块可以入手？救市政策何时出台？都是目前购房粉丝最关心的问题。
都说二手房是楼市行情变化的晴雨表，二手房交易量、价格的涨跌，不仅能反映全市房地产市场的整体状况，而且能为局部市场“测温”和预测后市的作用。
对于南京的二手房市场，今年以来各大机构、媒体的态度大多是唱衰，什么全市挂牌量超过17万套；业主心态不稳，各板块砸盘侠频频出现，然而近期的南京二手房市场却出现了一个与主流观点的不同事件。
位于城南小行，6月30日刚刚交付的仁恒城市星光，截止今天已经有4套房源挂出，最高报价甚至达到60600元/㎡，这是什么概念呢，要知道隔壁河西大街上的越秀和樾府新房才卖64398元/㎡，简直有种赶超河西的节奏。
要知道仁恒城市星光2020年6月7日首开时价格才43800元/㎡，如今项目距离首开正好三年，按照这套房源挂牌价，若是成交，价格上涨幅度达到了16800元/㎡，按照这套房源165㎡4房来算，等于业主三年间狂赚277.2万。
这要是放在几年前的市场上行期，绝对是稀松平常的事，可是放在当下，确实让人有点不敢相信自己的眼睛。
要知道月份刚刚遭遇“楼盘质量门”，绿化、公区装修遭业主维权质疑，6月30日交付rh又在全市各大媒体上“充值宣传”，极力维护楼盘形象。
这种情况下，业主仍然敢报出高价，可见其对仁恒城市星光项目、对小行板块、对手中房源有着十足的信心。
这是不是说明，南京二手房市场已经走出阴霾，由衰转盛，变得又“行”了呢？
其实也不是，今早还看了一条令人震惊的新闻，说河西南一套二手房成交单价已经跌倒3.6万/㎡了。这套房源来自河西南海峡城第四街区一套近200㎡的低楼层房源，总价700.9万元，折合单价3.67万/㎡。
小行卖60600元/㎡，河西卖36700元/㎡，近期的南京二手房行情确实让人有点看不懂。
01.
专业机构称南京二手房上半年卖了5.6万套
意外的是远郊板块比主城卖得好
5.6万套房什么概念？北哥在这里给大家普及一下，7月以前，南京的新房总库存一直是7.6万+套，这就相当于一个2023上半年，南京购房人就买走了相当于南京新房库存73.68%的二手房。
而专业机构对于南京新房库存的去化节奏是有严格的估算的，对于曾经的7.6W+套库存总量，一直的说法是需要去化16-18个月，单从这个角度来看，上半年南京二手房确实卖得要比新房好！
而且对比南京二手房市场本身，上半年的成交量也刷新了纪录，根据专业统计机构数据，2023年上半年二手房成交56357套（含高淳、溧水），环比上涨40.5%，同比大涨55.6%，交易量创近7年来第二高，仅次于2021年上半年。
然而，近半年来南京二手房市场的走势基本也是与新房市场的起伏保持一致的，疫情放开后，成交量3月份达到峰值，单月成交量破1.3万套，进入4月以后，二手房交易量开始下降，降至11318套；5月二手房交易量降至9516套；到了6月份，二手房交易量只有8034套。
价格方面，南京二手房也是“稳中微跌”，上半年全市整体成交均价31082元/㎡，环比微跌1.1%，同比也小幅下滑3.3%。
从成交量排行上来看，主城8大行政区，江宁排第一，成交量达9765套；浦口区排第二，成交量达9475；鼓楼区排第三，成交量达6865套；
很明显南京二手房与新房的去化情况正好相反，两江板块目前新房是库存压力最大的地方，二手房却卖得很好，分析起来实则是两片市场的弹性与议价空间不同，新房固然也有打折优惠，但空间仍然有限，二手房则不同，随着市场下行，议价空间不断增加。
如江宁青龙地铁小镇的标杆盘中南山锦花城，小区挂牌均价28325元/㎡，该小区近90天内共成交4套房源，最低成交单价为19471元/㎡，成交比挂牌低了8845元/㎡。
江宁禄口翠屏城，2019年收官，高峰时期二手房卖到1.8-1.9万/㎡，6月底一套成交房源单价低至7595元/㎡,下跌幅度超过60%
浦口桥北的金象朗诗红树林，近期成交单价低至23427元/㎡，相比高峰时34000元/㎡的价格，跌幅达到32%
分析起来全市各板块二手房议价空间大小与该板块此前投资性购房占比有着密不可分的关系，据统计，不仅是两江板块，全市除主城核心区域房价较为坚挺外，像河西南、大校场、雨核、燕子矶等地，由于投资型购房占比过高，二手房议价空间都比较大。
客观数据也证明了这一观点，上半年鼓楼成交均价达45098元/㎡，排名全市第一，建邺成交均价42492元/㎡，排名第二；反观江宁和江浦，成交均价20000元/㎡左右，比栖霞和雨花还要低。
02.
