近些年来房地产行业屡屡“爆雷”，许多开发商企业因为资金链断裂导致无法向房屋烂尾，无法向购房者交房。在此情形之下，部分购房者选择通过诉讼方式解除商品房买卖合同及贷款、担保合同。为了明确商品房买卖合同及贷款、担保合同解除之后，法院对购房贷款如何认定及处理，我们进行了案例检索和法律分析，得出如下案例检索报告：
一、相关案例
（一）(2017)最高法民终683号案件（最高人民法院审理）
裁判观点1：在购房合同解除之后，购房者可以合同目的无法实现为由解除担保借款合同。最高院在该案件判决书作出如下评述：“《商品房买卖合同司法解释》第规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此,在《商品房预售合同》解除的情况下，王忠诚从建行青海分行借款支付购房款的目的已经无法实现，王忠诚请求解除《个人住房（商业用房）借款合同》的，应予支持。”
裁判观点2：担保借款合同解除之后，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人。商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，故而，在担保借款合同解除之后，购房者的还款责任并不当然免除。
（二）（2019）最高法民再245号（最高人民法院第六巡回法庭年度参考案例）
裁判观点1：因开发商原因导致购房合同及贷款、担保合同被解除之后，应由开发商将收取的贷款本金及利息归还担保权人（银行），购房者不承担还款责任。
裁判观点2：贷款合同及担保合同中关于在合同解除后由借款人承担还款责任的条款，要求借款人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了借款人的责任。该条款属于无效的格式条款，对借款人不具有拘束力。
关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系的论述：本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。
（三）(2021)浙04民终1597号（嘉兴市中级人民法院审理）
裁判观点1：贷款、担保合同被解除之后，合同中关于“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”的条款属于为重复使用而提前拟定的格式条款，加重了借款人的责任，对于借款人不发生效力。出借人（银行）不能依此条款要求借款人承担剩余贷款的还款责任。
（四）(2021)吉01民终7156号（长春市中级人民法院审理）
裁判观点1：购房合同解除之后，贷款、担保合同已经没有履行的必要。出借人不能以购房合同系开发商与购房者之间的法律关系，购房合同履行与出借人无关为由要求继续履行合同。
裁判观点2：开发商系贷款款项的实际占有者，在购房合同解除之后，应由开发商承担还款责任。如要求购房人负责返还款项，则会导致购房人的权利义务失衡，有违公平原则。
裁判观点3：购房者已经支付的购房贷款及利息由开发商向购房者归还。
二、法律分析
1.购房合同解除之后，贷款及担保合同是否需要解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中对此问题并无明确的解释。在商品房买卖合同法律关系中贷款及担保法律关系与商品房买卖法律关系实际是存在高度黏连性。虽然商品房买卖法律关系与贷款及担保法律关系是相互独立的法律关系。但对于购房者而言，如果除去商品房买卖法律关系，余下的贷款及担保法律关系对其而言并无意义。购房者向银行借款的原因系购房所需，所以这也是上述几个案例中法院以“合同目的无法实现”为由解除贷款及担保合同的缘由。
2.贷款及担保合同解除之后，购房贷款的还款责任如何承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定由开发商向银行支付购房贷款。对于购房者是否需要承担连带责任的问题存在两种不同的观点。但主流观点认为还款人不需要承担连带责任。
3.贷款及担保合同解除之后，购房者已经支付的贷款及利息是否需要归还。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定，购房合同及贷款、担保合同解除之后，由开发商向银行支付购房贷款，向购房者支付购房款。该条文中并未有银行退还购房者已经支付的贷款及利息的规定。目前法院在实践中将购房者已经支付的贷款认定为购房者支付的购房款，从而要求开发商向购房者归还已支付的贷款。
三、关联法条
1.《民法典》第五百六十三条：第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