二手房市场分化加剧
地段价值论失灵，二手房溢价能力来自楼盘综合实力
文章开头说出了近期南京二手房市场的发展规律，小行卖60600元/㎡，河西南卖36700元/㎡，说明了市场的分化在加剧，随着投资时代的结束，自住时代的来临，以往靠地段决定房价的价值观慢慢的变得没以前行得通了，二手房想要卖高价，还得取决于楼盘自身的综合素质，地段、品牌、物业、楼盘质量缺一不可。
从目前南京市场上的一些卖的较好的二手楼盘来看，大多是当初新房销售阶段就名声大噪的楼盘（江北万人摇神盘除外）
比如说前文提及的仁恒城市星光，2020年6月17日首开，中签率低至10.2%，妥妥的千人摇神盘，虽然后期交付有些许曲折，但该项目多年积攒的名气，让新挂牌的二手房源有了不可忽视的溢价能力。
仁恒城市星光实景
同为仁恒开发的燕子矶公园世纪最近挂牌单价也突破了当初的首开价，达到了5万/㎡。
该项目2021年5月首开，2021年10月收官，是曾经燕子矶板块著名的摇号神盘，续销期间最低中签率低至14.39%，8成首付！和当年的首开单价3.7万/㎡相比，如今的挂牌价格高出了1.3万/㎡。
江宁上秦淮的银城旭辉上淮铂悦府6月成交了首套二手房，建面约142.93㎡的中叠房源，成交总价565万，折合单价39530元/㎡，相比3年前项目收官时，同样户型单价上涨6900元/㎡，而该项目2019年首开时中签率低至22%
同板块的五矿澜悦栖原6月也售出一套118.48㎡的二手房源，总价450万，折合单价37982元/㎡，相比三年前续销时31000元/㎡的价格，上涨约7000元/㎡，而五矿澜悦栖原本身也是曾经上秦淮的摇号热盘。
仙林湖高科荣境成交价高达4.4-4.8万/㎡，而该项目最后一次开盘是在2020年初，收官加推的81套房源，均价30998元/㎡，首付8成，与开盘价相比上涨幅度达到惊人的1.4-1.8万/㎡，而高科荣境虽远在仙林湖，却是不折不扣的千人摇神盘，收官加推时吸引了2994组购房人报名选房，中签率低至2.7%。
所以事实证明，那些地段尚可，自身实力强劲，且并非靠规划红利吸引人的摇号神盘，如今二手房源都有不错的溢价能力，北哥在想这能不能成为我们粉丝可以考虑的一个比较靠谱的选房逻辑呢？
同时，地段顶尖的城中豪宅项目依然是二手房市场中最具溢价能力的房源。
今年上半年千万级二手房成交量持续走高，根据链家网数据，截止6月底，南京1000万以上二手房已经成交了127套。可以看的出来，去年那股主城顶尖地段的顶级改善需求仍然在释放中。
城中金鼎湾今朝天下，一套建面约179.51㎡4房房源成交，总价达到1900万，折合单价10.58万/㎡
河西仁恒江湾天成，一套283.52㎡5房房源成交，总价2900万，折合单价10.23万/㎡
城东帝豪花园，一套320.49㎡的别墅拍卖价格达到4891万，折合单价15.28万/㎡
同时城中瑞金路附近的中航金城1号，上半年已经成交4套千万级二手房；河西华润悦府今年也有6套1000万以上房源成交，海玥名都也有6套千万豪宅上榜
03.
全市重点板块二手房市场分析
河西中板块仍然是主城二手房价天花板所在，也是顶级改善需求释放的集中地，目前这一区域二手房成交单价在7-11万/㎡范围内，区域内一些神盘成交价普遍比挂牌价高出10%以上。
比如河西中神盘海玥名都近90天内成交2套房源，一套182.46㎡4房，单价高达90322元/㎡，比小区77617元/㎡挂牌均价高出16%。
河西中华新城璟园二手房同样表现强劲，6月24日成交一套200.49㎡5房房源，成较单价76812元/㎡,比小区72077元/㎡挂牌均价高出4735元/㎡。
河西南二手房房价呈现下挫的态势，星八客等项目房价下跌幅度在5-25%之间。
南部新城二手房价虽然也有下挫，但近2个月来跌幅控制在10%以内，算是比较稳健！
新玄武二手房价有所下跌，特别是曾经的地区标杆中海玄武公馆目前成交单价已经跌至50106元/㎡，2年前高峰时该小区挂牌价格曾经突破6万/㎡。
江核二手房价目前是普跌状态，跌幅较大的雅居乐滨江国际二期成交单价会比挂牌价低4000+元/㎡,青奥板块的保利西江月成交单价比挂牌价低8200元/㎡,
近期由于降价，江核二手房成交量有所上升。
江宁百家湖二手房价目前稳中有跌，5月底小龙湾的龙湖春江郦城一套116.2㎡3房成交，价格有所下挫，成交单价比小区挂牌均价低了2546元/㎡。
写在最后：
南京楼市正式进入下半年，二手房市场波动对于研判后市起到非常重要的作用，总体来说目前的南京二手房已经走入分化行情时代，以往单凭地段取胜的选盘法则已经行不通，简而言之有价值的二手房源必定是稀缺地段、落地配套，产品口碑缺一不可。
买新房的粉丝也应该把握这个原则，眼下全方位综合素质高的新盘，未来进入二手房市场也会有不错的保值，甚至溢价能力！
如果您关于近期南京楼市，有全新看法和观点，欢迎和北哥一起讨论！
主编简介：
苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。
